爱华网稳定房价 主要城市房价进入稳定调整期
时值年底，房地产行业冷风劲吹。这股冷风有望把楼市一度亢奋的热情慢慢冷却下来，从而进入一个理性的发展轨道。 类似“温水煮蛙”的金融收缩政策终于在年底加大了力度，再加上政策的累积效应，从而形成了骆驼身上的最后一根稻草。如果说年内的5次加息和9次提高存款准备金率还不足以诠释何谓“从紧的货币政策”，那么随后第10次提高存款准备金率无论是谁都会感到压力。这种压力不仅仅是这次的步伐骤然大了一倍，更是因为这仅仅是金融收缩的“一连串事件”之一。此后3天，12月11日，央行发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对“二套房贷”采取了从严的措施，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数，从而使首付这一利器的杀伤力大面积扩大。12月13日，央行行长周小川在第三次中美经济对话中放出“正在研究是否加息”的风声，再加上央行此前对各省下文，自今年11月起部分国有商业银行，只许收旧贷，未经总行批准不许放新的贷款，以及2008年信贷计划由年度上报改为按季上报等新规，中央经济工作会议提出的“从紧的货币政策”迅速得到落实。 作为信贷大户，货币政策一收紧，房地产率先感到压力。此前，在“第二套住房”尚存在以个人还是家庭为选择的情况下，该政策对房地产需求的抑制作用已经相当明显，首付比例的提高无论对于自住还是投资都起到了明显的抑制作用。此次，央行的从严界定无疑又会使一部分需求被划入抑制的范围。需求的减少将加重目前的市场观望情绪，从而对已经上升乏力的房价起到进一步的冷却作用。 与首付提高相对应的是“从紧的货币政策”带来的贷款收缩。据央行数据，11月末，金融机构人民币各项贷款余额26.12万亿元，同比增长17.03%，但比上月下降0.63个百分点。11月份的人民币贷款实际增加874亿元，同比少增1062亿元。这说明从年初以来不断加码的“适度从紧”的货币政策已经见到了成效，而近期的进一步收缩，将进一步引发房地产行业的资金链这一老问题。在资金链的压力下，“捂盘惜售”等违规行为亦将随之减少，“囤地”的成本和风险也将迅速增大，从而有望使开发企业加快开发进度，缩短开发周期，促使已出让土地迅速形成市场供应，从而缓解供需矛盾，促进房价稳定。 与以往“压信贷、压土地”的基本思路有所不同的是，今年在确保18亿亩耕地这一红线的基础上，各地纷纷加大了放地力度，一些连续几年没有完成供地计划的大城市今年终于有望完成，同时，各地在供地的力度上都向保障性房倾斜，北京的“两限房”用地甚至突破了计划。这一方面意味着我们的宏观调控政策从单纯的压，变成了抑制需求和增加供给两条腿走路，年初曾培炎副总理提出的“增加住房供应力度”落到了实处；另一方面，对保障性住房的供地倾斜意味着要求多年的结构性调整得到了有力的贯彻。供给的增加和住房保障的逐步建立对于房价的稳定无疑是极其重要的。与此同时，执法部门对于捂盘惜售、囤地等违规行为的清查，也将对供应的释放具有积极的促进作用。 因此，在一系列政策的累积之下，房地产市场的宏观调控终于有望迎来一次质的变化，这种变化首先将表现在房价上，“越调越高”的情况将会得到有效遏制，指标城市的房价涨幅至少在未来的3~4月内将保持稳定甚至可能出现小幅下跌的局面，这对于缓解房价高涨所引发的各种矛盾具有重要的缓冲作用，如果后续措施得当，房地产市场从此走上理性与成熟也不是没有可能。其次，这种变化有望加速行业调整，部分资质不佳、资金链紧张的企业可能会被淘汰出局，从而起到优化行业结构的作用。 但是也应该注意到“从紧的货币政策”所具有的普遍杀伤力，宏观经济不仅仅是房地产业，其他行业也会出现资金紧张甚至规模萎缩的情况。由于银行系统存差仍然很大，银行也将不得不付出更多的利息支出，从而加重金融系统的负担，减少银行的收入。同时，“从紧的货币政策”也会造成未来的供应紧张，给房价未来的上涨埋下伏笔。任何政策都会产生难以控制的“不虞效应”，对于可能出现的情况，需要政策的制定者慎重考虑和应对。 2007年12月13日星期四
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