爱华网摘要：长株潭作为湖南省的核心增长集，正在加快新型工业化进程。新型工业化的推进需要一个相对稳定的房地产市场为其提供发展平台。而过度繁荣的房地产业将会影响工业部门的投资与区域资源的优化配置，因此长株潭地区应该重视房地产业与新型工业化的协同发展，避免房地产业出现过度繁荣态势。
关键词：新型工业化 房地产业 工业 支柱产业
目前，走新型工业化道路已被认为是我国加快现代化进程，实现可持续发展，全面建设小康社会的必然选择。关于工业化，《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中认为它是一个过程，基本特征是：“一般来说，首先，国民收入中制造业活动或第二产业所占比例提高了；其次，在制造业或第二产业就业的劳动人口比例一般也有增加的趋势。在这两种比例增加的同时，除了暂时的中断以外，整个人口的人均收入也相应增加了”。著名发展经济学家W.A.Lewis、H.Chenery、S.Kuznets等人也都持相同的观点。由此我们可以看出制造业的比重对工业化所处阶段的判断起了重要作用。
强力推进新型工业化，推动长株潭经济发展乃至城市化进程，除了必须充分发挥政策的支撑和引导作用之外，还需要一个适合于制造业发展的良好平台，这就是房地产业与制造业的协同发展。本文以制造业为例，着重分析房地产业过度繁荣对于推进长株潭新型工业化的负面影响。
一、房地产业与工业的关系
从产业结构的演进过程来看，根据三次产业产值所占比重，工业化发展的阶段产业结构的演进可分为：前工业化时期、工业化时期、工业化后期和后工业化时期四个阶段。产业结构的发展沿着该过程由低级向高级走向高度现代化，而各个阶段都是难以逾越的，每一个阶段的发展都是以前一个阶段产业充分发展为基础的。就长株潭地区而言，其正处于工业化时期且其工业以制造业为主，制造业的信息化程度在一定程度上代表了湖南新型工业化的发达程度。在三次产业分类中，制造业属于第二产业，房地产业属于第三产业。因此，在区域产业结构的发展过程中，房地产业的发展水平与制造业的发展程度应相符相承，任何过度和不足的发展都不利于区域产业结构的优化升级。
从房地产业和工业的特点来看，房地产主要为居民提供生活空间和为企业提供工作场所，在产业划分中属于服务业；工业则不同，工业涵盖的行业广泛，就工业中的制造业来说，劳动密集型制造业有利于吸收大量的劳动力提高就业率，资本和技术密集型制造业则有利于促进技术的进步和综合竞争力的加强。同时，制造业产品的出口还可以实现创汇，扩大地方政府的收入。从世界强国的发展历程来看，许多国家在发展过程中均把制造业作为本国的支柱产业，重视制造业的发展。因此我们认为，根据长株潭地区目前的实际状况，制造业才是区域经济发展的支柱产业，也是新型工业化的重中之重，房地产业的发展应该与制造业的发展水平相协调，相对稳定的房价是当地制造业发展的重要基础，如若房地产业过度繁荣，将不利于工业的发展，不利于长株潭地区整体经济运行。
二、长株潭地区房地产业与新型工业化的发展现状
长沙市既是湖南的省会也是长株潭区域经济的中心城市，我们以长沙房地产发展状况来反映长株潭地区整体房地产发展状况。首先从商品房销售价格来看，全国房地产价格自2003年开始呈现出快速上涨态势，2004年全国平均房价上涨19.08%，2005年继续上涨15.2%。长沙市作为中部城市其房价相对较低上涨速度在时间上相对滞后于全国，2004年长沙商品房销售价格上涨10.9%，2005年上涨10.67%，比全国上涨速度分别低9个和5个百分点，这也一度为长株潭地区营造了良好的投资环境。但是从2006年开始，长沙的房地产市场异常繁荣起来。从商品房销售价格来看，2006年长沙房价的上涨速度开始凸现出来，2006年上半年长沙商品房销售价格同比上涨5.9%，2007年上半年商品房成交价同比上涨了14.35%。从商品房投资与销售来看，2007年上半年，长沙市累计完成房地产开发总投资177.3亿元，同比增长37.9%，比上年同期高17个百分点，商品房销售面积394万平方米，同比上涨29.6％；住宅销售额111.08亿元，同比上涨85.6%。从湖南省房地产贷款额来看，全省金融机构房地产贷款余额为789.1亿元，同比增长30％，占全省贷款余额的13.5%；1-6月份，新增房地产贷款131.7亿元，占全省新增贷款的21.1%；房地产开发贷款余额为288.8亿元，同比增长16%，占房地产贷款余额的36.6%；购房贷款快速增长，购房贷款余额为385.4亿元，同比增长37.5%，增幅提高14.5个百分点，占房地产贷款余额的48.8%，其中个人住房贷款283.4亿元，比年初增加53.3亿元，占同期房地产新增贷款的40.6%。种种迹象表明长沙市住房市场一片繁荣，然而，在房地产业繁荣的背后，住房空置率持续居于高水平，到2007年6月，湖南省全省商品房空置面积达183.2万平方米，同比增加20.9%；其中商业营业用房空置68.3万平方米，同比增加57.8%。[②]因此，在长沙逐步出现的房地产业投资增长过快、房价迅速攀升与空置率并存、银行贷款过度集中于房地产业的现象显示，长沙房地产业有出现一般的繁荣向过度繁荣转向的态势。
湖南是中部的大省，在中部崛起的进程中具有举足轻重的作用。而长株潭三市是湖南重要的工业城市，集中了湖南半数以上的高新技术企业和高级研发人才，为全省经济社会发展的重心所在。在全国大力发展区域经济中，以长沙，株洲、湘潭三市为核心的长株潭城市群已被列入“十五”规划和全国重点支持发展的七大城市密集区之一。长株潭三市的显著优势在于制造业，例如长沙市的烟草加工、电子及通讯设备制造、专用设备制造、电器机械及器材、有色金属冶炼等；湘潭市的黑色金属冶炼、化学原料及制品、电器机械及器材和化学纤维制造；株洲市的交通运输设备、非金属矿物制品、化学原料及制品和食品加工业等。长株潭在2005 年实现 GDP 共 2412.6 亿元, 占全省的 37.3%。2006年长株潭三市生产总值达2818亿元，增长14.1%，比全省快2个百分点。但是需要指出的是，长株潭地区制造业的总体技术水平还低于全国水平，产业结构有待于进一步提高，要真正形成具有世界先进水平和综合竞争力的区域经济还需要大量的资金投入和技术支持。
湖南省清醒地认识到这一点，将长株潭地区新型工业化进程中制造业的发展思路确定为培育壮大装备制造、钢铁有色、卷烟制造三大支柱产业；扶持电子信息、新材料、生物医药三大新兴产业；提升食品加工、石油化工、建筑材料、造纸工业四大传统产业。并计划在“十一五”期间投入4000亿元进行工业技术改造，力争到 2010 年, 把长株潭建设成为中部地区重要的现代化装备制造业基地，实现工业增加值达到3900亿元，工业占GDP比重提高到40%以上的目标。 从以上可以看出，全省正在全力推进湖南长株潭地区制造业基地的形成以及新型工业化的进程。
在推进长株潭制造业快速发展的过程之中，需要当地有一个很好的房地产市场发展平台。而过度繁荣的房地产市场不但对长株潭地区先进制造业增长集的形成产生一定的不利影响，而且事实上对长株潭进一步推进城市化进程也有不利影响。
三、房地产过度繁荣对推进新型工业化的不利影响
不可否认，房地产业的发展是经济发展的重要组成部分。在我国取消福利分房后，政府通过提供各种优惠政策刺激房地产业发展的背景下，许多城市通过发展房地产业，城市建设得到了较大程度的提升，提高了城市化水平。但是，任何产业的发展均要与其他产业的发展相协调，过犹不及。长株潭地区的相对低房价一直为该地区新型工业化的推进营造了良好的投资环境和生产环境。2004年湖南省规模工业增加值同比增长24.1%，2005年增长20.6%。但是，随着近两年来，该地区房价上涨速度的加快，对工业的发展也产生了一定的影响。虽然这种影响还没有明显表现出来（2006年全省规模工业增加值为20.1%），但是清楚地认识房地产过度发展对其他产业发展的影响，对处于新型工业化进程中的长株潭地区来说具有重要的现实意义。目前，长株潭地区房地产业过度发展对推进新型工业化进程可能产生的不利影响主要有：
1．影响地区产业结构的优化
长珠潭地区新型工业化的重点在于构建先进的制造业基地和制造业的信息化，而先进制造业的发展和信息化离不开资源基础，房地产业过度发展将会占用大量资金与土地资源，降低社会资源、特别是金融资源的配置效率。中国人民银行发布的二季度货币政策执行报告称，2007年上半年主要金融机构（包括政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行）人民币中长期贷款投向房地产业的比重为15.1%，而投向制造业的比重为9.1%。房地产业和制造业的不同利润对资金流向产生影响。目前，我国全国工业平均利润率在6%左右，而房地产业的平均利润却维持在20-30%的水平。房地产业的高利润使大量社会资金和物质资源向房地产行业集聚。从湖南省2007年1-7月份固定资产投资完成情况来看，全省制造业实际完成投资额448.3亿元，同比增长37%，房地产业实际完成投资额439.35亿元，同比增长41.5%，房地产业投资的增长速度超过了制造业投资的增长速度。房地产的过度繁荣和高利润率的投资导向作用已初现，对制造业的发展形成了一定的挤占效应。
另外，房地产业是一种资源消耗型的第三产业，本质上是一个依附型的行业，是一种被动的而非主动性的产业，因此，房地产业本身难以作为当地经济的支柱。而且房地产是低技术、高消耗的产业，将其定位为支柱产业发展只是看到了房地产业对GDP的贡献，而没有看到房地产业消费的本质特性。长株潭地区的经济发展如果过度依靠房地产发展，一方面，一旦资源消耗殆尽，房地产业趋冷，经济发展就会受到很多限制。长三角的发展就是一个很好的例子。2005年初，长三角经济减速楼市低迷，原来那种资源消耗型的发展模式已难以为继。这与当地经济过度依赖房地产业有关。到2005年三季度，上海、浙江、江苏的生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等5大核心经济指标增长速度继续回落，有的甚至低于全国平均水平。这是近10年来，长三角经济首次出现整体疲态[③]。
2．不利于工业企业先进人才的引进
目前，长株潭地区的工业中的许多技术密集型制造业水平还较低，要形成高技术含量高附加值具有国际领先水平的制造业还需要引进大批的技术人才和经营管理人才。住房与居民生活息息相关，住房价格直接影响城市居民的生活成本，高房价将不利于引进和留住高技术人才。在我国住房保障制度还不是很完善的背景下，城市居民必须从商品房市场购房来满足住房需求，许多城市居民因此沦为“房奴”，生活的压力加大。同时，长株潭地区位于中部，在全国来说地理优势和经济发展状况均弱于沿海发达城市，房价的上涨将进一步降低中部地区对优秀人才的吸引力。
3．提高工业企业的商务成本
商品房价格尤其是商务楼价格的持续上涨将会增加工业企业尤其是制造业的商务成本，导致部分利润率较低的工业企业流出本地。近年来沿海地区大城市房价持续高涨，带来的制造业企业外流就是很好的说明。以上海为例，近年来上海房价持续上涨，到2007年5月，商品房成交价格达10292元/平方米，环比上涨1.4%，比2001年底的商品房销售价格3548元/平方米增长了几乎两倍。在商业用房价格持续高涨的情况下，上海制造业已经难以负担上海的商务成本，有国际制造业巨头就坦言，作为发展中国家，上海的商务成本实在太高，并表示再投资决不会选择上海。而几年来上海的汽车制造业也已经逐渐转移到山东、东北和江西。就长株潭地区而言，目前，长株潭地区的制造业技术水平和创新能力均有待于提高，商务成本的上涨会降低制造企业的积极性，如果长株潭地区出现制造企业向外转移将会严重影响湖南制造业基地的形成以及新型工业化的进程，甚至严重影响湖南在中部崛起中的重要战略地位。
四、长株潭地区房地产业与新型工业化协同发展的思路
1．充分意识到长株潭地区工业的支柱产业地位
我们应该认识到工业化程度才是国家和地方发达程度的衡量标准。工业尤其是制造业才是地方政府创收的主要产业，才是发展经济的支柱产业。目前湖南先进制造业基地的形成重心在于长株潭区域增长集的形成，因此，必须充分重视长株潭地区制造业在湖南新型工业化进程中的支柱产业地位。其他产业的发展要结合制造业的发展状况来发展。房地产业的发展也要服务于制造业的发展，不能超过制造业的发展。
2．重视房地产业与新型工业化的协同发展
对于长株潭区域经济的发展而言，必须重视房地产业与新型工业化的协同发展，既不能为了增加政府收入过度的开发房地产市场，也不能为了全力推进新型工业化进程忽略房地产业的发展。事实上，工业尤其是制造业产业链条上的产业，才是长株潭地区区域经济发展的基础。只有工业稳步增长，并且与房地产业实现平衡增长，才是良性的增长，对房地产的消费才是健康的消费。
3．加强政府政策的引导
在市场导向对工业投资不利的情况下，政府应该通过税收，补贴等优惠措施，引导生产要素向先进制造业和高新技术产业聚集。另外，地方政府可以通过政府投资和引进外资等方式加大对新型工业的投资力度。制定优秀人才引进计划，对大力发展的行业所急需的高学历高技术人才提供一定的优惠条件。
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[6]张庸萍，袁冬梅，刘建江.论长株潭一体化进程中的房地产业自主创新.经济地理[J]，2007(3):438-440
[①]本文受湖南省社会科学基金“房地产市场价格波动影响消费的机理及实证研究”（05YB83，刘建江主持）资助。
[②]湖南建设网。http://www.hunanjs.gov.cn/news/2007-8-13/163629.html
[③]《长三角资源消耗殆尽 过度倚靠地产引擎显恶果》，《中国房地产报》，2006年4月3日。
