爱华网8月2日，上海静安区的“东八块”地块之一宣告出让，夺标者是美资房企汉斯，这意味着SOHO中国在这一地块的争夺宣布落败。 早在2009年，SOHO中国就凶猛进攻上海，在上海接连夺下烂尾楼和多幅地块进行开发。然而作为后来者，SOHO中国遭遇到了在上海深耕多年的本地房企的狙击，开发运营能力更胜一筹的外资企业更是其强有力的竞争对手。截至目前，SOHO中国已在上海投入近300亿元，然而潘石屹的上海战略却并不顺利。
SOHO转型 几经波折，上海静安区石门二路街道60街坊土地的出让终于落定。8月2日，上海市规划和国土资源管理局在官方网站上公布，Jadekite Tail ZE 2013 Limited（美国汉斯的全资子公司）以37.06亿元竞标成功，折合楼板价2.73万元/平方米。 汉斯的胜出颇具戏剧性，因为中国本土的房地产龙头企业SOHO中国一度是这一地块的强有力争夺者，汉斯的出价仅仅比SOHO中国多出一个零头——600万元。 《中国经营报》记者在汉斯官方网站上看到，公司已详细披露了这一地块的竞标成功。公告称，美国汉斯将在1.8万平方米的地块上建设54层楼的综合体，建筑面积约15.6万平方米，其中办公楼13.4万平方米、零售商业2.2万平方米，此外还将建有4层地下空间。 这一地块是上海“东八块”之一，地块位于石门路以东、北京西路以北、成都北路以西、南苏州河路以南。占地面积为1.8万平方米，被称为“上海最后一块黄金地段”，因为资质良好而十分抢手。 在上海规土局网站一锤定音之前，汉斯竞标成功的公告曾一度发布然后又被撤下，外界对这一细节猜测认为，SOHO中国在最后关头仍然没有放弃争取。 记者就此致电汉斯位于北京的中国区总部，被告知中国区总负责人暂时无法回应。而截至发稿，SOHO中国方面也没有任何回复。 据了解，类似的地块出让程序通常是由规土局确定三到四家开发商参与竞标，由开发商各自准备做出规划方案并报出价格，接下来还有沟通和加价的过程，最后综合考虑做出选择开发商的决定。 不过对于这一结果，一位上海房地产业内人士向记者分析认为，汉斯采取的是地产私募的模式，SOHO中国此次虽然没有竞标成功，但仍可以通过参股参与到这个项目中去。 各方的情况显示，上海市规土部门似乎对汉斯更为青睐。克而瑞研究总监薛建雄告诉记者，上海近年来在“总部经济”方面的工作做得并不成功，不少跨国企业最终选择了北京作为其中国区总部。上海因而希望引进一些欧美的房地产开发商，以欧美的领先经验做开发，进而吸引更多的欧美企业落户上海，因而汉斯、铁狮门这样的欧美房企在上海表现活跃。“美资房企注重细节，开发上投入的成本高，建筑质量更好。” “中美”抢地 此次SOHO中国不敌汉斯既有开发水平上的差距，也有经营模式上的不足。虽然双方都给出了长期持有的承诺，但SOHO中国正处在转型中，外界对其模式存有疑虑。 21世纪不动产分析师罗寅申告诉记者，住宅和商办项目差别很大，商办项目要求的开发能力和运作能力要比住宅高很多，SOHO中国在国内企业中属于开发能力比较强的，但比起成熟的外资企业在实力上还是有一定的差距。 一位熟悉SOHO中国的房地产业内人士告诉记者，以往SOHO中国的做法是将商办物业零售，分散卖出。近年来这样的销售并不顺畅，于是SOHO中国在2012年下半年宣布对项目转售为租。SOHO中国选择在项目建成后继续持有、出租，靠回收租金偿付银行利息等，在遇到合适时机时也会选择带租约出售。 SOHO中国的这一转型让各方一时难以适应，宣布模式转型后，SOHO中国董事会主席潘石屹曾公开表示，称“2到5年内可以实现较为满意的回报”。 然而商办开发由售转租之后，SOHO中国的业绩不如以往，但由于SOHO中国储备的地块、项目丰富，加上融资和银行授信，其资金、经营状况尚好。SOHO中国2012年年报显示，公司现金222亿元，净负债约8.05亿元。 薛建雄告诉记者，潘石屹近几年来将重心从北京转移到上海，与商办市场行情背道而驰。因为近年来上海写字楼处在过剩的状态，而北京的写字楼行情则要好很多。 此外记者了解到，SOHO中国的销售团队在业内以攻势凌厉著称，SOHO中国采取的薪酬政策在同行中属于最为激进的一类，靠佣金提成吸引了很多年轻的房地产销售人员。 可惜转型中的SOHO中国一时还难以赢得上海本地各方的认可，据分析，SOHO中国在外滩地王上的纠纷，建筑质量上时有问题出现，让外界一时难以完全放心。 “入沪”遇阻 SOHO中国2012年年报显示，截至2012年年底，公司正在运作15个地产项目。这些项目全部分布在上海和北京两地，其中只有5个在北京，其余多达10个项目均位于上海。 这一分布并未令外界感到惊讶，因为SOHO中国早在2009年下半年，就开始旗帜鲜明地进军上海。 SOHO中国在上海的落子之举是在2009年8月，以24.5亿元从摩根士丹利手中买下上海静安区铜仁路的东海广场，将这一烂尾楼重新改造推出。 据统计，截至2013年7月，SOHO中国累计已经在上海拿下了12个项目，累计耗资287亿元。SOHO中国目前已经完成了在上海南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、虹桥CBD、四川北路、徐家汇、浦东等商业区的布局，全部建成后的总投资额将近500亿元。 然而虽然潘石屹在上海不断深入，挫折也伴随而来。2012年年初，SOHO中国在上海被指欠薪，SOHO中国在上海的一名销售总监和多名业务员指责SOHO中国在上海的薪资模式不合理，拖欠员工薪资。事件虽很快平息，但一定程度上暴露出SOHO中国急于打开上海市场，给销售人员施加了超常的压力。 潘石屹再度搅动上海楼市是因为遭遇了上海本地地产大佬郭广昌的狙击。在上海外滩8-1地王项目中，潘石屹作为后来者，试图迂回夺取这一地块主导权，但遭到郭广昌的迅猛回击。 然而，即使是在外滩8-1地王案进行之时，潘石屹仍然没有停止在上海的攻势，败诉第二天就以31.9亿元在上海长宁古北地区买下一幅地块。 虽然有在北京的经验和基础以及不错的资金实力，潘石屹在上海仍是后来者。业内分析认为，上海房地产市场竞争激烈，十分拥挤。上海外环、郊区环线尚有一定的空间，在市中心可谓寸土必争，稀缺的土地资源每每吸引各路资本竞逐。 而除本地房企外，我国香港、新加坡、美国的房地产公司都对上海房地产市场充满热情，且在商业地产的开发上更有经验和实力。SOHO中国在对上海市场的熟悉程度、政府关系等多方面都不占优势，这也是潘石屹上海战略并不顺利的最主要原因。 就此次的“东八块”而言，潘石屹或许会采取“曲线救国”的方式。薛建雄分析认为，考虑到SOHO中国的资金实力，以及对“东八块”的兴趣，其实际继续参与的可能性不能排除。“类似汉斯的美国房地产公司在进入中国后，虽然有拿地的资格，在海外融得的美元和港元却不能登陆内地，因而他们通常会在中国内地寻找合作方。建材供应商、房地产代理行等合作伙伴都是美资房企最先融资的对象。”
