爱华网在美国、欧盟、澳大利亚，由于与银行保持着紧密的长期合作，借款人不太可能在资本市场寻找借款。但是， CMBS 出现以后，许多人发现通过银行借钱并不是最有效的融资方式， CMBS 开始占领银行和人寿保险公司等传统房地产放贷人的市场。
这或许是传统贷款银行如美国银行和 Wachovia Corp. 现在也开展 CMBS 业务的原因。 在欧洲， CMBS 的购买者主要是一些机构投资者，如银行、货币市场基金、对冲基金、保险公司和养老基金等。 前景分析 在境外，CMBS手法可归结为如下的过程：在全球范围内低成本筹集资金；在市场处于低潮期或者复苏初期时进行收购，如麦格理在 1999 年收购香港力宝大厦就是明证。 收购完成后，通过聘请专业物业管理公司和积极的运营成本削减手段提高运营效率。积极的租赁计划提高物业出租率和租金水平，在提升物业资产质量、获取漂亮的财务报表后，选择合适的市场时机，通过上市或非上市的基金卖给投资者变现。 例如 2004 年 1 月，麦格理将其在韩国的部分物业资产以 REITs 形式在韩国证券交易所上市，同时出任该 REITs 的管理公司。在这个不断增值的过程中，麦格理通过咨询和中介服务、管理服务、基金种子资产原始股份的销售不断盈利。麦格理的这一发现目标，收购、整合，转化成金融产品，并提供持续的资产管理经营模式获得了投资人的亲睐。 2005 年 9 月 29 日，麦格理宣布，私人股权房地产基金 Macquarie Global Property Fund Ⅱ 获得了多倍认购，最终筹资额为 13 亿美元，远远高过原定 7.5 亿美元的目标。 当前，中国发展 CMBS 还有很多的障碍。例如，中国商业地产产权不清晰，普遍缺乏经营透明性、良好的经营业绩和准确的估值标准等是 CMBS 难产的重要原因。同时目前很难评估国内银行是否有足够的商业物业抵押贷款可供发行 CMBS 。 2006 年 8 月，随着银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，无论是商业银行贷款还是信托融资都被设定了更高的审批门槛，于是商业地产商们不得不以更快的速度了解适应新的融资产品。但由于目前国家对外资购买内地物业政策的全面实施，目前只有类似麦格理这种之前早以安排好各种离岸结构用于运作 CMBS 的机构才可能有机会。 国内 REITs 市场一直未能顺利建立，更重要的原因是法规与政策上的滞后。 但 CMBS 的前景似乎要乐观一些。 2005 年底，国务院批准建行和国家开发银行作为资产证券化试点，其中针对 CMBS 的监管框架，与 MBS基本相近。 国内 CMBS 产品一旦开禁，最初将以银行间流通以及机构投资者购买为主，而有关商业银行已经着手相关准备工作。 CMBS 与获得国务院试点许可的 MBS，均属资产证券化产品，只是资产打包对象不同，既然已有基本政策依据，发展阻力无疑要小得多。 从市场角度看， CMBS 出售的是商业地产贷款的债权，其收益将通过偿还贷款所获得的利差和价差体现，与物业的运营水平并不直接相关。在国内商业物业普遍不够成熟的现实环境下，对着眼于中长线回报的机构投资者而言，更容易接受。 虽然发行 CMBS 的法律框架已经具备，但实际操作中仍将面临许多复杂问题。按照银监会 2005 年的统计，国内商业银行个人住房贷款不良率为 1%，而商业地产贷款不良率则高达 7% 。
MBS 的监管规程均针对 1% 的不良贷款率制定，如何根据后一种情况做调整和完善，仍需周详考虑。目前国内银行对商业物业抵押贷款大多未做出清楚、合理的规范，抵押物质量也不统一。对作为资产债权类产品的 CMBS 的发展前景来说，这一点尤为重要。 在中国现时的市场条件下， CMBS 的确有一定的发展空间。随着国内住房贷款规模不断增大，银行贷款结构也随之发生了根本性改变。中长期贷款的年限拉长至 20 年甚至 30 年，但低利率下的银行存款多为短期存款，这种 " 短存长贷 " 的信贷结构大大增加了银行的风险。 在此情况下， CMBS 通过把中长期贷款证券化后出售给投资者，提高了银行的资产流动性，并有助于其开拓新业务，剥离不良资产。如果能够充分利用 CMBS ，银行可以扩大其对房地产商的贷款规模，并将贷款证券化，实现由利差收入向费用收入的转变。 在我国，无论是理论界还是实际操作部门都把证券化突破的重点放在MBS 上。但是CMBS 提供了为中小投资者间接投资商用房产的机会，可以提高贷款人资产的流动性、资本充足率等诸多好处。 记者了解到，一些机构也开始对CMBS产生兴趣。在操作了 MBS 之后，中国建设银行正在考虑下一步操作其他类型的资产证券化，其中一个想法就是 CMBS 。惠誉北京机构融资部也透露，该公司正在操作内地第一支跨境 CMBS 。 冷静发展 虽然业界非常看好CMBS在中国的前景，但是有专家认为，CMBS 在中国还不会有太快速的发展。首先，CMBS 的落实需要健全的信息披露制度。作为资产证券化的一种，财务报告的透明度对于所有的 CMBS 市场都非常重要。 CMBS 将众多商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池时，应挑选风险相对较小的资产进行汇聚和组合，这就需要有健全的信息披露制度。 在市场中，透明度低本身就是一种风险，要使 CMBS 更自由地在市场上交易，投资者需要知道地产和债券的业绩如何，这样才能创建真正有效的 CMBS 市场。我国目前的信息披露制度还不是非常健全，透明度不是很高，尤其是地产开发的风险普遍较大，因此不利于 CMBS 进入中国。 其次，CMBS 也将遭遇到法律上的难题。 2005 年 11 月出台的《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》，使 CMBS 在中国具备了初步的法律框架，但这并不意味着 CMBS 在中国就畅通无阻了。 国外对发起 CMBS 的主体几乎没有任何限制，而中国的《贷款通则》规定：各级行政部门和企事业单位、供销合作社等组织、农村合作基金会和其他基金会，不得经营存贷款金融业务，企业之间不得违反国家规定办理借贷或变相借贷融资业务。 在这一法律框架下，中国如果当前要操作 CMBS ，交易结构就相对单一，贷款发行机构只能是银行或者信托公司，而一般企业不能充当贷款的角色。 再次， CMBS 需要良好的信用评级制度以及良好的信用评级机构。一般来说，在 CMBS 实现的过程中，信托机构要与原始权益人指定的资产池服务公司签订服务合同，与原始权益人一起确定一家托管银行并签订托管合同来完善资产证券化交易结构。 然后请信用评级机构对这个交易结构及设计好的资产支撑证券进行考核评价，给出内部评级结果。而我国信用评级制度相对于发达的国家来说，还处于起步阶段，其信用评级的能力和信誉度都有待进一步提高。 在中国当前的金融环境下， CMBS 的资金来源是银行或者类似银行的信贷机构给房地产开发商以及物业经营商提供的中、长期贷款。 CMBS 在中国的资产量不够大，银行没有动力去实施证券化。 此外，资产没有办法被标准化也是阻碍 CMBS 发展的原因之一。从国际发展经验来看， CMBS 所走的资产证券化的大方向不会错，这已经被大多数国家经验证明是成功的，而且还有助于我国建立现代化的金融体系。 国内的CMBS 要成功发展起来，还需要政府、银行、保险公司、评级机构等各方积极培育，大力推动。没有健全的法律制度为金融自由化、金融创新保驾护航， CMBS 所依赖的多元化房地产金融体系是很难建立的。 CMBS 商业抵押担保证券（Commercial Mortgage Backed Security ）是一种商业证券化融资方式，是将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行。 CMBS 的价格通常根据评级机构的评级来确定；投资银行在参考评级以后，确定最后发行价格，并向投资者发行。
CMBS 的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。 运营良好的物业，例如酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产都适合做 CMBS 的资产，因为它们都是能产生稳定现金流的有形不动产。
在全球的不动产金融市场发展迅速 , 所占份额逐年扩大。作为新兴的不动产融资工具， CMBS 具有发行价格低、流动性强、释放商业不动产价值等优点。中国目前的商业不动产正处于快速扩张期，市场对资金量的需求巨大。若金融机构扩大对其放贷规模，则发行 CMBS 将成为分散风险的有效工具。 MBS 住房抵押贷款支撑的证券化（mortgage-backed secuitization）是指商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构（证券化机构），该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券（主要是住房抵押贷款债券）的行为。 大连万达集团背景资料： 大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。经过18年发展，万达集团已形成以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业的大型企业集团，总资产超过200亿元，销售额超过100亿元，集团持有的租赁物业面积（包括开业和在建）约400万平方米。2006年，万达集团开发面积超过400万平方米，成为中国开发规模最大的房地产企业之一。 麦格理集团背景资料： 麦格理集团（简称"麦格理"）总部设在澳大利亚，是澳大利亚提供全面投资银行业务、金融市场服务和零售金融服务的一家主要银行。麦格理包括麦格理银行有限公司（MBL）及其在世界各地的附属机构。麦格理银行于1996年在澳大利亚证券交易所上市。 从1992年以来，麦格理创造了连年盈利、持续增长的良好业绩，是澳大利亚排名第一、世界排名第七的投资银行。1994年麦格理进入中国后，就成为第一家进入中国从事普通商品房开发的非亚洲基金。
