爱华网A股融资暂停三年 借道信托反而推高成本 8月6日，宋都股份(600077.SH)公布增发预案，计划募集资金15亿元。其中超过12亿元将投向南京南郡国际花园项目和杭州东郡国际三期项目。 这是一周之内，第三家A股上市房企抛出的再融资方案。 8月2日，新湖中宝（600208.SH）与海印股份(000861.SZ)两家房企双双抛出融资预案。 其中新湖中宝拟融资55亿元用于棚改项目，海印股份则拟融资8.34亿元主要用于旗下的商业地产项目。 随后，冠城大通（600067.SH）宣布18亿元可转债融资方案；招商地产(000024.SZ)、金科股份(000656.SZ)也宣布因重大事项停牌。 而在此之前，早在7月初就有多家房企：包括金丰投资（600606.SH）、迪马股份(600565.SH)、中弘股份(000979.SZ)与荣丰控股(000668.SZ)等6家上市房企因筹划重大事项集中停牌。 从保障性住房、商业项目到普通商品住房，扎堆出现的房地产再融资，是否已表明A股房地产再融资已“全面开启”？
尽管近日证监会对此重申“口径没有变化”，但8月2日以来，A股史上如此罕见的房企密集停牌，令招商证券、安信证券、平安证券等多家券商发布研报纷纷表示房地产再融资应已全面放开。 银行贷款 央行估算，房地产开发资金有55%直接来自银行系统。 金融资源配置的不平衡带来的另一种结果“就是虽然货币条件比较宽松，但全社会的实际融资成本却很高”。 市场猜测房企再融资开闸已经定好时间表。 开闸在即 早在2010年4月17日，国务院发布了一份《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，文件称对存在土地闲置及炒地行为的违规房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准房企上市、再融资和重大资产重组。 尽管是针对违规房企，但自此之后的三年多时间内，A股房企融资没有任何一例获批成功。 对于此次房企密集停牌，8月2日，证监会新闻发言人再次强调，证监会仍然坚决贯彻房地产调控国五条决策，涉及居民住房项目的房地产企业再融资仍然被严格限制。证监会需要依据国土资源部出具的认定意见来对相关企业的再融资申请进行行政审核。 然而四天后，宋都股份就提出了一个“涉及居民住房项目”的再融资方案，不禁让人浮想联翩。 “文字上，监管层就从来没有说过不准住房项目再融资”，一上市房企证券事务专员表示，“国十条”列明的是“对存在土地闲置及炒地行为的房企，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”，对于不存在违规行为的房企并没有任何文件限制。 从此次披露的宋都股份的定增预案中也可发现，两项目主要针对首次购房需求者，项目93%以上的住宅单元都在90平方米以下。虽然定位刚需，但这两个项目均为实实在在的普通商品住房，是此前调控政策重点压制对象。 华南一位资深券商分析师表示，此次宋都股份抛出的非公开发行方案，是标志性的事件，显示房地产再融资松动的迹象已经十分明显。 “肯定是得到了某种默许，否则也不会提出如此大不韪的方案”，其认为，虽然该方案还需要证监会的审批，但方案本身的出现，就显示监管部门的态度放松。 而新湖中宝宣布募集的资金，将用于旗下两个棚户区的改造项目。当时有分析认为，这主要是政府在旧改方面政策倾斜的体现。但其后海印股份宣布，准备募集的8.34亿元用于旗下商业项目，这让市场猜测房企再融资开闸已经定好时间表。 如果再融资正式放开，对地产商而言无疑是锦上添花。虽然各种行政调控手段依然如大兵压境，但各地楼价依旧上涨。7月底8月初，北京、广州的商品住宅周成交均价纷纷创下了年内新高；上海7月的成交均价更是创下自2006年以来的月度新高。与此同时，大型开发商纷纷在土地市场翻云覆雨，“地王”频出。 在此背景下，监管层为何还要“放水”给房企。7月30日召开的中共中央政治局会议上，房地产“调控”未有提及，关于行业的新提法是“促进房地产市场平稳健康发展”，这被业内视为中央开始释放出松绑的信号。 “限制房企直接融资，结果是推高了整体社会融资成本”，亚银投资的首席分析师李大伟认为，房企再融资开闸是“理顺金融结构”的一个部分。 据交通银行早前公布的研究数据显示，今年一季度社会融资规模同比增加1.83万亿元，其中有1.3万亿元左右流向了房地产和地方融资平台。换言之，一季度社会融资多增部分，有七成多流向了这两个领域，而此情况一直延续到二季度。 “这反映即使房企无法通过A股市场直接融资，但依然可以通过信托、私募、影子银行等方式融入资金。”李大伟表示。这种金融资源配置的不平衡带来的另一种结果“就是虽然货币条件比较宽松，但全社会的实际融资成本却很高”。 交银金融研究中心分析师唐建伟认为，因为房地产行业目前仍有较高利润率，可以承受较高的融资成本，在无法取得资本市场的低成本直接融资时，转而面向其他融资渠道，继而推高全社会的融资成本。 在唐建伟的测算中，目前我国房企通过信托和委托贷款获得资金的实际利率（也即是名义贷款利率减去PPI）在10%以上，连带其他企业所面临的实际利率也高达9%。 这反过来又造成逆周期调控政策出台的两难。虽然目前国内经济增长乏力，但目前全社会的实际融资成本偏高，即使小幅降息也并不能真正降低实际融资成本，反而会刺激房地产的投资性需求。所以必须先“调结构”再刺激经济，金融系统调结构的方向就是“去杠杆化”。 保障房或喝“头啖汤” 最有可能获批的就是新湖中宝投向棚户区的改造项目。 在上市房企再融资即将恢复时，首创集团总经理刘晓光公开表示，房地产长期持续的调控干预催生出许多不正常的发展路径，反倒推高成本，最终造成消费者的高负担。 房地产上市融资暂停的三年，恰逢房地产信托飞速发展的时期。业内人士的统计数据显示，房地产信托的资金成本往往在15%以上，这也就变相地抬高了地产公司的成本。 “如果我们可以通过资本市场融资，就无需依靠高额的信托产品。”上述上市房企的证券事务专员表示，通过定向增发融资，最重要的融资成本是与其他股东一起分享公司未来收益，无需考虑还本付息的问题。 在他看来，即使招商地产等龙头房企在海外都有了融资平台，且海外发债的年利率在5%以下，但通过A股市场进行股权融资依然是国内房地产企业快速扩张最重要的工具。 “上市房企再融资放行的规模不可能太大，不会影响现有的融资格局。”一位房地产信托公司的总经理向《中国经营报》记者表示，但他也承认，这会改变房企对资金成本的心理预期，今后获取资金的渠道又多了一条。 有上市房企研究了最近的市场趋势后认为，现阶段虽然各类型的房企都推出了资金的增发方案，但最有可能获批的就是新湖中宝投向棚户区的改造项目。 在力推保障房发展的近三年，由于房企资金来源不足、利润率低，参与保障房的积极性并不高，由政府主导的保障房工程也遭遇种种困境。 在今年国务院发布的《关于加快棚户区改造工作的意见》显示，2013年要改造232万户，未来五年要改造1000万户。 另一方面，根据2008年以前房企的发展经验，成功增发融资的房企通常紧接着就会在土地市场一掷千金，这肯定不是监管层愿意看到的情形。 与此同时，降低房企中长期资金成本，能否达到决策层将资金引入实体经济的目标，都要边做边看。因此保障房喝上“头啖汤”的可能性最大。
