爱华网土地溢价率是什么意思 自然的土地溢价完全应收归全民共享
土地与银行信贷是房地产发展的核心，特别是中国的土地公有制及银行信贷被管理的情况下更多是如此。所以，近几年来，对国内房地产市场的调控一直都放在土地与银行信贷上。但是，由于对土地与银行信贷理解不同的，其出台的政策也殊异，达到效果更是差距很大。比如，银行的信贷政策，直到2007年下半年才触及的问题所在。对于土地政策问题当然差距更多是大。这也是为什么近年来一直有关于房地产土地问题政策出台的问题所在。 2008年新年伊始，中央又出台了《关于促进节约集约用地的通知》（简称为3号文件）。该通知强调，切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合中国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是中国必须长期坚持的一条根本方针。 同时，3号文件也指出，严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。 对于3号文件，重点强调了土地的使用效率问题。事实上，无论是中国还是其他国家，任何国家的土地都是既定的，它不能多，也不能少。因此，在土地既定的情况下，如何让既有的土地更有效率的使用是每一个国家经济得以发展的根本所在。而要做这点，有几个问题需要界定清楚。一是土地产权界定与产权保护问题。二是土地的溢价如何来分配的问题。 可以说，就目前中国的土地制度来看，表面上有两种土地所有权，国家土地所有权与集体土地所有权。对于国家土地所有权，表面上是土地公有制，但是土地的产权界定在国家身上，就面临着公有产权虚拟性的问题。因为，土地的产权国有，但国家并不是一个具体的产权主体，而是必须通过一级级的政府机构来行使公有性的产权，从而导致了产权运作严重的委托代理问题。在这种情况下，土地产权运作的成本与收益就无法归结产权的所有者身上，反之，掌握土地运作代理人则能够通过手上的权力把土地运作收益地方化、单位化及个人化，而土地产权运作成本社会化。目前中国土地征收、土地市场、土地交易、土地市场腐败及土地财富的掠夺、小产权房等问题，无不源于这种土地所有权严重的委托代理问题。可以说，中国的土地问题如果不能够从这根本上入手，要让中国的土地资源有效配置是不容易的。 还有，作为一种国际惯例，无论是土地公有制还是私有制，地尽其利、地利共享是现代文明社会政府基本的政策目标。即使是土地私有制的国家，如果私人违反国家赋予土地财产权之社会目的，或较有私人用途价值更高的公共目的的需要时，国家得行使最高支配权利对私人土地所有权进行限制，使土地资源能够实现公共利益及社会职能，达到社会公平公正的理想。也就是说，土地在国家支配权下，民众得自由管理、使用、收益、处分其土地所有权，这是土地完全所有权的性质。但是土地的价值具有连接个人不动产投资环境改善和反映社会整体价值变动不可分离性，为了顾及社会公平性原则，对于非属个人投资努力而来的土地增值部分，应以赋税手段收归国有，私人仅是享受源自个人努力投资改良的价值创造。 也就是说，按照一般国际惯例，即使是在土地私人制的国家，土地的溢价可以分为个人或企业改善增值的部分及自然增值部分，对于前者，由于是个人或企业之投资之结果，自然归投资者个人所有。但是对于后者，则由于人口增加、政府公共投入等社会整体因素造成的，而非地主个人因素努力的结果，因此这一部分的土地溢价是非资本利得，其溢价不应该归个人或企业所有而是归国家所有。 但是，就目前中国的土地市场来看，由于相关的税收制度缺乏，从而不仅让由于社会整体影响所导致的土地溢价为个人及企业所有，而过高的土地溢价导致国内土地市场投机炒作严重。可以说，目前中国的土地税收制度严重缺陷，是中国房地产市场秩序混乱的根源。因此，政府对国内土地的管理，不仅在于如何来保证及规划土地使用的效率性及集约性，更重要是通过有效的土地税收制度，把其不是靠个人或企业努力所获得的溢价完全为国家所有。可以说，不少人一直在强调房地产市场的国际惯例，但是为什么在这一点不国际惯例呢？在土地的私人的情况下都是如此，那么中国土地为公有制的情况下，为什么就没有一种有效的税收制度让土地及不动产的自然溢价归国家所有呢？
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