爱华网最近，一些地方房地产市场出现某种程度房价的调整，也出现不少地方住房销售的严重下降。面对这样的形势，一些人又如2003年那样，认为中国的房地产市场面临一个调整临界点，政府应该重新调整房地产市场政策。政府决不可如股市那样，让股市大跌而让股市投资者面临巨大的系统性风险。因为，在这些人看来，如果房地产市场不改变目前他们所认为的这种状况，就会危及中国宏观经济安全、就会危及中国银行体系的风险、就会影响民众房地产资产的升值、就波及到地方政府财政收入，甚至于把中国住房保障体系建设也扯上，认为如果房地产市场调整，中国住房保障体系就没有财政支持，那么这个住房保障体系建设就是一句空话。 对于这些人的言论，并非什么司空见惯，但有一条，为什么在十七大报告中写得十分清楚的精神、在中央24号文件中规定得明确的内容、在今年总理报告讲得十分清楚的任务，这些人为什么会那样会无动于衷。他们想做什么，是不是再想把中国的绝大多数民众推到房地产市场水深火热中。在同样的时候下，城乡建设部的领导理解则能够真正把握十七大报告关于房地产市场发展的基本精神。中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，“前不久的国务院常务会议提出要稳定市场和稳定房地产市场。”这里，稳定市场不应单纯理解为恢复到2007年的成交量和上涨幅度才是稳定。应稳定老百姓改善住房的经济预期，稳定推进落实2007年国务院24号文件的决心和措施。也就是说，完善住房保障体系。而落实“90/70政策”正是24号文件的重要内容。对此，我是比较赞同的。 因为，无论是十七报告，还是24号文件及今年总理的工作报告，已经把房地产市场发展的根本问题放在三个理论前提上。一是每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性。这房地产市场存在与发展的宗旨，也是十七报告所强调的住房的民生性。二是在土地公有制的情况下，由于中国土地为全国人民所有，因此，全国每一个公民都有分享土地要素所创造的成果与福利的权利，而不是让全国人民的土地成为少数人谋利的工具或掠夺他人财富工具。三是中国共产党的宗旨是为最绝大多数人将利益的，因此它所有的政策、目标、出发点都会从最绝大多数人利益出发。因此，国内房地产市场发展就是要生产满足绝大多数居民有支付能力购买到舒适的住房。这是24号文件的“90/70政策”核心。所以，离开三个基本前提，中国房地产市场要真正持续健康的发展是不可能的。 现在，我们再来看目前国内房地产市场发生了什么。从国家统计局最公布的数据来看，5月份，“国房景气指数”为103.34，尽管比4月份回落，但仍然处于上升通道，只不过是价格增幅有所下降。还有，1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%。特别是中部与西部地区其增长在45%以上。也就是说，房地产开发增长不仅没有随着从紧货币政策下降，反之仍然处于高位增长（比2005年的19.8%快于一倍）；1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。其中，国内贷款3423亿元，增长21.5%；利用外资246亿元，增长10.8%；企业自筹资金5630亿元，增长36.7%；1-5月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积10196万平方米，同比增长4.3%；1-5月份，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%。其中，住宅施工面积15.45亿平方米，增长26.6%。也就是说，从国家统计局公布数据来看，到目前为止，国内房地产的繁荣没有改变，特别是房地产开发及房地产市场资金的流入不仅没有改变，反之快速增长。如果房地产市场这样的快速增长仍然认为不够，是不是一定要推国内房地产泡沫推到完全破灭状态，然后让中国经济陷入日本那十年的经济衰退或美国次贷危机。 当前国内房地产投资增长如此之快，房地产发展如此繁荣，为什么有人会出来大造舆论要求政府改变目前的房地产市场政策，问题是他们认为目前住房销售没有2007年房地产泡沫吹得巨大时那样火爆，国内投资者没有踊跃地进入房地产大炒特炒，再让国内房地产市场炒出一个又一个的泡沫而走美国次贷危机之路。但实际上，这是今年政府工作报告及2008年国务院工作任务要点严格遏制的东西。在2008年国务院工作任务要点中，明确地指出了防止房地产炒作是2008年政府工作的主要任务之一。因此，就目前的房地产市场的问题，并非是要改变目前政府既有房地产政策来提振居民住房消费，而且要找到房地产症结所在。 就目前的情况来看，房地产市场最大的问题是房价过高把中国80%以上的居民排除在房地产市场之外，让许多进入房地产市场居民成了一生难以摆脱的“房奴”。反之，却让少数人用国有土地要素在短期内聚集及掠夺社会财富、牟取暴利。这不仅对全国人民不公平，而且是在严重伤害着中国绝大多数人与党的关系，损害党在广大民众心中的威信。因此，让国内房地产市场成为一个民生的市场，成为一个改善绝大多数民众住房福利条件的市场，这是绝大多数中国人的梦想，也是党的宗旨基本的出发点。因此，目前房地产市场的问题就是如何改变早几年房地产市场发展暴利模式，就是要改变房地产市场为少数服务模式。目前房地产市场并非有多少危机，而一些人为了维护以往的房地产暴利模式与推出以满足绝大多数人有支付能力住房之间冲突。一方面，房地产开发及房地产炒作者手在持有大量的住房，利用国有土地资源来牟取暴利而不愿让房价下降，另一方面房价过高把绝大多数居民排除在房地产市场之外。在这种情况下，如果房地产市场价格调整到绝大多数居民有支付能力的水平上，房地产市场岂能不繁荣？在市场经济中，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格！我前几天到重庆，重庆一家最大房地产企业把房价调整到居民有支付能力水平上，住房销售出现少有繁荣，他们楼盘很快就出售完了。 现在我们再来看，房价调整对中国经济有多少影响。有人说，房价调整会让中国居民30万亿房地产财富缩水，会出现负财富效应。对此应该是夸大其词。为什么？对于住房这样产品来看，它既是投资品也是消费品。如果住房价格下降，对消费者来看，住房效用从来都不会改变。同一个住房，价格在100万时与价格在500万时，其消费效用同一，其负向影响几乎为零。而影响的仅是房地产投资者，而对房地产市场投资者，莫说中国土地公有的情况要对房地产投资进行严厉限制，就是在发达市场经济国家，都有对房地产投资有严格的限制。房地产价格上升时，房地产投资者赚得盆满盘满，这个时候这些投资者有谁会因为其赚钱过多给政府多交税的？但当房地产价格下降时，这种投资的风险难道要全国人民来为其买单吗？ 房地产市场的价格下降对国内银行体系的风险，我们可以从住房抵押物的风险，房地产开发商银行信贷的风险，个人住房按揭贷款的风险来分析。
可以说，如果房价向下调整不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降而放大银行信贷的风险。因为，就目前的情况来看，一是房地产开发贷款主流是土地抵押贷款。而土地价格迅速下降，必然会让土地抵押物价值下跌。这不仅把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。比如，如果一块土地在高位时评估市值为1亿元，银行风险定价为60%，这样，房地产开发商就能够从银行获得贷款6000万元。但是当土地的价格下跌50%时，这块土地的抵押价值只是3000万元。如果以3月份底人民币贷款余额27万亿，住房作为抵押物的贷款所占比重为50%估算，那么就有13万亿以上的贷款处于房价下降的风险中。但是，这部分住房抵押贷款的风险高的只是在2007年以后的，这部分抵押贷款估计在一万亿左右（即2007年银行信贷增加额，减去2007年个人住房按揭贷款）。所以，处于高风险的住房抵押物贷款中，所占整个贷款的比重不高。 二是房地产开发商的银行贷款。从央行2008年一季度货币政策报告来看，到2008年3月底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的17%），其中房地产开发贷款余额1.8万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的6%左右），个人住房按揭贷款余额为3.13万亿（占整个国内银行体系贷款总额的11%左右）。也就是说，到3月份底，房地产开发贷款余额只有1.8万亿元，占银行体系贷款余总的比重也不高。 三是从个人住房按揭贷款对国内银行体系的影响来看，到2008年3月底，个人住房按揭贷款余额为3.13万亿（占整个国内银行体系贷款总额的11%左右）。还有，对于国内个人住房按揭贷款来说，不良率的高低还与国内房价上涨幅度。房价上涨幅度越大，那么在房价下跌时，个人住房按揭贷款所面临的风险就越高。比如说，从整体上来说，国内房价上涨最快一年是2007年。而2006年个人住房按揭贷款余额2.27万亿，2007年个人住房按揭贷款增加8686亿元左右，2008年一季度个人住房按揭贷款增加1233亿元。在这里，个人住房按揭贷款风险较高是那9709亿元，其中个人还款1600亿元。也就是说，个人住房按揭贷款风险较高贷款也只是8100亿元左右，而这8100亿元贷款占整个银行体系贷款总额不足3%。也就是说，即使出现最为极端的情况，这8100亿元个人住房按揭贷款全部是不良贷款，也占国内银行体系资产不足3%。而2006年以前个人住房按揭贷款，由于那个时候房价水平低，国内整体房价水平要降低到2006年底以前的水平还有不少距离，更何况有30%按揭贷款首付。因此，就目前的情况来说，这些个人住房按揭贷款风险不会是太高。 目前更是荒唐的说法是，说什么房价下降使得政府会减少保障性住房的建造。其实这是两码事。因为，一是在发达市场经济中，即使政府没有土地出让金财政支持，哪一个国家的住房保障体系不建立起来。而且这些国家住房保障体系比我们发达健全得多。二是根据最近中央出台的一系列土地出让金的政策，早就把土地出让金收入与支出两条线。支出部分要通过政府的财政预算来确立，而与收入多少没有关系。三是假定保障性住房是由土地出让金的收入来决定，那么中国住房保障体系还会严重滞后，这是不可能的，等等。 总之，目前房地产市场的问题并非如有些人所说的在于政府之政策，根本在于房地产企业自身，如果房地产企业能够改变暴利之观念，能够适应市场发展之趋势，任何一个市场没有卖不出去的住房，只在卖不出去住房之价格。住房的价格达到绝大多数居民支付能力水平，房地产市场岂能有多少问题？而房地产市场的稳定并不是要把全国房价稳定在2007年泡沫水平上，而是要稳定国内绝大多数居民改善住房的经济预期上，这是24号文件的核心，也中国房地产市场得以发展与繁荣的根本所在。至于房价调整会导致什么什么风险，那更是一些人想象。事实上，深圳与广州的房价早就下跌了，它对当地的经济与金融市场有多少的风险。事实永远胜于雄辩。希望经过几年房地产市场洗礼的国内居民能够看清楚房地产市场发生了什么。
