爱华网----兼谈中国房地产市场的理论矫正
孙飞博士
要探讨当前中国楼市的拐点问题, 我认为，首先需要澄清的一个概念是房地产市场是区域性的，对于房地产市场一些指标的研判，需要针对不同的区域、不同的城市和地区，才有现实意义。泛论中国房地产市场，只具有宏观经济学意义，不能取代或误导某一个具体区域的房地产市场。我认为, 中国楼市区域性拐点已经呈现，但是整体向好，这是基于中国区域与整体的经济现实与科学的地产理论基础上进行的考量。
中国房地产市场要树立科学发展观，构建和谐地产，必须对当前地产理论的一些误区进行矫正,这样才能正确认识当前中国楼市的拐点问题，以便指导中国房地产市场的科学发展与可持续发展。
1、 市场失灵与政府调控理论
房地产业作为国民经济的支柱性产业，加强宏观调控和促进房地产业的科学发展其实并不矛盾。中国房地产市场在目前来说还有很多不规范的地方，国家出台宏观调控政策，提高信贷等各种要素条件，就是要使房地产市场更加规范化、科学化。有些开发商认为这是市场的事情，国家为什么要来调控呢？其实他仅仅是站在自身集团利益的角度来维护自己的片面利益，这就比较狭隘了。虽然他站在自己的角度有一定的道理，但如果站在全局的角度、从宏观的层面来分析就不对了。国家为什么要进行调控，这是因为中国的个别热点城市房地产出现了比较大的泡沫，已经出现了险情，这种险情跟当年东南亚的房地产泡沫是一样的，非常危险，跟当地居民的收入严重不匹配，如果继续发展下去的话，房地产市场的泡沫就有可能演变为崩盘。一旦崩盘，就会导致国民经济颠覆性的衰退，人们购买的楼房就有可能成为一种负资产。就像当年的香港，原来1000万买了一套房子，现在只值300万了，而你可能按揭都已经付了500万，结果这个楼成负资产了。
国家为什么要调控？我认为有两大经济学理论来支持它。第一，住宅不但是商品，它也具有公共产品的属性。国家对公共产品是可以干预的，因为住宅是人们居住的第一民生需要，它虽然是商品，但是作为公共产品的属性来讲，政府是有权力进行调控的。第二，也是很重要的一点，就是市场失灵理论。无论是市场经济国家，还是计划经济色彩比较浓厚的国家（中国处于市场经济转轨阶段），从纯市场经济理论的角度来讲，市场是可能失灵的。在市场失灵的情况下，政府可以调控，并且为了扭转这种不良的局面，政府还必须调控。比如深圳的房地产市场已经出现了危险，已经盲目了，投机行为盛行，就像买股票都追涨一样，这是非常危险的。在这种情况下，国家再不调控就要崩盘。政府现在就是要承担起这种责任，进行宏观调控，稳定当前的楼市，引导它向健康的方向发展。我们也可以看到，在当年的香港，当索罗斯要袭击港元、袭击联席汇率制度的时候，香港特区政府就动用政府资金成功狙击了索罗斯。在特别法制化、特别市场化的香港，特区政府都会动用行政力量来干预金融市场。所以，在中国房地产市场发展不健康的时候，国家应该进行调控。特别是目前中国房地产市场属于市场短缺下的资源垄断型经济，国家更应该干预和调控。
另外，中国房地产金融也存在很多问题，那么这也需要进行调控，未来的解决之道就是要设法减少银行的系统性风险，因为现在房地产大量的钱都是银行的钱，所以我提出来要加快建设房地产直接融资市场，建立以信托为逻辑主线的多元化、资本化、国际化房地产金融体系，未来地产必须走融资多元化的道路。
供求关系、税收、信贷、土地政策能对房地产市场调控起到关键的调控作用，应当通过有的放矢，有保有压，有扶有抑的政策措施细化，精确制导，达到调整住房结构，引导合理消费，规范房地产市场的目的。此外，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，对于抑制被动性住房需求过快增长具有一定效用，同时应该加大供给，以寻求供需均衡，避免国民经济的非正常波动。
2、 区域市场理论
经济是具有区域性的，而房地产市场则是更具区域性的，这是房地产市场的特殊属性所决定的。中国地大物博，经济发展严重不均衡，地区差距巨大，表现在不同城市的房地产市场上也是千差万别，房价更高达10至20倍甚至更高的落差。对于北京、上海、广州等国际大都市，城区和郊区的差别都高达2至5倍。对于房地产市场一些指标的研判，需要针对不同的区域、不同的城市和地区，才有现实意义。泛论中国房地产市场，只具有宏观经济学意义，不能取代或误导某一个具体区域的房地产市场。早在三年前，一些学者提出中国房地产市场出现了泡沫，我当时就认为这是不准确的，应该是中国房地产的区域市场出现了泡沫，比如上海。中国房地产市场整体则是健康的，会长期快速增长。因此我们建立房地产市场的指标体系，不但要建立整个中国的宏观指标，更需要建立区域的、城市的，甚至中心城区及郊区的指标体系，才具有现实意义。只有贯穿房地产区域市场理论，我们的各种调控措施才会更准确和精确。因此，对于房地产市场的调控，应该针对不同的区域实行精准调控。
3、 市场细分化理论
对于房地产市场，必须进行细分。首先在第一层面，政府必须建立住房保障体系，切实解决中低收入人群甚至中产阶层的基本住房保障需求。对于居民的住房难问题，政府必须进行调控，这是政府不可推卸的公共责任，当前可行的方法就是大力发展经济适用房、限价商品房和廉租房。比如经济适用房的投入力度还远远不够，中国的房地产市场应明确分成保障性住房和商品房市场，目前已入市的保障性住房并不能满足市场的要求，其投放量应与中低收入者的比重相吻合。而对于基本住房保障以外可以由市场解决和调节的，都应该由市场来解决。房地产开发商是经济和市场主体，追求盈利是正常的。因此政府和房地产开发商应该各司其职，各取所需。
在第二层面，房地产开发商应该对房地产市场再进行细分，以寻求利益最大化。比如房地产市场中豪宅市场这一子市场就非常有市场前景。我们要准确的定义豪宅，实际上就是要细分地产市场，豪宅应该是住宅的顶端，最高端的是豪宅，其次是高档，然后是中档，再次是低档。豪宅准确的定位就是最顶端的、最具品位的、最具时代感、最具艺术感、最有品质的、最具高科技、最人性化、最昂贵的、最高端的住宅，照我的定义，比如一千万元以上买一套的才算豪宅。为什么最高端的会有市场，比如李嘉诚就需要最高端的房子，比尔盖茨需要这样的豪宅，成长起来的新贵们，他们的净资产上亿了，可能也需要一千万元的豪宅的时候，这个市场就在逐步培育。当然市场低迷时，有些人持币观望，整体市场价格降下来，这也是可能的。据报道，李连杰在上海要修一栋四千多万的豪宅，比尔盖茨的豪宅是一亿多美金，这就是看豪宅是怎么定位的。作为豪宅来讲，如果把它的品质做好了，品位做高了，人性化充分实现了，开发商的定位选准了，豪宅的价格可能还会提高。很多亿万富翁就是要花这笔钱，他觉得才有身份，才体现他的价值。中国房地产市场的发展趋势就是要市场细分化，豪宅这一块最高端市场，虽然绝对数量不会几何级数增长，但是其成交金额会逐年增大，豪宅的盈利空间是巨大的。
另外，豪宅应该是量身订做，针对富豪的特殊需求，比如说要最安全，要最私密，要最舒适，要最智能化，要做金库，要做水上乐园等等，比尔盖茨要求最高科技的东西都要布置到他的豪宅里。量身订做，体现他最需要的特色、最需要的需求。对于这种特殊需求，开发商可以赚取巨额的利润，这个盈利空间会很大。还有一点豪宅市场发展的趋势是更国际化。现在国际上的一些富豪到世界各地购置豪宅，其实现在为什么中国大陆的一些富豪到国际上去购买一些豪宅，未来中国经济发达了，法制文明健全了，人权意识更受到尊重了，可能国际上的富豪会到中国来定制豪宅。豪宅是国际化的，不单是本土市场，一个道理，比如很多外地的富翁都跑到北京来买豪宅。市场细分化是中国房地产市场未来发展的大趋势。有关豪宅市场，越高端的人越需要，实际上中高档的这块市场，要向高端和低端来分化。穷人，或者是比较贫困的人，他们需要低端的住宅，这在中国太缺乏了，这一块儿市场非常大。低端的住宅，中国市场总额太大，中国13亿人口，穷人太多。我提出有效真实需求理论，13亿人，都有一个住房的需求，这都是真实的，非常真实的，但是他们都不是有效的需求者，因为可能他不具备现实购买力。很多开发商都说中国的市场太大了，确实太大了，这是有需求的，也是真实的，都需要住房子，但是并不是有效的，并不是具备购买力的。当然国民经济在发展，是有真的需求的，无效需求随着经济的发展，会转化成有效的需求，形成现实购买力。中国的人口总量中贫困的人口比较多，刚刚温饱的人口比较多，作为地产市场细分化，这一块儿的低端需求很大，另外有效需求也很大。反而这种最高端的住宅，也就是豪宅会越来越向高走，豪宅追求那种高贵的品质，这一块儿需求也会增加，有钱的大富豪会越来越多，会产生很多有效的需求。但当前虚高的中高档住宅就有一些问题了，因为已经超越了大部分中产阶级的购买力、我同时认为有效需求是动态的，中端的这一部分人群，如果他沦落在贫困线以下，可能会向低端走。原来住的房子就是中档的，他有钱了，成了富翁了，就要转向高档的房子。国家宏观调控，主要是价格虚高的中高档的住宅会受影响，中高档住宅在上海、深圳的房价已经离谱了，普通毛坯房两万多一平米，这个就太不正常了，在当前中国还不属于高档房都两万多了，这个市场问题很大了。
中国部分房地产区域市场结构是不合理的，房地产价格也是扭曲的。我们应该做的就是要加大中低档房子的供应量，适当控制高档的，因为高档的住宅以中国目前的购买力来说是不足的，有效需求是不足的。未来的房地产市场走向，应该是低档的，包括政府调控的经济适用房、限价商品房、廉租房，这种需求量极其巨大，目前在中国应该是主流之一。另外就是具有理性价格的中高档住宅，未来也会逐渐有大的需求，但是目前这个阶段，很多中高档住宅已经超越了他的实际价值。宏观调控的影响是巨大的，就是要抑制不正常的需求，抑制不正常的增长，豪宅反而作为最高端产品，代表特殊人群的需要，逐渐会有更多的人提出这种特殊的要求，定制符合自己口味的豪宅，这种走向是市场发展的需要。豪宅在中国会越来越有市场，加入WTO，2006年金融全面开放了，有更多的资金、财富和金融机构、金融产品要涌入，国际资本流动更多、更便捷的到中国，这相关就会带来很多国际大富豪。我个人认为，中国目前的豪宅可能针对的人群主要是中国，包括香港、台湾、澳门，可能认同感高一点的，东方文化亲和力更强一些。但是未来，可能是更多的国际化的大客户，一些大的老板。比如说在中国设立分公司，设立区域总部的，这些人可能更多的会在中国买豪宅，这些大富豪可能在世界各地都有一些物业。豪宅这个市场大有可为。
据SOHO内部消息，到12月开盘时，SOHO北京公馆预计签约将达到4.09亿，SOHO北京公馆均价超过42000元，从市建委交易网站公布数据看，这是目前北京排列第二位的价格，其余：北京银泰中心：52230，御金台：36671，新城国际：28354，世界城：27315；SOHO北京公馆如此的价格，虽然提出了全款9.5折的优惠，但如此的销售情况，在目前的形势下，似乎并未受到当前广深楼市寒流的深度影响。未来北京房市有可能分化成两种情况，优质的楼盘继续向好，而部分品质不突出的楼盘则会受不同程度的影响。
刚才说的是住宅，而对于商业地产，那就要看它在那个区位是不是具有商业价值，是不是能卖那么多钱。比如说王府井那块地，它就值那么多钱，假设那块地是10万块钱一平米，然而它就能产生1平米20万的利润，那就是有市场的。但住宅跟商业地产毕竟是两回事，这个我们要区分开来。
住房供应结构失衡是当前中国房地产市场的一大核心症障，必须下大力气进行纠偏和优化，要进行房地产市场的细分化，满足不同层次消费者的不同需求，当务之急是满足广大群众的基本住房消费需求，特别是中低收入和贫困人口的居住需求。国务院提出加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，是有效解决当前房地产市场矛盾的明智之策、有力之举。
通过以上理论的阐释，下面结合中国的经济及房地产市场现状，我们可以得出结论：中国楼市区域性拐点已经呈现，但是整体向好。
为什么说中国楼市区域性拐点已经呈现，我们通过事实和数据来证明：广州市国土房管局最新披露的11月广州楼市的最新统计数据显示，过去两年广州房价一直快速上升，特别是今年10月份一手房均价达到11574元/平方米的历史最高点，同比上涨81.3%。但是到了11月，11月成交均价为10433元/平方米，环比2007年10月均价下降1141元/平方米，下降幅度9.9%；同时，成交量大幅萎缩，同比下降了41.1%。而有中介机构有关统计数据也显示，深圳10月份新房均价较9月下跌约一成。而2007年上半年涨势更加惊人的深圳，其楼市的“寒冬”比广州来得更早。《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》显示，7月份商品房销售面积为48.98万平方米，8月份猛跌至33.83万平方米，9月份微跌至31万平方米，到了10月则降了近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。连续三个月的成交萎缩，深圳10月份新房均价较9月下跌约一成。深圳市国土房管局公布的数据则显示，深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房价格方面，9月份就开始出现跳水，比8月下降47.09%。有当地媒体统计，广州目前已经有半数楼盘的降价幅度达到20%。市场信息显示，楼市的“寒流”已经蔓延到珠三角二线城市，其中，东莞、惠州、佛山等外地人置业投资比例较高的城市，成交萎缩比较明显。可以说，珠三角楼市的拐点已经显现。同时，多个城市已经不同程度出现房价下降或者成交量下降的现象。一直疯涨的北京房价半年来首次回落，而武汉、杭州、重庆、南京、成都等城市，火爆的楼市也出现降温信号。这表明政府调控的效果已经开始显现，并且还将继续显现。
但为什么说中国楼市整体向好，会持续增长呢？这是因为居民的居住需求是刚性的，中国的城市化率每年较高速度增长，带来持续不断的刚性需求。我国的城市化水平1996年达到30 %， 2006约43%，平均每年增加1.4%左右，按此速度，达到70%还需大约20年。若按15亿人口做基数，那么也即每年2115万农村人口进入城镇生活，按全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米计算，每年需要新增住宅5.5亿方平米，但近年来新开工面积最高年份的2004年也只有4.8亿平方米。另外还有大量境外资金看好中国房地产市场，楼市的大局不会受到影响。同时中国国民经济持续保持两位数高速增长，而房地产的发展速度超过GDP增速，这都是中国楼市持续向好的重要因素。
经验表明，人均GDP迈过1000美元后，居民消费结构将进行升级，汽车及住宅会成为消费热点。为何近年一线城市的房价快速上涨仍需求旺盛？除了供应结构失衡、投资投机盛行外，这些城市人均GDP已超过5000美元亦是很重要的因素。目前美国的人均GDP高达38000美元，美国1980年的人均GDP为10000美元左右。上世纪80--90年代，房地产业一直是美国的支柱产业，其产值占国民生产总值的10-15％，房地产业固定资产占美国全部固定资产的3/4，房地产投资占美国私人投资的50％以上，房地产股票、公债和抵押债券占全国有价证券的相当一大部分，抵押贷款几乎都是房地产抵押贷款。如果按人均GDP年均增长8%计算，还要20年左右的时间我国的人均GDP才会达到10000美元，中国整体房地产市场还有巨大的发展时空。
此外，国家的宏观调控并不是抑制居民实质性住房需求，主要是现在资产价格涨得太快，特别是房地产价格。国家调控的目的主要是抑制投资性需求，打击投机性需求。近期广深两地楼市形势严峻，从而引发拐点。但目前国内其他城市，特别是二、三线城市在经济周期中依然处于上升阶段。另外从整个宏观经济层面来看，随着人民币的升值，以人民币标价的土地和房屋的资产价格必然随着人民币升值预期的不断增加而愈发具有吸引力，而这会促使房价有进一步上涨的动力。随着贸易顺差不断扩大，外汇储备不断增长，流动性过剩累积的更多，社会资金涌向有增值潜力的资产，不断推高资产价格，包括房地产价格和股票价格。 但这也正是需要我们提高警惕和加强调控的。房价的上涨速度与国民经济发展水平、居民收入增长水平等持平，甚至可以略高于这个水平，这都是可以接受的。国家从2005年3月份开始对房地产市场进行宏观调控，而紧接着在2005年7月份宣布人民币升值。虽然随后有国外热钱开始追逐房地产项目，但有“限外令”在施展作用，虽然房价在振荡之后又反弹上涨，但是其涨幅一直不大。由此不难判断，可以预计未来房价的涨幅将会得到一定控制，不会出现诸如日本那样的大起大落。
国家对房地产市场的宏观调控的力度不会减弱。宏观调控的目的为的是保证房地产市场的持续健康的发展。在改善供应结构和抑止投机方面下功夫，保障中低收入者的居住需求，这是政府需要解决的问题，要完善保障机制，未来国家会加大廉租屋、中低价房的建设，积极改善供应结构。房价的上涨除了与供需关系有着密切的关系之外，还受到经济发展周期和规律的影响。，只要中国的经济保持高速的发展态势，中国整体房价在这个时期内会相应保持相应的上涨趋势。要看大势，国家要从供应结构优化，信贷结构的调整，房地产金融的优化，以及土地资源的优化配置，税收的二次分配等方面进行调控，这些从国家宏观层面与微观层面结合，实现中国房地产优化发展是非常重要的，我觉得要有宏观的思维，要从战略的高度考虑问题。
未来中国房地产价格由综合因素共同决定。房地产价格是由经济的、社会的、人文的、历史的、政治的等因素共同作用所决定的。中国房地产整体市场现在大部分是个人自住性购房，并且由于我国对房地产市场的及时调控，包括土地、税收、金融政策及法规等方面的约束，市场难以形成泡沫，所以说政策制约了中国房地产市场可能出现泡沫式增长，同时也给市场带来另一个优化作用，那就是相对稳定。再加上我们人多地少，同时人越来越多，并且不考虑境外移民人员，地越来越少，需求始终大于供给，中国房地产整体市场在未来相当长时间也不大可能会出现暴跌现象。另外，由于经济发展的惯性作用，大片的土地进入开发市场，给消费者带来的好处是，房子的性能价格比越来越好，而对发展商来说可能会越来越难做，竞争越来越激烈，竞争的结果就必然表现为商品质量的竞争，又进一步表现在内在质量的改善上，此时，商品价值回归到真实，利润空间被压缩，价格趋稳。此外，价格暴跌往往在动荡的状态下发生，如战争、自然灾害得情况下，价格才会背离价值，而正常情况下是不会发生这些情况的。
从供求关系变化角度来说，在长期的、反复的、不断调整的过程中，已经有一些泡沫被挤掉了，而不断新生的需求力量为市场提供了持续的购买力。从历史原因看，中国人对住房固有的、独特的情结，锁定了在一般情况下房地产市场不会出现剧烈动荡。有利于政府调控实现房地产市场的软着陆。中国的房地产业从上个世纪80年代开始逐渐孕育、发展。到90年代中后期，它增长速度加快，进入了成长期。处在这个阶段，无论是投资规模还是消费规模，都必然很大，并表现为进一步的增长。根据理论推断和发达国家的经验，这个增长期一般要持续几十年甚至可能更长的时间。站在经济稳定的全局上，房价暴涨或者暴跌都不是什么好事，前者意味着经济过热、固定投资过快，通胀可能加速，而后者意味着房价硬着陆之后“负翁”的增加，经济转入萎缩。中国当前房地产政策从市场主导转向民生保障为重，以坚定的决心将民生与市场的比例控制在合理范围内，中国房地产市场将迎来难得的稳定发展阶段。从2008年开始，保障性住房大量出笼，廉租房与限价房占比约70%，这就决定了房价的增长速度会放慢，使房价实现平稳增长，即便出现小幅波动，也不会导致硬着陆使整个楼市出现急剧下跌。
因此，综观来看，中国楼市区域性拐点已经呈现，但是整体向好，由于各方面的综合作用，未来中国房地产市场会进入一个稳健的科学发展路径。
