爱华网个人记忆
30年前，我从老家去厦门上学时，祖上的老屋已住不下那么多的后代，四家人拆了水磨青砖的大院，盖起了钢筋水泥的五间平房。这是“解放后”盖的第一代房子，也是最简陋的住房。30年过去，平房变成了楼房，楼房变成了小别墅。30年，盖了三代房。
我每次去上海乘车赴厦门时，都住在同学家。同学家五口人，除伯父母外，两个儿子，一个女儿，加上我六口人，住的是一居室！面积大概有四十来平米！怎么住？伯父母和女儿住客厅，三个小伙子住唯一的一间房，夏天实在太热太挤，就得有一个人住到只能容下一张单人床的阳台上。卫生间只有一个马桶的位置，洗澡只能在厨房里洗盆浴。
现在回想起来，我觉得不可思议，但当时，他家的住房已经可以称得上是豪宅了，因为1978年时，上海市区人均居住面积只有4。5平方米。我曾去过一位海洋系上海同学的家里，当时我的震惊至今无法抹去：阿拉，大上海人，怎么住在交通路边上搭的一间破棚子里！几年后，我的一位同学嫁到上海，据说，两代人只有一间房，老两口住下面，小两口住他们头顶上的阁楼，一层当成了两层用，没多久，这个“家”就解体了。
上世纪八十年代中，我第一次到北京，看到北京人誓死捍卫的四合院时，我的感觉就像站在上海交通路边一样，张开的嘴都不知道怎么合上，那感慨记忆犹新：这也是住人的地方！幸亏我没有生在上海或北京这两个让地球人都骄傲的地方！几年前，我带美国回来的同学去前门，不小心走错路，跑到了大栅栏北面的胡同里，没想到，我同学对我说：谢谢你！带我到这里，让我知道北京还有这样的地方。
如今，我上海同学的房子已经换了五次，三次公寓房，一次TOWNHOUSE，一次真正的别墅。北京的前门也已焕然一新，除了达官贵人住的四合院，贫嘴张大民们住的破杂院也已销声匿迹了。数据印证了３0年地产改变中国面貌的历史：2007年末，上海城镇居民人均住房建筑面积32。2平方米，人均住房居住面积16。5平方米，居民住宅成套率达到94。7%。北京市城镇居民人均住房使用面积由1978年的4。55平方米增加到2007年20。3平方米。2004年建设部政策研究中心发布的《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》给我们描述了一个更为美好的前景：城镇人均居住面积35平方米。
但我想，“数字化生存”不够直观，住惯了高堂华屋的后生们，恐怕怎么想象也无法体会30年前我们居住其间的物质空间，和由此产生的人与人之间的精神空间是一个怎样的空间，恐怕会忘记掉我们是从哪里来的，将往何处去，恐怕也很难抑制其无限占有的物质欲望，也许真该留着前门那些陋巷危房。
三个阶段一个轮回
30年，我们的人均居住面积有了明显提高，但普通百姓面临的困境几乎是相同的。30年前，百姓没房住，那是因为权力决定房子分配，老百姓无权无势，房子永远供不应求，30年后，百姓买不起房，那是因为金钱左右房子流向，老百姓没钱弱势，收入永远赶不上房价。是什么原因使得普通百姓不能共享改革成果？30年前，是计划经济，30年后，是市场经济。一个是政府管得太多，包办不起，一个是政府管得太少，鞭长莫及。
30年，中国的房地产业走了三个阶段一个轮回。30年的房地产业，折射出30年的改革历程。实际上，房地产业本身就是改革开放的产物，因此其命运也同改革一起沉浮。
简而言之，中国的住房制度经过了三个阶段：一是计划经济阶段，也就是完全的政府保障阶段；二是市场经济阶段，即完全的市场化阶段。随着房价疯涨，相当部分的中低收入者买不起房，住房同教育、医疗等一起成为三大社会问题之一；三是"双轨制"阶段，即从完全依赖市场，转向政府保障和市场供应两个部分，但以市场为主，政府保障为辅。这回政府和市场都往中间靠了一下。
让我们回望一下这个过程。建设住房要有资金和土地，先看资金。1994年房改时，当时政策规定住房建设的投资由国家和单位统包改为国家、单位和个人三者合理负担的体制。但实际上，1998年以后，随着房地产业成为支柱产业、成为新的经济增长点，住宅市场化得到迅速发展，国家投资部分就几乎没有了。不仅没有了，而且政府还卖地、收税、收费。单位投资部分也没有了，单位唯一的资金提供就是住房公积金，但有些效益不好的单位住房公积金还交不上来，那些因为效益不好没钱买房的人，又用不上公积金。当时还规定新老划断，老人一次性补贴到位，新人住房补贴理入工资，但不少单位并没有落实老人的住房补贴，而新人的工资里也根本体现不出职工买房这部分了。在房价飞涨的背景下，房价与可支配购买力之间的差距越来越大。房改十年，实际得到好处的只有四类人：一是公务员（他们的住房补贴和住房标准都得到了保证和落实）；二是一些效益好的垄断企业员工（他们的住房福利大大高于一般行业）；三是购买了原有公房的部分居民（他们或解决了居住问题，或通过出租出售获得了收益，或通过拆迁获得了补偿）；四是买到了经济适用房的那批人。广大的中低收入者被挤出了房地产市场。
再看土地，原来住房制度是以政府保障为主，以建设经济适用房为主。建设经济适用房，政府要出地，开始就有一些城市抵制经济适用房（因为要无偿划拨土地），开发商也攻击经济适用房（因为政策要求开发公司每年建房总量中，经济适用房要占20%以上；同时又有利润限制，开发商都看不上眼；再者，如果经济适用房大量建设，商品房市场就做不大），就是有经济适用房的地方，也主要安排在城市边缘，后来随着地价不断上升，政府从卖地得到了甜头，就连城市边缘的土地都不愿无偿划拨用于建设经济适用房了。建设经济适用房政府还要免收少收不少配套费用，即还要牺牲一部分收入，而开发商品房税费收入就会多很多。利益当头，政府放弃了自己的社会责任，结果本来需要靠政府帮助才买得起房的中低收入家庭就无力买房了。至于廉租房，政府既要出钱，又要出地，那就更是难觅踪迹了。
因此，买不起房子不是价格问题，不是宏观调控问题，而是政府责任问题，是体制问题，也是改革的路径问题。中国住房制度发生问题的根本原因就在于：住房制度是与经济体制改革，与社会发展紧密相连的。30年前开始的经济改革，因为政府不堪大包大揽的重负，主要是甩包袱式改革，住房也是如此，而过度的市场化又使得社会问题堆积如山，直到今天，我们才不得不开始建设和谐社会，回过头来补政府缺的课程。30年河东，30年河西，房地产这艘船没有在主航道上航行，30年后，我们才懂得政府和市场两者不能偏颇，缺一不可，政府该保障弱势群体的住房，市场该保护强势人群的需求，让天下寒士显贵尽欢颜。
结语
房地产业始终是一个特殊的行业，它关系着上下游很多产业，关系着国家金融安全，关系着整个国民经济兴衰，关系着广大中低收入家庭，关系着社会政治稳定，房地产业始终不可能离开政府，解决住房问题也不可能离开政府，政府必须肩负起其应负的责任来。
经过30年的发展，房地产业如今又走到了一个十字路口。短期来看，政府的宏观调控刚开始起效，房价还有一定的下降空间，政府还不必马上救市，中期来看，如果房价下降幅度过大，势必影响金融安全，该托市时就得托市，长期来看，经过30年的曲折发展，我们不可能再来摸着石头过河，在河东河西左冲右突，现在我们已经有了足够的财力，足够的智慧，足够的理性来划清市场和政府各自的界线，把住房制度厘清，在这个过程中，重要的是，必须将30年积聚的经验与教训加以制度化和法律化，用法制的力量来约束和规范房地产业，让百姓"居者有其屋"，给房地产业更加健康稳定的发展空间。
