王志纲成就了王健林 今日地产困惑与解决方略——王志纲纵观土地市场



  最近,在“2004年中国地产领袖年度峰会”上,著名策划人王志纲在谈到全国土地市场的走势时,做了如下分析:

  我现在发现,中国的房地产已经到了乱花渐迷人眼的时候了。

  中国由于房地产业的火爆,投资者大量的钱财开始往这个方面投资,在这样的背景下,能源也开始奇缺。如果我们不做相应的调整,就会出现很多的变化,这的确很能考验中国决策层的智慧。如果对2004年宏观层面加以预测,我估计高层将会进行比较大的调整。因为中国的社会,特别是房地产,两三年就要进行一次调整,所以今年的调整也在所难免。

  针对国家重大政策的调整,王志纲认为:

  土地价格 社会热点

  在国家实施重大政策调整的背景下,事物就产生了新的变化,可以说所有的房地产商都能够感受到,国家的宏观政策开始出现了变化。首先是由于房地产的趋热,奇货可居,所以土地实施招标、拍卖等公开交易和限量化。对此,下一步开发商比的不是谁把房子盖得好,而是比谁能够拿到土地,谁能够有效地拿到土地。在这样的情况下,土地价格就成为房地产商最为关注的焦点。在没有实行土地招投标时,土地的价格是由三个要素决定的,但是原来是由第一个要素决定的,就是跟农民的谈判,再加上对国家和地区政府的一些费用,这就是原来理解的土地价格。这其实远远不够,现在连农民都明白了土地的价格不是这样的。还有第二层的价格,就是土地的商业价值,比如说它是在市区内还是郊区,比如说是商住还是其他的开发,这里面的空间是很清楚的。更重要的是第三个要素,以后土地的价格直接取决于这个城市的价值,越是看好的城市,越是成长性好的城市,其土地的价值肯定是看好的;越是停滞的城市,人们纷纷逃离的城市,土地的价值肯定提升不起来。

  所以土地的问题,招投标的问题,土地的稀缺所导致的土地供应越来越紧张的状况,将会困扰着发展商。今后两三年,至少有70%的房地产公司由于拿不到土地,或者会歇业或者会转行。另外一方面,有一些超级的地产商,会纷纷用自己良好的信用和良好的经营关系,到处进行圈地运动。现在顺驰公司就是这样,哪里有地就到哪里去圈。最近我看了很多内部的资料,很多房地产界的老江湖,在评价顺驰时,都不敢说它这样的做法是好还是不好。首先是表示担心,担心这样的商业选择究竟会不会成功,最后得出一个结论,要么会得到巨大的成功,如果成功是对中国房地产业的颠覆;要么获得巨大的失败,最后尸骨都收不回来。攻城拿地,到处圈地,不惜代价,土地储备的竞争日益加剧。象广州的珠江合生,深圳的万科等等,都纷纷进入了北京、上海。去年,万科的业绩主要支撑点是在上海。古话说“东方不亮西方亮”,事情往往就是这样,全国性的布局的确可以达到“东方不亮西方亮”的效果,现在争夺土地也是企业很重要的战略性选择。整个中国的房地产业已经到了转型期,影响面大而且深刻。

  全国品牌 魅力无限

  可以说在此之前,中国的房地产除了少数几家,象万科最早走向全国之外,大多数的房地产公司都是区域性的房地产公司,一般来说都不会考虑其他地区的变迁的。但是到了现在,房地产公司已经是两极分化了,只要想做大,就要跨地域发展。两三年前,一些房地产的大佬们还在说房地产业是地域性的,不适合产生全国性的房地产公司。但事实证明不是这样的,房地产业不仅仅是地域发展,而且可以产生全国性的房地产品牌。只要有全国性的品牌,就能够进入新的领域,拿地都是非常容易的。像金帝在上海拿到3000多亩地,当时是在上海的南翔小镇,为什么能够拿到地?就是因为金帝已经形成了品牌,上海认为这样的企业进入对他们有好处。还有深圳的华侨城,在中国很多地方拿到很好的地,像在上海,上海在实行一城九镇的计划,其中有一个卫星城叫浦江镇,华侨城就靠华侨城的模式,最后力克群雄,拿到非常大的一个镇的开发权。至于万科更不用说了,进军武汉、登陆上海,虽然也在埋怨拿地很困难,但是就因为有万科的品牌,在拿地上获得了很多优势。品牌的作用非常大,谁说房地产没有全国性的品牌?不少事实证明,这种全国性品牌是肯定存在的,这就是为什么顺驰要不惜成本来获得全国性的知名度,因为他们意识到具有全国性的知名度,市场价值就会不一样。

  中小城市 潜力巨大

 王志纲成就了王健林 今日地产困惑与解决方略——王志纲纵观土地市场

  这时就出现了有趣的现象:一些企业在进行全国性的扩张,有不少房地产企业都想具备当全国冠军的资格,都在进行全国性的扩张,以获得“东方不亮西方亮”的效果。在这样的情况下,这类企业的老板往往非常注意作秀,通过作秀使自己成为本企业的代言人,在节省广告费的同时,也使自己的房地产公司带有引路人的特点,进而通过明星效应获得效益;另外是一些中小企业认为自己不具备跨地区扩张的实力时,就会选择“上山下乡”的模式,往二级三级城市走,在那里搞房地产开发,这是非常有趣的现象。所以在今天的中国,特别是长江流域、黄河流域二三级城市,房地产非常火爆,往往是中小企业在做,其投资回报和资金的周转确实是很罕见的。比如说二级城市像长沙还有周边的城市,价格火爆的不得了,甚至还有湖南的湘潭、株洲,还有广西的柳州,还有宁波、绍兴等,房地产开发十分红火,建设的商品房不愁卖不出去。

  土地紧缺 前大盘时代退出江湖

  刚才有记者专门问我一个尖锐的问题,他说你们现在怎么看大盘?这就是我第三个观点:前大盘时代走向终结。我认为伴随三个因素的产生,国家对土地实施招投标和控制投放土地政策的出台,对于土地资源的稀缺和土地资产自身的价值,人们的认识越来越充分。原来只有房地产商知道土地的价值,现在政府也知道了土地的价值,运用城市经营的眼光来跟发展商们进行博弈。另外,现在对农民的征地也不容易了。前大盘的时代已经终结,也不可能再有大规模的房地产开发了。在这里我举两个例子,因为我的感受很深。在1999年到2002年的三年时间里,在国内做的房地产项目中,最大的占地面积2万亩,最小的占地面积也有三四千亩,最经典的例子不是华南板块,而是杭州的余杭天都城。现在回过头来看感慨万千,1999年他们找过我们,本来这个项目是发展商为了拣便宜在余杭拿了一块土地。没有想到,我们在看了之后得出一个结论,说这个地方肯定是很有前景的。于是就跟天都城的开发商说,你是有多少土地就要拿多少,当时就要了8000亩土地,这是在新桥开发区,当时是9万元/亩。经过我们的策划之后,项目于2001年投放市场的时候,几千套住宅一下子一抢而空。而且,伴随着广州房地产市场的井喷以及杭州整个的大规划,每亩土地的价格更是有了很大的变化。这样的例子和故事还有很多,包括我们在广东的一个客户,原来说是要6000亩地,后来是征了2万亩,现在也是不得了。眼下很多大发展商对于房子卖多少钱、卖得快与慢都不在乎了,因为土地拿到之后的增值是非常大的,所以出现了前大盘的时代。

  这在中国既引起了很大的振动,也引起了很大的争论,懂得的话就按照这个方式去赶快拿下项目;不懂的人才傻乎乎地争论。有的房地产开发商说,根据我们公司的经验,大盘以500亩为宜,超过500亩不适合操作,最后的状况是,现在这些公司也在拼命找土地,但是眼前已经没有这么多土地可以拿了。政府醒过来了,农民醒过来了,国家也醒过来了,这时你再有天大的本事,也不可能这样了。还有资金的问题,也限制了拿大盘的能力,所以我说前大盘时代基本走向了终结。

  后大盘时代跃出水面

  中国社会经济高速发展的20多年里,基本上是一种速度型的、粗放的、低档次的,靠土地增量不断放大的,是在这样的背景下获得的发展。但是中央十六大和全国两会的召开,使整个中国的宏观政策发生了很大的变化,提出要协调发展、人文发展。现在还有一个重要的数据,整个中国人均GDP达到3000美金的已经有几个地区了。根据国际惯例,一旦人均GDP到3000美金的时候,社会就进入了初步富裕的阶段,这时的消费者对于生活的品位,对于消费的内涵要求也越来越多,这对我们房地产的开发商和城市的经营者来说,就有了很大的发展空间。因此,有可能出现一边国家整顿开发区控制土地投放,一边就是全中国有上万的开放区,怎样从数量型到内涵型来强化和提升开发区的含量,从而保住开发区,而且使价值得到最大的发挥,这可以说是摆在各级政府和开发商面前的重大课题。

  以上海为例,伴随着上海整个经济社会的发展,以及世博会要召开、知识经济的到来,我们参与了一个大项目,在技术上进行重新规划修编。在做的过程中我们开始明白,土地是稀缺有限的,城市的价值是在不断增长的,在这个过程中怎样进行革新改造,在现有存量土地中把文章做好?在这样的思路下,就给锐意创新的发展商提供了机会。我们可能会选择“领头羊”式的企业,有不同的擅长,大家提出不同的设计方案,最后就是企业的支持,最后才是价格的高低。通过这样的方式来选择房地产开发商。

  

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