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顾云昌：中国房地产协会副会长许仰东：上海荒岛工作室总经理嘉 宾
聂梅生：全国工商联住宅产业商会会长冯长春北京大学不动产研究中心主任开 彦中国房地产住宅研究会人居委员会 专家组组长十年发展成为“房地产王国”
顾云昌：我们今天的题目是“居住改变中国”，怎么改变？1992年、1993年的房地产大潮揭开了中国房地产高速发展的序幕，到今天中国仍然是一大片工地。如果说当今世界上有房地产王国的话，这个王国就是中国。哪个国家都比不上中国，有如此快的发展速度、如此大的规模、如此大的变化。
我记得在两年前，上海开过一次会——“居住改变中国”，最后却变成了“居住改变生活”，说明有人对“居住改变中国”有异议。我们今天又开始讨论居住改变中国，有没有必要，我觉得有必要。
许仰东：我记得1992年的时候，我们搞过一次“中国地产百强”，要是我们今天去查这些名字，可能大多数找不到了。我们发现现在市场上比较活跃的企业，可能一大部分是在十几年前还没有建立的公司。
地产公司高度细分聂梅生：我觉得2004年肯定在地产界、在金融领域里面会有很大的变化，或者说是一个金融元年。2003年各种各样的金融新品种都在酝酿出台，而且企业融资方式和损益表、现金流都不太一样了，会有一些新的方法、新的方式出现。
第二方面，从产业的角度来讲，我认为是一个企业年。因为房地产界从去年就开始说是美国模式、香港模式，大家可能知道，美国最大的住宅开发企业每年是60亿美元的营业额。实际上我国房地产开发企业现在大概有四万家，大家都异口同声地说太多了，一定要有一个企业的重整或者并购。说得更白一点，就是“洗牌”。
实际上我问了一下美国的情况，美国企业是可以在全国各地都做，甚至是在全世界都做。这么一种房地产开发模式的企业实际上只有四十家到五十家。
顾云昌：那是集团化。
聂梅生：这四五十家开发公司是跨州的，跟中国是一样的，从金融到找钱，到找地，到规划，到设计，甚至包括施工，从头到尾，它是全过程的。只有这四五十家是全过程的，是全国性的，其他的就不是了，其它企业是非常细分的。
所以我觉得从产业来讲，明年企业会有变化的，不管是金融的改革，还是由于产业的发展、产业的细分也好，我觉得都是在变化的。按照美国的情况，就是四五十家是全国性的企业，其他的都不是，所以中国要迅速地形成集中度，在这四万家当中，我们比他们多十倍，四百家到五百家也就足够了，明年从产业上来讲，会是一个产业平台提升，是一个企业年。
房地产竞争不断升级
聂梅生：我觉得回顾这十年，从开始规划设计当中，一开始老是在房型平面上折腾，从室内的房型，然后到了室外的规划，小区的规划，然后到了环境设计，到环境，到生态，等等。现在还是在环境、生态、功能质量方面得到了很大的提高。
我现在觉得明年开始，恐怕就会有很多很多的楼盘，开始从文化考虑住宅。我是比较同意这么一个过程，你现在只要回想一下，我们中国和全世界留下来的好的建筑，它一定有文化内涵。没有文化内涵的只是一个过渡产品，只是功能、质量，解决人的需求，这种东西不能到市场上来，筛选不下来，筛选下来的一定是有文化、有价值的。在这之前我们谈不到，因为我们还是解决面积的问题、住得下的问题、住得好的问题，最后才能谈到文化的问题。所以现在比较先进的一些开发商在考虑文化的角度，我看这种楼盘越来越多，这样的话，就能够给我们中华民族五千年文化的辉煌当中留下一些精品。
开彦：开发商从盖房子发展到现在已经是要创造一种生活，要改变一种生活的习惯，改变一种生活行为。
另外，我认为现在已经开始认识到，我们不光是追求面子，不光是追求环境，现在做到了内在品质。有人说我们过去干活儿是做面积，做衣服的面子，现在开始，我们做里子了，面子做好了，里子也很舒服，这个房屋才真正是达到我们要求了。现在我感觉到我们的开发商已经非常成熟了，已经在里子上面，怎么来做里子上下了很大的工夫。做里子是讲科学的，用科技来引领生活品质的提高，这是非常大的动向。
西部、农村潜力巨大
顾云昌：中国的房地产金融到底发生了什么变化，我查了一下，1997年房改没开始以前，中国的房地产金融的个人住房抵押贷款余额是190亿，到了2002年据说已经超过了12000亿，现在我们个人住房抵押贷款余额是1997年的六十多倍，这个发展速度在其他国家都没有，这就是房地产金融走过的路子。
冯长春：房地产十年还是很辉煌的，但是我们的发展还是相对不均衡的，是从沿海到内地这样一个发展过程，沿海更加成熟，包括一些大城市、西部地区，发展得比较快，中部地区比较平。西部地区为什么发展快呢？西部是一个快速集聚的过程，现在快速城市化的阶段，大量的人口，农村的剩余劳动力，或者是小的城市迅速地向大城市集聚，这些城市是发展非常好的。
顾云昌：我们不能忘记我们的农民兄弟。十年是个大变化，农村有很大的变化，但是我们发现农村的房子盖得很糟糕，尽管花了很多钱，特别是欠发达的地区，盖得越难看。今后我们要把三农问题作为重点的问题，我们房地产开发，规划师、设计师、开发师应该为农民兄弟考虑考虑。
十年中，房地产改变了什么
顾云昌：十年中，中国的房地产业、房地产市场、房地产产品发生了翻天覆地的变化。我把住房制度改革看成是中国最成功的变化。过去十年最大的成功，是房地产住房改革，使住房成为商品，市场化发展才有今天。在这样的情况下，我们从没有房地产市场，到有房地产市场，从卖方市场到买方市场，从集团购房到个人购房，从只重视一手房、只有一手房市场到大力发展二手房市场和正在规范的租赁房市场。
最后的变化是观念的变化，这是最大的变化。十年前我们在座的大多数没想过买房，等着国家分配。十年前没想过我要借银行的钱，欠一屁股债，15年还清贷款，那是美国老太太干的事情，中国老太太不会干这个事情的。现在中国出现了一大批富翁、有钱人，同时也出现了一大批“负翁”，在年轻人当中占的比例越来越高，是每个月都光的“月光族”，这样的一批人支持着我们的房地产业。消费是拉动投资的，拉动我们市场的扩大，这就是最大的变化。
