爱华网一、房地产市场的供求分析
市场供求理论认为，商品的均衡价格和均衡产量是由供给和需求两个方面共同决定的。供给增加和需求减少会使价格下降，相反供给减少和需求增加会使价格上涨。
从中长期来看，房价涨跌的影响因素主要来自供给和需求两个方面。
一方面，我国房地产市场的住房供给增加或减少主要取决于土地投放量的变化。由于目前我国对土地开发实行严格控制和“招、拍、挂”的供给方式，导致土地供应一直处于“供不应求”的短缺局面，导致土地在市场上的拍定价格不断上升，因此形成了成本推动型的房价上涨动力。
另一方面，我国住房制度改革后，广大居民彻底放弃了单位福利分房的梦想，在“居者有其屋”的传统思想观念影响下，纷纷举债购买自有住房，极大地刺激了居民对住房的需求，因此形成了需求拉动型的房价上涨动力。
房地产市场的价格波动除了受到供给和需求这两个方面的影响外，还因为房地产具有不动产商品的特殊性。由于人们普遍存在的“成家立业”、选择不动产储值、保值的偏好，和长期以来我国地价、房价一直处于上升通道的现实以及人们普遍地受到房价仍会继续上涨预期的诱惑，纷纷选择购房以实现储值、保值和增值的目的。以上几个方面的因素共同构成了我国房价节节攀升的强大动力。
尽管，针对这种全国性房价普遍快速上涨的现象，我国中央政府自2005年3月以来，陆续出台了多项房地产市场的宏观调控政策，但截至目前除上海[1]以外的所有城市仍然保持了房价继续上涨的态势。
那么，推动我国各地房价的持续上涨的深层原因是什么呢？
二、房价上涨地价说
以房地产开发商为代表的“房价上涨地价说”认为，目前我国住房价格的节节攀升，主要原因在于地价逐年提高，均摊到每套住房上的楼面价成本自然就提高了。开发商为了维持房地产行业的较高利润水平，只好使新推出的房价继续走高，这是目前房价上涨的主要原因。
事实上，土地成本是房地产开发成本的重要组成部分，土地价格的快速增长必然导致房地产开发成本的增加，而开发商往往会通过提高商品房销售价格的方式将这部分成本转移到购房者身上。因此，土地价格的快速增长已经成为推动房价上涨的一个重要因素。北京中原市场研究部的数据表明，北京地价4年（2002-2005年）翻4番[2]，是推动北京房价持续高速增长的主要原因。
为了降低居民购房的支出压力，是否可以采取政府补贴或政府管制价格的方式来平抑地价呢？中央政府的执政目标是“政府管理社会、服务经济发展”，自然可以在“效率优先、兼顾公平”中求得均衡。但地方政府似乎并不容易达成这种共识，其中的主要原因就在于各地的土地出让金已经成为地方财政收入的主要来源，大量出让高价土地可以使地方政府尽快地增加财政收入，扩大在任政府领导的政绩和公权力，也为各级领导创造了更大的寻租空间。如果完全按照中央政府的宏观调控政策和具体措施，无异于断了地方政府的财路，这是任何一个地方政府领导所不愿接受的。地方政府领导博弈的结果自然是努力维持较高的地价和较快的出让速度。
三、房价上涨结构说
以房地产开发商为代表的“房价上涨结构说”认为，随着人们生活水平的不断提高，人们普遍追求使用大面积的高档住房，因而大户型、低密度，低容积率、高端开发的中高档住房更会受到广大购房者的青睐。为了更好地满足这部分居民的购房需求，应该继续开发大户型、低密度住房，这就必然导致了住房的高品味和高价位。事实上，官方的统计数据[3]表明，中小户型的住房销售情况更乐观，两居以下的中低档住房曾多次出现排队抢购的现象，与之相反的是单套售价高达数百万甚至上千万元的大面积高档别墅销售不畅[4]。
那么，为什么政府不能通过政策引导增加中小户型住房的供给呢？首先在国家明确提出建立和谐社会与科学发展观的大背景下，我国房地产市场的重心将从1988年第一次房改后的发展经济功能再向发展社会功能倾斜转移，即在十一五期间，大力发展中低价位、中小户型的普通商品住房。但是，房地产开发商以各种名义拒绝或者阻碍中小户型住房的大量推出，原因主要在于中小户型住房的地价、建筑成本相对更加透明，开发商的利润空间较小，因而普遍希望把更多的住房需求挤压到高档住房市场，以赚取更多利润。此外，地方政府是否也不愿意放弃这么丰厚的土地出让金呢？
四、房价上涨投资说
近几年来，大量外资在人民币不断升值的预期中，纷纷来中国寻找理想的投资项目，以规避汇率风险。房地产市场的逐步升温不仅激发了大量国内投资者的投资热情，也诱使大量外资纷纷进入中国房地产市场。尽管，我国已经明文规定外商投资者在中国只能购买一套住房，但外商投资中国住房市场的积极性极大地坚定了我国住房投资者的投资信心。
这种投资性需求已经严重挤压了住房的使用性需求。在北京、上海等大中型城市，第一代移民“成家立业”和“接老人进城养老”的使用性住房需求刚刚被激发出来，接着又有了“购房保值、养房防老”的投资性需求。房地产开发商为了赚取更多的利润，利用各种手段制造“供不应求”和“价格攀升”的假象，甚至造成了“投资买房、坐等升值”的赢利氛围，更提高了住房的名义投资价值。
由此可见，目前推动我国房价持续上涨的动力是来源于多个方面的，推动力的方向和大小也不尽相同，我们不可能一刀切地在各个方面都采取“刹车”措施，也不可能有一套非常理想的“抑价”方案。所以，我们需要进一步系统研究我国房价的上涨推动力和相对应的策略，在充分考虑各项政策的时滞特点和房价大幅波动可能带来危害的前提下，有计划、分步骤地推出现房与期房供求进度信息披露、土地供应信息披露与计划调控、税收优惠与惩罚、贷款收紧、利率提高等方面的措施。我们也相信，只要我们能够深入研究、科学决策，就一定能够实现稳定房价、缓解住房矛盾、支持宏观经济协调发展的目标。
