爱华网当前弥漫全国的房地产困境是和去年的房地产跳跃式增长分不开的。跳涨之后，一方面透支了多年来储集的有效需求能量，另一方面推高了土地成本，边际消费需求在萎缩。因此，这股房地产热只是用过去的繁荣透支了未来的消费。 这样看来，房地产市场的滞销不是市场失灵的反映，恰恰是市场发挥作用的证明。“自主性需求为主导，投资性需求退出”这一现象表明，宏观经济的不稳定和财富缩水已经在制约投资者在房产上的投资需求，一些新婚群体的刚性需求在逆境中并没有发生多少改变；“城区楼盘需求旺盛，郊区楼房需求疲软”这一现象表明，购物、医疗、教育设施的完善度和便利性仍然是决定楼盘竞争力的重要因素；“小面积住房热销，大面积住房无人问津”这一现象表明，住房的有效需求或购买力是有限的，房地产产品结构的调整还没有完成。
在住房销售不畅、住宅价格下降的时候，很多房地产商希望政府能够出台一些利好政策救市。从市场经济的角度来讲，这是一种不健康的心理，也是一个企业不成熟的表现。因为，一个成熟的企业是应该能在逆境下也能存活的企业，房地产商不能只在顺境下过日子，也要学会在逆境下过日子。 从消费者的角度来看，住宅的有效需求可分为三种类型：一是年轻人的结婚需求，二是中年人的改善型消费需求，三是富有人群的投资性需求。这三种需求在不同的经济发展阶段是可以并存的，但需求结构却是不同的。年轻人的结婚需求在任何时期都是稳定的，差异性不大。富有人群的投资性需求在经济的成长期较大，富人预期经济正在加速增长，就会进行不动产投资，从而刺激房地产供应。中年人的改善型需求多发生在经济较为繁荣的社会里，由于收入水平高，消费者想购买更为宽敞、舒适的住房。 在目前这样一个年轻群体的成为市场主流、改善型消费成为市场补充、投资型消费成为市场次要因素的情况下，房地产商要学会在挑战中找机会，看看自己是不是根据家庭结构的变化和生活方式的变化，调整产品开发思路，而不是一遇到麻烦就埋怨市场和政府。 如果说前面是从宏观和微观的角度来分析武汉房地产市场的困境，那么武汉乃至全国当前出现的房地产疲软现象和整个房地产行业的开发结构也是息息相关的。 武汉房地产市场供给结构和需求结构存在两大错位。 其一，住宅开发一支独大，占整个房地产开发的95%。而一个健康、良好的房地产开发结构应该是商业地产、工业地产、旅游地产等协调发展。 商业地产、工业地产、旅游地产不仅仅是一次性消费产业，它还对城市的经济发展产生二次拉力。在推动城市经济总量增加的同时，还带动了区域就业。一个区域就业机会的多寡，决定了区域住宅地产需求总量中内生性的需求的比例。而内生性需求的刚性特征，决定了在目前住宅市场低迷的情况下，住宅保值增值程度。目前住宅需求逐步递减，空置率在提高，而商业地产、工业地产和旅游地产等则供应相对不足。 其二，住宅开发中90平方米以下户型偏少，占比不到30%。中小户恰恰是需求量最大，需求的扩大也使得价格刚性较大。亿房统计数据显示，今年上半年，面积90平方米以下户型成交均价最高，成交均价均位居各类户型榜首。 因此，解决当前武汉乃至全国的房地产发展困境一方面要遵循市场规律，利用供给——需求价格机制消化住宅地产的过度投资，要适当引导房地产开发企业的投资方向，加大对商业地产、工业地产、旅游地产等地产项目的投资。 同时，以市场需求为导向，加大中小户型的供给，落实国家的相关政策。而不仅仅是紧缩货币供应，提高利率，抑制房地产的开发和投资，弱化经济增长的动力。
