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从1993年步入房地产业至今已经十四年了，无论是从事营销策划，还是做会展培训、管理咨询，都没有一天离开房地产业。期间，接触了多少房地产开发企业的总经理，没有计数，也难以计数。特别是近年来，因为业务性质（从事房地产企业高端管理咨询）和岗位身份（是公司的总经理和首席咨询师）的原因，几乎每周都有出差，都要与也只能与房地产企业的总经理们进行交谈，谈业务，谈管理，谈人生，白天谈，晚上谈，办公室里谈，茶馆里谈，酒店房间里谈……回到公司（无论是北京、上海，还是山东），要接待各地前来参观考察和洽谈合作的总经理们。为此，在我北京公司的办公室里同事们专门帮我装修布置了一个茶座——一处舒适、幽静的理想谈话区。时间久了，自己竟形成了一句习惯用语：喝茶、聊天儿、简单吃点儿。粗略统计：每周平均与三位总经理交谈。在加上公司组织的各类论坛、研讨会和每年在北大、清华讲课，以及应约参加各地协会、媒体举办的各类活动，每年单独交谈的总经理的数量，保守估计有三百人。见的多了，交谈的多了，感觉房地产企业的总经理们可以划分为八种类型。责任型aihuau.com 这类总经理对房地产业的兴衰有着超强的责任感，这种责任感不仅是为了自己的企业，更是为了整个行业，甚至是为了我们的国民经济。他们因此而不断的急与呼，为政府决策部门上书献策，可以说为房地产业的发展作出了卓越的贡献。这类总经理我们首推业界“大佬”任志强。不知什么原因，想起任总我总是想起鲁迅。当然，除了任志强，各地其实也有不少任志强型的总经理们。一次在一个城市出差，我们客户的总经理宴请分管副市长。席间，那位总经理反复地、全角度地论证“不要将房地产调控当政绩”，我也从理论上、历史上、全国及城市对比上阐明“希望政府要谨慎调控”。最后，市长先生显然有个新的认识，说了几遍：“有道理，有收获”。娱乐型 这类总经理可能天生有娱乐DAN，对新闻媒体特别感兴趣，新闻媒体对他们也特别感兴趣。“角儿”希望被捧，媒体也追捧——古今中外，概莫如此。这类总经理我们首推另一位业界“大佬”潘石屹。当看到潘总的形象出现在报纸上、电视上、自己的《红石小报》上，甚至自己楼盘的户外广告牌上时，我感到他越来越娱乐化了。其实，每个城市都有娱乐型的总经理。比如，在我创业的城市济南，就有几位总经理经常出现在电视上：大腹便便、不穿正装、操着一口济南话或济南味儿的普通话（当地人简称“济普”，与“吉普”谐音）讲着偏激的观点——真给济南人丢脸！怎么就不向潘总学习呢！自大型 有一些总经理在成功开发了一、两个项目、赚了几千万后，就狂妄自大的不得了了，按毛主席的说法是：尾巴翘到天上去了。奔驰、宝马自不必说，而且一定是吉祥号码。有一位山东济宁的总经理曾经带领公司全体中高层人员乘坐三辆奔驰到北京参加一个论坛会，在会议室门口大声炫耀：“我们公司最差的车是奔驰面包”。还认识一位总经理，自己的办公区整整占了一层楼：进电梯时要有保安刷卡才能到达所在楼层，出电梯时有两个保安奉迎，然后是助理引导，接着是秘书引见，等到终于见到人时，其一米六的身高、八十公斤的体重在偌大的办公桌后站起来时，几乎让我哑然。在参观了大会议室、小会议室、洽谈室、助理室、秘书室、健身房后，步入办公室后的卧室时，我还是失笑了：床足有2.2×2.2！简直像个一个“黑老大”！还认识一位辽宁省的董事长，企业在全国具有很高的知名度，也是我们的客户。有一次我替某省房协邀请他参见一个研讨会，此君竟然闲组委会安排的四星级宾馆档次低，执意要住五星级套房，弄得大家极为尴尬。这类自大型的总经理们在我们房地产业界占很大比例。碰到这类总经理，我就会想起“乞丐发家”：在甘肃省某县某乡，有一个乞丐村，村里人大多以乞讨为生，足迹遍及全国各大城市。有些追求“规模效益”的人，就租别人家的孩子。“效益”好的，就在老家盖房、买摩托车。最风光的享受是：摩托车上的音乐开到最大、在土路上狂奔，后面尘土飞扬……自闭型 这类总经理大多数时间沉湎于自己公司的事务中，公开场所或新闻媒体上几乎看不到他们（让副总经理抛头露面），偶有娱乐，也是自娱自乐。这类总经理一般有着较高的学历，思想深邃，做事缜密、谨慎，公司的业绩比较优异，但往往是三、四年只做一个项目。这类总经理几乎不参加业界的论坛或研讨会，各类房地产总裁班上也见不到他们——神秘，自闭，有点孤芳自赏，还有点小农或小资的味道。热衷政治型 有一些总经理在成功开发了几个项目后，开始热衷于从政：在经营企业的同时，兼任政协委员、人大代表的在房地产业界还挺多的。我们曾经咨询过的一家企业的总经理在今年春节电话拜年时告诉我他当了区委委员了（企业是区政府所属的城建开发公司）。还有一个企业，也是我们的一个咨询客户，该企业在开发完一个大型住宅项目后，计划开发一个占地七平方公里的物流中心。为此，市里成立了一个指挥部，市场任总指挥，该企业的总经理任负责指挥，土地、规划等部门的领导参与其中——阵容庞大的令人咋舌！更令人咋舌的是几个月后该公司的总经理竟然又多了一个头衔：纪委副书记！我曾经写过一篇文章《商而优则仕》。在文章中有这么一段话：在演艺圈儿，明星们习惯“演而优则唱”或“唱而优则演”，以“N栖明星”为荣。而“商而优则仕”是为了什么，社会责任感还是为了获取社会关系资源？其实，这类靠政府关系、靠市长的企业虽然企业业绩突出，但一般不会长久，因为企业除了经营风险外，还增加了“政治风险”！而且这类企业的总经理一般不重视内部管理问题，所以企业内部比较混乱。我认识的一位“懂技术会管理”的总经理就是这样。我们在管理调研、诊断后就知难而退了。妄想型 有一些总经理在成功开发了几个项目后就开始失眠、想入非非了——不是因为项目滞销而失眠，而是为了宏大的计划而失眠。有一次在上海讲课，课间休息时，一位武汉的房地产总经理拉住我：“宋总，您讲的“房地产企业要做大，就必须做大销售额；要做大销售额就不能百分之几十地递增，而是翻番地递增”太对了。我们现在正在筹划开发一个2300亩的大项目，正在做规划……”我问：“你们做过大盘项目吗？或者有曾经做过大盘项目的项目团队吗？”他说“没有”。我说：“你知道大盘项目与小项目开发有很大区别吗？你知道全国没有几个成功完成的大盘项目吗？我说的做大销售额是指多项目同时开发，在总结自己成功经验的基础上，进行复制开发”。我们知道，房地产业界有一个“灰色定律”：在第三、第四个项目时，如果盲目扩展，没有自己的产品模式和管理模式，往往会有一个项目失败！而失败往往是妄想的结果。还认识一位总经理，半年咨询下来，我们已经非常熟识了，几乎到了无话不谈的境地。有一天晚上我们在茶馆里，他说：“我现在有一个多亿的现金，手中的几个项目足够忙活几年的了，现金放在银行里每年要蒸发一、两百万（注：通货膨胀因素），尝试资本运营怎么样？”我说：“80％的房地产企业几乎都有这个想法，但没有几个企业是成功的，一个多亿的现金在资本市场上不算什么，资本市场的风险很大，还是做好房地产主业吧”。有时，我想自己是不是过于保守。但是，亲见许多企业因为妄想而失败后，我还是经常劝告这类总经理“要立足主业”，至少，作为朋友应该提个善意的醒儿。谦虚型 这类总经理一般年龄不大、学历较高，其突出的特点是善于学习。无论是论坛、研讨会上，还是在各类MBA课程班、房地产职业经理人班上，总能看到他们熟悉的身影。他们不但谦虚好学，还善于请教他人，只要是困扰自己企业、项目的问题，他们都会利用一切机会向不同的专家请教。在企业内部，他们也从不轻率地批评员工，而是经常向员工请教专业问题，因此很受员工敬佩，企业内部有学习氛围，内部管理水平较高，开发业绩也很突出。而有些企业的总经理一方面倡导建立“学习型企业”，一方面自己却不参加学习活动，经常应酬娱乐，怎么可能建立起“学习型企业”呢。我相信谦虚型的总经理们总有一天或将企业做大、做强，会成为别人学习的榜样。深不可测型 在房地产业界，有一些企业的老板们深居简出，但企业的业绩却是全国一流。如合生创展的朱孟依、世纪金源的黄如伦。他们虽然深居简出，但睿智、缜密、战略性的思维足以掌控一切，可以说深不可测。他们是中国房地产业的栋梁，也是可怕的竞争对手。不同类型的总经理们构成了房地产企业家这一特殊的群体。也正是因为类型不同，所以才是房地产业更加绚烂，更有谈资。
