爱华网在中国地产界，有两家被称为“黄埔军校”的公司：前者万科因培养了诸多知名度和年薪都很高的职业经理人而著称；后者万通则造就了在中国地产界颇具影响力的几位老板。王石和冯仑，分别是这两所“学校”的“校长”。
万通集团董事长冯仑，有着地产思想家的别名。十年来，冯不仅把高端产品“万通新新”系列搞得风风火火，还挤出时间空中穿梭，四海传道。不久前刚刚在美国主持了“中美房地产高峰论坛”的冯仑月底将亮相第五届住交会，发布万通地产历时两年研究的核心成果。冯说，“房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，这种地产界的香港模式已被认为不符合中国今日之国情，万通、万科等一批房地产商准备或已经着手转型，我们的方向是：美国模式。我们将在本届住交会毫无保留地对万通新战略进行展示，希望能够为中国房地产的发展探索出一条新的道路来”。此外，万通地产携旗下万通筑屋公司还将于11月24日在住交会举办“地产定制在中国论坛”，届时国内“地产定制势力”将悉数登场，这是否意味着一个“定制化地产时代”的到来？
香港模式与美国模式，哪一种更符合中国地产发展的实际，对中国经济和中国百姓更有益？带着对美国模式的探询和对地产定制的疑问，日前，本报记者就“中国地产模式之争”和“地产定制”采访了冯仑。
扬弃香港模式规避风险周期
记者：中国的房地产发展市场化仅仅10数年，就在规划、建筑设计、景观、住宅科技应用等方面与国际环境接轨，并出现了一批具有较高技术水平和一定实力的地产企业。这是否证明在现阶段，所谓的“香港模式”还是行之有效的？另外，中国的国情、政策、市场发育水平与美国也有很大差异，房地产行业不得不采取从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成的模式。据我所知，万通是为了规避房地产开发的风险周期而尝试的这种模式变革。万通的实践是否具有普遍性，是否值得推而广之？
冯仑：实际上，经营模式向何处去的话题，已经在万通地产内部讨论了3年多。万通已经经历过两次生死大劫了。第一次是在海南的房地产淘金热中，万通就预感到形势将会不妙，于是跑到北京发展，幸好跑得快，算是躲过了一劫。1993年底，北京万通开发的第一个地产项目———万通新世界广场，在北京第一个采用销售代理商的方式销售，以每平方米3000美元的价格一举销售成功，万通地产自此在北京一举成名。但是好景不长，随着房地产业在全国迅速发展，国家为了控制房地产过热现象，发布政策抑制房地产业发展，国内房地产业顿显萧条景象，万通同样遭遇困境。
虽然每次都因为市场策略操作成功，万通逃过生死大劫，但是为什么万通总要随着经济周期的波动经受炼狱呢？
我们发现，全国近3万家房地产商几乎都在用一种方式在做生意，那就是香港模式。所谓香港模式，简单地说，就是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成。通常房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售，只有当房子出售情况不理想时，才改为出租物业。
据估算，由于全部流程由一家开发商完成，如果在北京做一个30万平方米的项目从最初筹划到最后全部完成，时间往往拖延数年之久，占用资金量极大，如果任何一个环节出现问题，或者恰逢经济周期的低谷，都会造成资金运转不灵，房地产公司很容易遭受致命打击，从此一蹶不振，很多烂尾楼就是如此形成的。
因此，万通的经验和教训是具有普遍性的。香港模式已经不能适应目前阶段的房地产开发和经济发展的现状，这是房地产行业规避风险周期的需要。
美国模式：专业细化＋金融工具
记者：美国模式是美国房地产发展两百多年来形成的一种规范、格局，但中国的房地产发展市场化道路仅仅10几年。对中国房地产行业而言，美国模式的要义在哪里？中国的房地产基金正在积极尝试中，首创等企业已先行一步。本届住交会专门举办了房地产投融资和金融高层论坛，以期探询房地产金融服务的更好方式。在专业化分工和融资方面，美国模式有何可取之处？万通如何从组织架构和运营上实现由全能开发商到专业地产投资公司的转变？
冯仑：高度专业化和产品单一化作业、在细分市场上逞强的美国模式，在中国是可以生根的。
美国房地产业是一种专业化细分，加上发达的不动产金融服务的模式。美国模式强调房地产开发的所有环节应由不同的专业公司来共同完成，比如房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同公司完成。生产的产品在确定开发时，就已经确定是用于出售或是出租等不同的目的，产品范围也相应有所限制，不同公司根据自己的专业特长分别生产住宅、写字楼、公寓等不同的产品。专业化细分是中国房地产未来的发展方向。
在美国，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。由于全民参与化解了资金高度集中带来的危险，也容易抵御由经济周期带来风险。
万通未来蓝图是只专注于投资房地产领域。原先是拿土地———开发———销售———服务的串联方式，现在我们改为房屋———土地———商用物业———土地的并联方式，分为住宅建设、土地开发、商业物业、定制服务等四个事业部开展这四个领域的经营。
现在国内房地产上市公司的负债率平均在70%以上，而香港前五大上市公司基本在30%-40%.房地产开发的一个完整流程被分解成很多小的流程以后，每个小流程完成的时间大为缩短，万通不同的事业部分别只用在短时间内经营不同的业务，大大缩短了资金周转的时间，促进资金变现的速度和降低各环节的风险。如果万通的收入有50%以上来自租金与服务收入，那么经济波动只会减少利润，但是不会有致命问题，这样万通会把财务综合的负债率降到30%左右。我们在3年以内会把长期收租和土地服务的收入提高到50%以上。
“地产定制”初现端倪
记者：“地产定制”意味着中国房地产商业模式的一场变革，也意味着房地产行业的分工将更加科学，更加专业。但是，独立住宅定制服务从一开始就受到很多人的嘲笑，当万通筑巢网开通，第一次推出独立住宅定制与服务时，越是在开发上成功的人和机构就越是对此不屑一顾。当网络经济很热的时候，很多企业开始尝试定制服务，但是后来其他公司都停止了尝试，只有万通坚持了下来。今天，“地产定制”看到市场的曙光了吗？
冯仑：“个性化定制”是根据客户的需求，为其提供的从寻找土地到设计、施工、财务安排直至交付使用等一系列量身定制式服务。定制的物业形式可以是独立住宅，也可以是办公、商业、学校、酒店等各种独立物业形式。万通下属的“万通筑屋”公司按照客户要求提供定制的独立住宅，预算和房子的风格要求由客户提供，万通只负责按照施工建造，建好后收取总造价15%的服务费，此外还有开发、管理、服务的输出，也就是为不具备开发能力的企业提供这种输出服务，收取服务费。
以首家专业地产服务商形象出现的万通筑屋为中国的地产服务提供了崭新的商业模式：其一，独立住宅个性化定制与服务，例如根据开发商的要求寻找客户、按客户需求寻找土地、对客户进行房屋个性化设计、投资测算及理财服务、独立住宅建造、不动产经营服务等。其二，个性化物业定制与服务，包括企事业单位办公住所的定制、低密度高舒适度的独立或集合功能的建筑群定制等。
