爱华网自“恒大地产”和“昌盛中国”于招股截止日宣布叫停IPO，令这两家将融资希望放在境外股市的内地房企双双落空以来，对本已排好了队的其他企业来说形势骤然变得很不乐观——星河湾、、棕榈泉置业、龙湖地产、河南建业、金隅地产、香江国际等20多家在香港排队的公司的上市计划已被打乱。
由于中央陆续推出宏观调控措施，无论在行政还是金融方面皆有收紧，尤其是结汇管理，是致内地房企在香港资本市场受到影响的重要因素。其直接的影响是，内地房企把在香港股市所筹集的资金投向内地变得困难，从而导致香港监管机构对内地房企IPO申请的审批更加严格。而结汇问题目前已成为影响投资的重要因素，内地房企单纯的“拿地-融资-开发-再拿地”的单循环模式经受新政拷问。更贴肉鞭鞑的是，楼市持续观望的局面令几乎所有房地产开发企业都面临不同程度的资金缺口，一些中小企业更是陷入了资金困局。
这个事实已经被大多数业内人士肯定：内地房企上市动辄就拥有30倍市盈率的情况在2008年至2009年内恐难再现。我提意房企老板及其职业经理人降低自身物业估值水平，顺应市场和人文发展趋势，以积极的心态重构投资者的吸引力。
有一种应对“限外”的对策，即海外投资者与内地房企合作开发的形式开始流行。一直以来，中国大陆的房地产市场是外资投资的一个热点，根据仲量联行的统计，2006年外资投入中国大陆楼市约80多个亿美元、2007年约100亿美元，有将近20%的增长，从未来来看，这种趋势并不会明显减缓。原因是这些外企看好中国大陆经济的持续向上、市场透明度的不断增加和人民币的升值等利好因素。在当前银根紧缩的背景下，内地的一些房地产开发商从资金层面上确实需要寻求合作伙伴来共同开发项目，这也就给外资寻求房地产开发项目带来了更多的机会，部分房地产开发商通过转让部分股权或增资扩股的方式来与之进行合作。外资进入中国大陆楼市一般会通过两种方式，一种是通过直接购买项目资产，另一种是通过购买持有项目资产的公司即股权交易方式。当下，随着国家楼市“限外”政策的不断出台，对项目资产直接购买的方式已经受到了多重约束，因此更多的外资选择股权交易的方式，这样相对更容易。虽然这是一种旧招，但现时却表现得时尚。北京、上海、广州等一线城市以及二线城市的几十家房企都存在这样的合作模式。业态显示，外汇如需转入内地，只要数目不大，一般会采用分拆成小额的方式进行；或者是通过银行以外存内贷的方式进行。但是，这两方面都存在操作难度和耗费时间的问题；而且，如果今后出台更加严格的“限外”政策，外资的投入可能会受到影响。
还有一种应对“限外”的对策——私募融资方式也被提上日程。信贷难度的加大和上市受阻，让很多开发商被动通过私募资金缓解资金压力。但是，由于私募资金数额往往达不到运作一个项目所应有的资金流数额，仅能在短期内解决企业的资金问题，如果在今后一段周期房地产市场仍没有好转迹象，房企的压力将不仅仅是项目的运作停滞和土地的继续空置，很可能会因为不能及时还清私下融资款项而惹火上身。建议以私募融资方式应对“限外”的房企，若项目已进入销售阶段则应改变价格策略，虽然这样做会使预期利润降低，但资金回笼速度却会加快，对缓解资金压力能起到不小的作用。房企若放弃以往的高额利润把房价降下来，走售楼回笼资金的环保路线，则可保证企业的长远发展。“万科”不是已做了标杆示范了吗，从其销售的效果来看，一旦房价能够降下来，需求量还是足以保证房企回笼资金的。
再次忠告：房地产开发商这个阶段应尽可能地多渠道开拓融资模式，不要再持膨胀式发展模式了，而应在土地储备与现金流之间找到一个平衡点，避免顾此失彼出现资金链断裂的危险。（作者钮海津系财富人物国际传媒集团首席执行官兼《财富人物》执行总编辑）
原载《南方房地产》杂志2008年5月刊评论版
