爱华网房地产建设原本就是一项科学技术的土木工程，从建筑设计、建筑施工在到环境设计、园林景观，每一个环节都与科技有关。可是这几年来风靡市场的科技地产、环保地产、生态地产、节能地产等打着科技旗号的地产项目，无论是看客还是业者都有些迷茫。此时关 于科技地产质疑之声四起，科技地产中不断加入的商业化成分，好像科技已经沦为房地产项目加价的筹码。有业内人士的观点是，无论项目的所谓科技含量有多少，至少能证明从开发商的行动中体现其对科技的重视程度。 应该以宏观的角度看待科技地产，太阳能技术、雨水收集技术、地热技术都可以看作科技地产的标志。到底什么是科技地产？什么又是节能地产？他们之间是怎样的关系？在楼市中他们又扮演怎样的角色？值得深入探讨。 科技地aihuau.com 产不仅仅只是给传统的房地产行业提升一定的科技含量，实现对新材料、新技术的被动运用，而是通过整合多层次、多门类、多学科的专业知识技术，利用科技改变我们的居住，改变人类的生活方式，实现“少费多用”的理念，实现居住的生态性理念。 主流趋势的确立 节能之势，势不可挡。从中央到地方，从开发商到普通民众，对于楼盘是否环保节能开始成为一种评判项目品质高低的一项标准。2007年6月3日，国务院《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》出台，要求对达不到节能标准的建筑，不得办理开工和竣工验收备案手续，不准销售使用。6月6日，建设部发布《建筑节能工程施工质量验收规范》，规定自今年10月1日起，建筑工程节能不符合规范不能通过验收。 建设部干部学院副院长、中国建筑业协会建筑节能委员会专家张庆风说，建筑能耗占我国终端能耗的近三分之一，然而全社会对建筑节能的重要性和紧迫性的认识仍然不足。 数据显示，目前我国城乡430多亿平方米的存量建筑中，达到节能标准的仅占5%左右，即使是新建筑，也有90%以上是高能耗建筑。在建筑能耗已占到我国全社会总能耗30%左右，如果任由这种状况继续发展，到2020年，我国建筑耗能将达到1089亿吨标准煤；到2020年，空调夏季高峰负荷就相当于10个三峡电站满负荷能力。 中国房地产及住宅研究会副会长兼人居环境委员会主任委员张元端认为，房地产是一个高投资、高风险、高产出的行业，但目前整个行业在科学技术上的应用却着实令人尴尬，尽管部分有远见的开发商已开始探索科技、节能，依然有为数不少的房地商却原地徘徊。“利”字 当头的开发商，对谁来为科技投入的高成本埋单保持不明确态度，他们认为房地产项市场一直保持上升态势，即便是不加入科技的成分，依旧销售火爆。 实际上，房地产项目的科技应用是一件见仁见智的事情，所谓的科技地产其价格并非是相同区域里最贵的。位于北京青年路板块的润枫.水尚就是一个最好的例子，据项目的销售人员说，由于采用的节能设计，整个小区在冬季不用开任何采暖设施，室内的温度能够达到16度以上。 润枫·水尚每平米的价格是12000元左右，而周边没有使用节能技术的楼盘的价格基本和润枫·水尚持平，有的甚至还要高于这个价格。但是从居住者的角度来看，居住在润枫·水尚的业主至少每年能够节能3000到5000元的采暖费。 而经过建设设计部门的相关计算，润枫水尚的节能效果已经超过65%，但是其开发成本并不高于同等价位的项目。中国土木工程学会住宅工程指导工作委员会秘书长高拯认为，有的开发商并没有算清楚经济帐。 以规划设计的科学性为例，开发商只用多花一些设计费，就可以把设计做得科学即节能。如果忽视设计质量而追求降低成本，设计的先天不足，如地基基础多打桩，截面盲目扩大，反而会多花了几十万、上百万元的材料费。 所以科技地产并不意味着高成本，而是需要开发商合理的规划项目，多花心思在项目开发上。科技应用的前期投入会相应增加成本，但此种增幅开发商应该可以接受。例如墙体、窗户、屋顶保温技术材料等，并不是可望而不可及的天价。也有专家强调科技地产是克服传统住宅现有的缺点，由于产品品质的提升，一方面前期增加的投入开发商是可以通过市场要回合理的利润，另一方面是业主可以通过降低使用成本获得长期回报。如果从产品质量、市场定价，到产品的全寿命周期全面来衡量的话，前期的科技投入对开发商和业主来说是一种具有长期回报的投资行为。 科技地产不等同于高科技产品，许多传统技术、成熟技术的合理组合也能够实现科技地产。随着国内建筑技术、制造工艺以及施工手段的不断成熟，成本会很快降下来，节能、环保、舒适、安全的科技地产会很快成为普通百姓的选择目标。 建筑科技并非高不可攀的技术难题，成本也并非高得惊人，对开发商来说不是可不可为，更主要的是愿不愿为。在政府行政推动和市场拉动的双重作用下，科技地产成为新主流地产，已经是一种不可逆转的潮流。 平民路线的崛起 2001年，北京锋尚国际首度敲开科技地产的大门，而公司老总张在东也成了科技地产的明星人物。而万元每平米的价格，在当时的市场行情中让人乍舌。此后兴起的一批科技地产项目所面对的客户人群都是高收入、高品位的成功人士和外籍人士。 在2005年采访当代集团副总经理陈音时，他表示，他们打造万国城Moma的主要目的就是尝试科技地产，应用了很多造价很高的节能技术。但是他说：“我相信随着科学技术的发展，科技地产建造成本会不断降低。接下来的上第Moma将是我们平民化的一个新开始，价格远远低于万国城Moma，而面对的人群更大众化了。” 两年过去了，上第Moma已经成熟，住宅不仅运用了Moma系列科技住宅产品的高科技住宅系统和技术，在实现恒湿恒温、全新风置换的同时，又增加了国际先进的“楼宇冷热电联产系统”和“太阳能热水利用系统”。但是每平米的单价只是万国城Moma的一半。 和几年前相比，市场上兴起的各种科技地产名号的项目的价格都开始下滑。高拯表示，价格下滑绝对不是房子品质的下滑，由于科技地产经过几年的探索，当代集团、锋尚国际公寓、北京国华置业、北京城开、北京城建、顺华集团和南京朗诗等企业积累了许多有益的经验，并且摸索出了一整套适合我国国情的建筑技术与工艺，许多原来依赖进口的新材料，现在已经实现了本土化，如LOW—E中空玻璃、新风系统等，从而大大降低了科技地产的开发成本。 另外，这些先行企业开发的科技地产产品，经过几年来的运行，不仅受到了市场的追捧，而且深受业主的好评。一方面是居住舒适，另一方面是运行成本明显降低，主要表现为冬季采暖费和夏季空调费用下降。同时，因产品质量好，很少出现跑冒滴漏现象，维修成本明显下降，也减少了许多烦恼。从住宅的全寿命周期来看，多投入的资金几年后就可以收回了，以后就会节约大笔费用，而且舒适度也是不节能的房子无法比拟的。 随着70年代已经步入社会主流人群，其精英活跃在政商两界。更为重要的是，在他们的带动下，“70年代”后呈全面快速接班之势。他们几乎垄断了所有新兴高科技产业的经营管理、技术研发、市场销售等重要岗位。 著名经济学家张维迎认为，这些能够与国际接轨的高新技术产业的从业者，其薪金收入也将与国际接轨，他们是中国收入增长最快的一群人。 他们不但拥有我们前人所未有的知识，其视野也是国际化的，对科技进步有着近乎于宗教般的痴迷和崇拜，而且也是中国最具潜力的消费群体。 对于房地产业来说，在土地成本逐年上涨，其它成本居高不下，价格鸿沟与普通消费者越拉越大的情况下。用科技进步来化解泡末风险，无疑是最现实的选择，也最容易被新主流人群所接受。 提高科技含量与住宅舒适度应该成为房地产业发展的主流，高舒适度低能耗的可持续科技住宅业，要成为房地产业未来的发展方向。 尖端技术的云集
“恒温恒湿”和“零能耗”是中国科技地产最早提出的两项技术标准，随着技术的发展成熟和人们对居住环境要求不断提高。高拯认为，目前中国市场中的科技地产中节能技术的应用呈现四个方向，而且这些技术都是属于高端技术范畴。 首先，因地制宜选用本土材料，利用工业化的生产方式和预制装配化的手段，最大程度节约材料、节约资源，并最大限度地降低房屋建造过程中的噪音、废弃物、污水等污染和排放，实现节材和环保的目的。 第二、充分利用太阳能、地热能、风能和生物能源等可再生能源在居住建筑中的应用，达到节能的目的。 第三、分利用科技进步新产生的技术手段和新型材料，改造不节能的建筑、新建节能型的建筑，实现最大限度的节能。对生活污水的净化、回收并循环利用以及充分注重对雨水的收集应用，达到节水的目的。 第四、利用现代科技的成果，让人们最大限度地享受科技带来的便利，远程智能控制系统能让您远程控制家中电饭煲、洗衣机等电器的安全正常工作，智能控制系统能根据您的要求智能调节房屋照明并管理用水、用电和安保等，中央控制系统可让您轻松享受舒适的环境和清新的空气。 初步统计了一下，目前节能技术中应用最为广泛的主要是太阳能、雨水收集和利用、中空LOW-E玻璃、地热采暖、水空调系统等几十种。为了更深入的了解能地产，我们一起来通过项目看看这技术的应用状况。 以位于北京海淀清河小营的The House国际花园为例，The House国际花园只是科技地产中的一个小项目，但是从头到尾将科技应用的相当细致。据The House国际花园策划总监杨勇介绍，The House国际花园应用了18大核心技术，包括75%节能率高舒适度环境营造系统集成、水源(GWHPS)型中央空调系统、高效节能外墙、屋面保温系统、高效节能门窗构造系统、太阳能、风能、光导管环境照明系统、室内声学质量处理系统、室内光学质量处理系统、室内空气质量调节处理系统、国际顶级智慧家居系统、集中热水地板辐射舒适采暖系统、屋面及立体绿化种植系统、雨水污水收集利用系统、同层排水系统 、大空间框架剪力墙结构体系、结构造型金属屋面构造技术、大跨度立面平台构造技术、微景观及视觉识别导向控制系统、环境植被群落生态控制系统。 其中水源热泵系统，就是用地表的地热资源进行供热和制冷是The House的最大亮点。The House国际花园策划总监杨勇说：“水源热泵的优点是节能、运行费用低、环保、清洁、运行可靠。这是地下的低辐射的采暖系统，脚部实现24℃，逐步往上降低，真正感受到脚暖头凉的良好感受。” The House采用的空气新风系统，保证室内空气品质和绿色居住健康环境。其特点是解决室内污染，确保室内空气清爽，免除被动吸烟，健康，防止空调病，除尘，低噪声、低能耗。 整个The House国际花园还采用了同层排水系统，避免了楼上楼下之间的干扰。使用中空的遮阳玻璃，可以使热转换系数降低约四分之三，这个玻璃中间填充的是惰性气体。
