爱华网随着中国制造业的兴起，中国工业地产也逐渐火暴。自2004年以来，国内外的工业地产巨头纷纷开始在中国布局，抢滩争地。国内的很多地产开发商也开始转型，陆续巨资试水工业地产。这一现象也催生了另外一个行业的兴起——工业厂房中介。在2002年以前，工业地产这个概念还是比较模糊的，即使到现在其实也不为很多人所知道。不过前段时间国家在工业土地方面接连颁布的政策和随之掀起的风波，使更多人开始了解这个行业。房地产是巨头也是大头，早先商业地产和工业地产中介服务都是由房地产中介一并做的，并没有独立出专门为工业地产服务的工业地产中介。2002年以后开始有一部分人从房地产中介跳出来专门从事厂房中介服务。抢在前面的工业厂房中介公司现在基本都实现了很好的赢利，但在2005年以前，基本上都是亏损的。因为当时行业整体需求不足，同时投资商和开发商也没有对他们的服务形成认知和认可。自从2005年以后，特别是中国长三角地区和珠三角地区，政府招商引资的力度逐步加强，国内外的制造业投资商数量猛增，所以厂房中介公司的生意也着实火暴了一阵。但自从2006年8月以后，厂房中介的营收整体下滑，只到最近才又开始有所回升。这是和国家一系列政策相关的。虽然国家在2004年就出台了工业用地招拍挂政策，但实际上并没有多大作用。地方政府对工业用地的价格控制措施才是影响工业地产市场的主要原因。特别是在沿海发达地方，工业地产基本成了政府招商引资的手段和筹码。工业用地常常被低价格、零价格甚至负价格出售以吸引投资商进入。国家国土资源部于2006年年底公布了《全国工业用地出让最低价标准》，并要求自2007年1月1日起全面施行。这使的工业土地市场开始规范，也同时提高了介入工业地产的门槛。其实在9月误传地价上涨50%的风波以后，各方面都开始变的谨慎，很多人都在观望中。这一举措必然会导致工业地产项目开发有所减少，对工业厂房中介市场会有一定的影响。aihuau.com广州市新昊信地产投资顾问有限公司总经理陈志豪先生说：国家出台相关政策对市场进行规范是必然的，为此昊信地产早就做好了准备。他认为：这一现象正说明了工业地产已经火暴到了相当的程度。任何一个行业都是在发展快于政策时出现混乱，而国家则会迅速跟进，出台相关政策规范这个行业市场。这是一个好事情，一个行业必须要有政策规范才能走向正途。工业地产项目开发数量上肯定会有所减少，但这不影响这个行业的快速发展。因为全世界制造业的中心正移向中国，中国将成为“世界工厂”是必然趋势。虽然项目数量减少了，投资商却会越来越多。国家的政策减少了工业用地的浪费，提高了工业地产项目的整体质量，这样其实使投资商的利益得到有法可依的保护。同时也会肃清厂房中介行业的环境，使一批小的乱的中介服务公司被淘汰，有实力有信誉的中介服务商则会被广大的工业地产开发商和投资者认可，而逐渐成为工业地产顾问服务业的形象代表。就目前来看，整个工业厂房中介服务市场依然比较混乱。可以说是鱼龙混杂，参差不齐，而且目前工业厂房中介扩张的趋势很猛烈。以笔者的看法，有点过了。在长三角和珠三角地区，短短两年时间就涌出了成千上万的厂房中介公司。新成立的这些厂房中介大多规模很小，一般3-5个人，而且从事个人游击业务的人也越来越多。这使的整个中介行业环境恶化，一些有实力的厂房中介也被逼的很吃力。究其原因，一是前两年工业地产市场的火暴使很多人不假思索的介入进来，二是厂房中介的进入门槛非常低，三是厂房中介的单笔业务利润非常丰厚。开设一家厂房中介公司是很容易的，一间普通的门面房，简单的办公设备，再有3、5个业务员就可以开始做。而且就目前的服务形式来说，技术和知识含量要求都很低。这些小中介的老板多是以前在大厂房中介公司做过销售业务的人，他们只要对当地的地域环境熟悉，掌握了厂房开发商的联系资料，再知道一些简单的广告方式，便可以顺利的进入业务销售。一般说来，单笔业务成交的收益是很可观的。以一间5000平方的普通厂房租赁为例，目前在广州地区的均价是每平方每月10元左右。中介公司会收取开发商一个月的租金作为服务费，如果成交，则中介公司单笔业务收入就有5万。如果是土地买卖，则单笔收入都在几十万。这些小中介公司都抱着这样的态度：只要随便开几单就保本了，多开几单就是利润。就算生意再不好，一年时间就撞不上几单？笔者一个朋友，以前是在一家大厂房中介公司做业务的，现在在广州开了一家软件公司。不过他很少去管那个公司，平时就是开着车一个人去做厂房中介业务，他是这么说的：只要做成一单生意，我一年的车油费和生活花消就差不多了。如果运气好再开几单，那比我广州公司的利润还要多。所以现在厂房中介市场目前出现了一涌而上凑热闹的现象，而且还有愈演愈烈的趋势。这就使的开发商和投资商常常感到不知所措，疲于应付。因为一个投资商和厂房盘源常常有很多中介公司在抢，有的甚至不择手段。现在已经是狼多肉少的局面了，这种无秩序的混乱竞争会恶化整个行业环境，降低行业整体的品牌形象。所以笔者劝投资厂房中介的朋友们千万要谨慎，任何一个行业火暴都会成就一批人也拖死一批人。随着工业地产投资政策和资金准入门槛的提高，开发商和投资商选择中介服务商也会越来越谨慎。他们首选当然是那些有实力有信誉的大公司，小中介公司的资格会受到质疑而被排出在外。同时也要考虑到整个行业不会永远这样乱下去，国家可能会出台相关政策进行规范。而一些有实力的大厂房中介公司也不会坐视自己盘子里的蛋糕被别人瓜分，必然会通过行业自律、提高服务水平、更变经营模式来提高竞争力，抢夺市场。具有标志性意义的是中国工业地产联盟的诞生。这是阿力士招商网联合各地一些大的工业厂房中介公司而组成的一个行业联盟。阿力士招商网的发展情况也证明了笔者分析的这一趋势。
阿力士招商网是陈志豪先生在2006年初创建的，主要为投资商、工业地产开发商和政府招商服务。它不仅仅是提供一些项目和资金信息，还为投资商和工业地产开发商提供深层次价值的服务。为投资商提供了可供选择的众多投资项目信息、各地的政府招商优惠政策、投资环境、土地买卖、交通人文，一直到办证办照、经营管理、法律金融等资讯服务。为工业地产开发商提供了政策参考、行业分析、厂房建设指南、招商方法等信息服务。例如如何设计厂房，目前需求最大最流行的厂房样式，厂房建设的工程预算注意事项等。所以阿力士招商网推出以后迅速受到投资商和工业地产开发商的喜爱。现在它已一跃成为工业招商第一门户了，而陈志豪先生说没花过一分钱广告费。陈志豪先生说他们做这个工业地产联盟是为了吸收有实力有信誉的大工业厂房中介公司，大家一起经营好阿力士招商网这个网络工业招商平台。而且他表示在很长一段时间之内会免费把网站各地区的运营平台开放给当地有实力的中介公司使用，前提是加入工业地产联盟。而工业地产联盟还有一个更高层次的运作思想是要通过这些业内主流公司的共同探讨，制定出一套工业地产中介服务操作标准和自律制度。逐步提高工业厂房中介顾问行业的服务水平和理念，为工业地产开发商和投资商提供最优质的服务，最终规范整个行业并共同在市场竞争中胜出。笔者相信这对整个行业是一件幸事，但对那些以赚块钱为目的的小厂房中介公司来说则可能是个噩梦。工业地产市场不同于住宅地产和商业地产市场，它在客户数量上不会很多。如果单纯做中介服务，只是帮开发商把厂房卖或租给投资商，这块利润蛋糕就做不大。一个真正意义上的中介顾问公司，要求它在这个服务价值链的纵向和横向上都要做强做大。要能够为投资商的投资行为提供决策参考，甚至还要渗透到它企业开办以后的管理经营层面上。而对开发商，则需要在它开发项目的时候就为它提供有价值的参考信息，使它的项目是按照投资商的需求开发的，也要为他们提供好的招商方法指导。只有做到了这样，才能分取利益蛋糕中最大的一块。
