西普大陆沧涛智慧考验 整体调整期考验地产企业智慧



 毫无疑问,在经历了历时半年的持续调整后,中国房地产已经进入整体调整期。在这样的大趋势下,企业如何把握机会,化危为机,实现自身的平稳和发展,考验的是企业智慧。

 

                               中国楼市进入整体调整期

   “总体上看,房地产市场已进入了一个整体调整时期。”5月28日,第二届广佛人居论坛上,国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲告诉与会人士。

    她指出,国家将 “稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”后,今年一季度货币信贷投放增速下降明显。3月末,狭义货币供应量(M1)、广义货币供应量(M2)和金融机构人民币各项贷款,同比增幅全部为2007年1月份以来的新低。一季度净投放现金58亿元,同比少投放258亿元。统计显示,自2006 年11 月份以来,贷款增速首次降至15%以下。从紧货币政策效果初步显。对于“现金为王”的房地产开发企业来说,这无疑是刺骨寒风。

    建设部政策研究中心副主任王珏林,也指出从政策方面看,对住宅建设用地要求和商业性房地产信贷管理控制都趋于严格,开发商利用银行贷款购房的成本增加,政策性住房建设比例较以前增多,也就是说企业靠大量占有土地的发展这种战略越来越行不通了,靠银行资金进行投资、投机性炒房的成本越来越大了,机会也越来越少了,广大居民住房消费更趋于理智,部分家庭对政策性住房期望值很大,所以市场处于等待观望状态。

 

                              如何认定地产进入整体调整期

   两位专家从国家宏观经济领域,研究分析得出我国地产业进入整体调整期。那么房地产领域,是否如此呢?答案是肯定的,因为房地产整体调整的信号弹已经在各地升起。

    楼市方面,全国楼市急先锋的深圳,房价已经从年初的试探性下探,演变为一场全市范围的集体下调。去年5月当地房价开始飙升,均价由4月份的11213元/平方米迅速涨至5月的14552元/平方米,8月达到15519元/平方米,9月为16777元/平方米,10月份更是攀升至全年最高点17350元/平方米。 然而到今年5月末,深圳住宅成交均价已经跌到去年4月狂飙前的价格以下。 在北京,则出现了退房潮。

    土地市场方面,全国城市地价陷入滞涨状态,甚至出现了退地现象。4月9日,在上海房地局出让的8幅土地中,有2幅流标,3幅只有一个竞买人。8幅地块中惟一的商业用地,虽有5家企业领取标书,却无人竞买。 5月13日,东莞南城一块“风水宝地”以底价7.5亿元拍出,这是继今年多宗土地流拍或以底价拍出之后,又一宗“一口价”拍出的地块。 同一天,武汉市进行今年第二次土地拍卖,推出9宗704亩地,仅卖出4宗小地块,约为79.53亩,其他5宗流拍。据不完全统计,一季度全国“流拍”土地已经有40多幅。

    去年9月福建融信地产不惜损失7000万元土地保证金将高价拍得的土地退还后,不少地方如上海,曝出因开发商拖欠土地款而收回土地重拍的消息。退地已非新鲜事,如因此业内已开始担心,伴随着因市场起伏而出现的“退房潮”,开发商开始壮士断腕的“退地潮”也会出现。

 

                             整体调整期,企业如何应对?

    楼市整体调整,考验房地产企业的时候到了。再探讨企业如何应对前,我们不妨回头望望刚刚走过的楼市初冬之路,就会发现一些让大家唏嘘慨叹的过往和能有益未来决策的启示。

    在同行的否定和嘲笑拐点论声中,王石不为所动,紧接着采取实际行动。去年12月9日,位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘,不到两个小时即全部售罄,原因在于——降价,掀起了从珠三角吹向全国其他地区的万科降价潮。在面对市场低迷和万科降价,嘲笑他的同行犹豫不决的时候,今年一季度万科取得大捷——实现销售面积114.5万平方米,销售金额101亿元,同比分别增长82.9%和119.1%,持有现金达156.3亿元。这个时候,不少房地产企业正深陷资金链条崩溃的边缘,这真是印证了“笑到最后的才是英雄”的俗话。

    这就给面临楼市整体调整考验的房地产企业如何应对,提供了方向性指引。市场牛市甚至是“疯牛”的时候,企业即使没有对市场做出分析得出自己的判断,也能赚上一笔。但是,楼市低迷进行大调整的时候,企业还像牛市时那样,陷入困境就是自然的事情。

    楼市大调整中,企业首先要调整的是心态,因为如今楼市进入了整体调整期,不可能瞬息就能完成,因此要摒弃侥幸心理,认为这只是短暂的调整,不久就过去了。须知这次,正如王志纲">王志纲先生所说,冬天已经来了,而且是刚刚开始。企业应该有长期的准备和应对规划,方才能安全过冬,否则到了三九四九就难免冻死。现在,“现金为王”已成共识,那么面对楼市整体调整,企业如何打一场资金保卫战,来保持企业资金链呢?

    如果把资金比如成一个蓄水池,那么出售产品和引进外来资本就是两个进水管,而楼盘开发和拿地则是两个出水管。显然,现在是动脑筋,控制这四个水管开关以保持一定蓄水量的时候了。且让我们一一分析。

 

   要想加大进水管——出售产品的流量,尽快回笼资金,将房子尽快销售出去是唯一办法。但现在楼市低迷,如何打破消费者的观望,吸引他们入市呢?这就要求在营销手段上下工夫,开展企业独特营销和创新营销。这有两个方向,一个是降价,这是最简单最直接也最有效的手段,是企业自救的最有效方式,现在市场上很多楼盘都已经采取了这种方法,万科是这方面的代表,主动降价赢得了市场,顺利回笼了资金。但若过度降价,也有负效应。一是企业利润降低,二是容易使消费者产生更大的观望,因为大家都是买涨不买跌。另一个方向就是提高性价比,这里面又可分为两种,是增加配套设施、户型设计创新、采用超值材料和节能健康材料、提高装修水准、提升园林景观等物质手段,还有提供最现代化的物业管理服务、培育绿色生态环境和营造人文氛围等。中国奥园果岭一号,打出“没有见过的精装修”广告,就属于前者;而方圆云山诗意,是融入徽派建筑精髓、打造亲密和谐的现代庭院式的东方人居氛围,则属于后者。在楼市低迷中,他们都取得了良好业绩,值得业界借鉴。

    然而如今楼市观望气氛浓郁,出售产品这个进水管不能及时大开的情况下,就只能引进外来资本,这里有三个途径:银行贷款、上市或借壳上市和私募基金。现在这三个途径的情况,可分别用红灯、橙灯与绿灯比喻。银行贷款的大门被国家宏观调控政策关紧,可谓是红灯;上市道路被限制,众多寄希望于此的企业只能推迟,另外若借壳上市也可,所以企业都在做尽可能的争取,此可谓是橙灯;而引进私募基金,国家并无限制,关键要靠企业去活动与说服,让他们肯投进来,此可谓是绿灯。恒大为例,早在2006年底,德意志银行、美林及淡马锡三家投行就投了4亿美元,拥有恒大30%的股权。IPO搁浅的恒大,近日已经成功私募35亿港元,缓解了紧绷的资金链。

    进水管要开大,那么出水管的开关就要关小了。楼盘开发这条出水管能关小甚至关闭吗?前段时间,同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文曾鼓吹过这一点——减产自救。但是实践证明,此路不通,因为减产自救,其实是企业自寻短见,断绝了生存之基。当然逼不得已的时候,可以作为最后的缓解之道。

    最后就省拿地这个出水管了,很显然现在很多企业都已经采取了关紧此开关的措施,纷纷减缓拿地或者不拿地,。那些去年拿地太多成包袱的企业,面对资金压力,已经转让甚至退地。比如万科出售“东莞地王”50%股份和全国各地土地流拍就是这方面的体现。

    至于这四个水管的开关具体如何去控制,就要企业根据自身情况去做出判断,然后采取行动了。但目的很明确,那就是使自己的蓄水池里有水!

 

 

专家观点链接:

    国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲:房地产市场供需双方在僵持与博弈中,房价总水平仍在高位盘整。各地市场形势出现分化,仍然存在许多不确定性,未来走势不太明朗。总体上看,房地产市场已进入了一个整体调整的时期。

    建设部政策研究中心副主任王珏林:企业靠大量占有土地的发展这种思想、思路或者发展战略越来越行不通了,靠银行资金进行投资、投机性炒房的成本越来越大了,机会也越来越少了。

   市场给我们提供了很多财富,但我们房地产市场是处在初级阶段,从98年到08年满打满算10年,非常不成熟,也非常不完善,宏观调控就是为了建立发展市场,使之更完善。

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