爱华网“目前上海抵制包销的自律联盟正在策划当中。”虽然很多当事方还在闪烁其词，但是抵制包销的行业自律联盟已经被很多策划公司排上了日程。新汉业销售部的一位高级经理告诉本报记者，抵制包销的行业自律联盟的确已经进入了新汉业高层近期的策划行动中。
据了解，除了新汉业之外，加入同盟的将可能有策源、华燕和同策等上海几家名列前茅的代理商，显然他们这次联手无疑将战火烧向他们最大的对手———以包销模式驰聘上海滩代理行业的金丰易居。
包销模式所向披靡
据内部人士透露，虽然尚未有比较明确的细则出台，但是同盟的各方已经初步谈妥了同盟的框架，决定合几个公司的实力来对抗包销的市场垄断攻势，华燕、新汉业等代理机构甚至把反对包销推向了公开化。除了以行业自律的形式来抵制包销行为，重新树立房产代理形象外，各方还约定：严格禁止代理企业参与炒楼；对所有的服务对象采取诚信模式，共享信息；以提供专业服务为基础；对恶意竞争进行限制。这相当于一份行业重新规范整合的条款了，抵制包销模式仅仅是这场行业整合的开端。
代理包销是指代理商先投入资金，然后和开发商讲定一个价位包销，超过部分按比例分成。这种手法最早是台资代理率先提出，后来被内地企业大量采用，自前年起愈演愈烈，俨然成为代理业界竞争最有力的手段，而金丰易居更是依仗包销的利器攻城略地，让竞争对手为之胆寒。
“包销，其实类似于一个金融投资银行的概念，并不是传统意义上的代理，和我们根本不是在一条道上行驶的车。”作为中国中介行业的领跑者，世联地产顾问（中国）有限公司董事长陈劲松认为完全不能把包销列为代理行业。金丰易居似乎对包销的融资性定义表示了一定的认同，金丰易居的董事朱旭东则说，包销模式是开发商面对其不可预计的房地产市场走向的时候，所作出的一种资金风险转嫁。这就要求承接此类业务的代理企业有一定的资金实力。但是朱旭东同时认为如果没有一定的技术、人力等专业的资源，将无法承受投入资金所带来的压力。
华燕房地产置业策划公司企划部的一名人士表示，包销模式搞乱了代理行业本身“智力开发”取胜的传统模式，在竞争代理项目时常常会产生较大的非代理因素的竞争力。在产销日渐分离的今天，包销却是一个将产权和销权混同的方式。
“为什么批发买断服装然后销售是可以的，如同永乐那样买断家电是可以的，买断商品房销售就需要抵制呢？”金丰易居易居朱旭东则表示，商品房销售应当是多种模式并存，不能笼统的将代理限定在替人作嫁的层面上，只要是符合商品经济发展规律的，都可以接受。针对上海市场的不断走高，包销代理商分其一杯羹也是无可厚非的。
朱旭东向记者介绍说，金丰易居所接洽的很多包销是其作出市场分析研究之后认为有潜力可挖的楼宇，有一些会是烂尾楼，是要经过代理企业的再加工追加价值之后才能卖出好价钱。这样的包销，其实就是代理商做了一部分开发商的工作。包销形式对于房地产市场来说，不可能成为主流，因为资金压力大，但是也不能说明他没有存在的必要。
代理行业面临重整
“上海这种包销模式与台湾本土的包销模式还是不同的”，上海左岸营销策划有限公司的周惠芬总经理表示，周出生于台湾，非常熟悉台湾的地产市场。
“在台湾，代理商所做的包销，只是‘包广告’而不是如上海这样的‘包楼’。”周惠芬介绍。在上海，所谓包销，就是指包销商在签订包销协议以后，向开发商交纳包销整个项目的总费用10%左右的保证金；不仅如此，在包销期内，包销商每个月还必须向开发商交纳包销整个项目的费用；而在最高人民法院的相关规定也明确指出：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买。
美联物业顾问（上海）有限公司的总经理游波先生表示，包销模式是在1997年香港地产面对大萧条的时候进入香港的。在当时，香港的房地产业普遍不景气，需要有运转较快的资金流，而包销是代理商向开发商定期提供一定资金的运营模式。在当时的香港，开发商急于将物业套现，这是包销模式盛行的原因。但是，随着经济的复苏，香港的包销代理日渐减少了。
“包销模式只有在上海这样一片大涨的市场中才可能出现。”陈劲松表示，包销模式是一种人为的炒作行为，只有在一个向上的市场内，才有全盘上涨的空间。在深圳，市场价格已经趋于稳定，搞类似的包销模式的代理企业都已倒闭，包括以往的浙伟星，也包括曾经在北京很有名气的邓智仁。
“当一个房地产开发企业想打造自己的品牌的时候，是不会选择做包销模式的。”华敏翰尊国际的副总经理周蕴瑾表示，“很多策划理念还是开发商自己最清楚，请人来代理未必能获得好的效果，彻底卖断也就是一种对自己设计的楼宇的不信任，是一种不负责的态度。”华敏房地产开发有限公司是上海比较有影响力的发展商之一，旗下华敏翰尊国际写字楼正在热销。销售的成功，使得发展商对于选择外来的策划公司兴趣不大。
其实金丰易居也并不如外界所言那么醉心于包销。朱旭东告诉记者，金丰易居每年包销的楼盘一般也就是2到4个，而金丰易居每年五六十个亿的销售金额只有百分之二十也就是10个亿左右是依靠包销所得。所以包销模式，对于金丰易居本身，并没有太大的资金压力。而且，在房地产市场普遍看好的情况下也不存在开发商为了尽快收回资金而宁愿把大部分的销售收入归到包销机构名下，也就不存在金丰易居用钱砸同行的问题了。金丰易居近期在深圳试水，也会比较倾向于深圳的后期代理模式，毕竟入乡随俗，要以市场为准有业内人士表示，金丰易居的包销模式之所以成功，也主要是金丰易居把握了一部分发展商需要同时，为自己谋取了最大的利益。这种模式应该也是目前这个市场中存在的一种合理现象，它会随着市场的改变而改变。通过这样过激的手段来进行对抗，显然有着反包销之外的图谋。
朱旭东认为，代理行业即将面临整合，以市场导向为基准是鹿死谁手的关键，而包销模式之争只不过是这场代理之战的导火索而已。
