爱华网摘要：随着房地产业的发展和人民生活水平的提高，房地产市场中的个人投资日益增加，正确的认识和把握这一经济行为对房地产市场的健康运行、居民收入水平的稳步提高都有着重要的意义。本文从特点、影响因素、作用和调控手段等几个方面对其进行了探讨。
关键词：房地产市场个人投资
房地产市场上的个人投资是指个人主体将一定的资本直接或间接投入房地产业，以获取所期望的报酬的经济活动。近几年来，我国房地产业迅速发展壮大，成为国民经济的支柱产业，房地产市场的繁荣又带动了个人投资的增长，使其占房地产总投资的比重不断扩大，并对房地产业乃至整个国民经济产生着特有的作用与影响。
一、房地产个人投资的特点
1.投资主体以中高收入人群为主
房地产商品既是人们日常“衣食住行”中的一种必需品，又因保值增值的功能而具有很好的投资品属性，因此个人购买房地产一般有两种目的：一类是自住自用，属于消费行为；一类是为获得预期的收益和回报，属于投资行为。房地产商品首先是一种必需的消费品，一般个人只有在完成不可或缺的住房等消费后，才会拿出更多的可支配收入投入到房地产投资领域。而房地产的资本密集性又决定了其价值额较大：2003年我国商品住宅平均销售价格2197元/平方米，同年城镇居民家庭人均可支配收入8472.2元，若按此数据推算，则一套80平方米的普通住宅售价约相当于城镇一个三口之家年可支配收入的7倍。在这种情况下既要满足住房消费需要，又要有一笔不菲的资金投资房地产，只有中高收入群体才具备此经济条件。
2.投资形式主要为置业投资
房地产投资根据投资形式的不同可分为直接投资和间接投资，其中直接投资包括房地产开发投资和置业投资，间接投资的具体形式包括购买房地产企业的债券和股票，投资于房地产投资信托基金以及购买住房抵押贷款证券。我国目前由于房地产企业总体实力不强，投资基金发展不成熟和房地产金融二级市场尚未建立等原因，房地产间接投资对个人投资者的吸引力很小。房地产开发投资对投资主体的人力、物力、财力等资格、条件都有着很高的要求，一般由国家和企业进行，相比之下房地产置业投资的进出限制少，简便易行，因而成为资金少、规模小的房地产个人投资的主要形式。据统计，2003年北京市商品房预售额为864亿元，其中港澳台个人投资近11亿元，外籍个人投资14亿元，外省市个人投资则高达220亿元。这充分反映了房地产个人投资正以置业投资的形式蓬勃发展。
3.投资行为具有盲目性和灵活性的双重特点
在对房地产进行投资时，个人主体规模小、人力财力有限，这使得其一方面对反映房地产市场景气程度和走势的相关统计资料、权威报告以及国家政策动向的了解有时不够及时和全面，另一方面对房地产市场的认识、把握往往不够理性，而在很大程度上受社会舆论和预期的影响较大，因而在投资中存在一定的盲目性。同时较小的投资规模又使得个人投资具有“船小好掉头”的特点，能够根据市场的变化更快的调整投资方向和投资规模，以追逐更多的利润或避免更大的损失，这使房地产个人投资又具有灵活性的特点。因此在社会普遍看好房地产业的时期，个人资本往往会更加热切的投入到房地产领域追逐高额利润，而在社会对房地产业的预期一旦转向悲观时，个人资本又会出现更快撤离房地产业的现象。
二、影响房地产个人投资的因素
1.房地产经济周期
经济周期的波动作为社会化大生产的内在运动规律的表现，已成为一个世界性的经济现象。房地产经济周期是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，它反映了房地产经济波动的相似性和规律性，即在房地产业运行过程中，房地产经济水平所呈现出来的扩张与收缩两大阶段交替出现，复苏-繁荣-衰退-萧条四个环节循环往复的周期波动。由于个人投资房地产的盲目性特点，其投资热情、投资规模更容易受到房地产经济周期的影响。当房地产业处于繁荣时期，个人投资往往热情高涨，以更快的速度加大对房地产的投资；当房地产业进入萧条时期，个人投资则容易显得更为悲观，投资规模迅速减小；而当房地产业显露出复苏或衰退迹象时，个人投资因为对市场走势的把握预测能力较差而作出的相应调整更为滞后。
我国房地产业在上个世纪90年代初出现了过热的现象，呈现超出正常水平的繁荣，之后受宏观调控的影响，又出现了一段时间的萧条。由表1可见，从上世纪90年代开始，我国城市人均住宅面积呈稳步上升的趋势，城市人均住宅建筑面积增长率基本维持在2.5%---5%的水平，同时城市人口增长率的波动也很小，基本处于8%--10%的范围，因此个人购买商品住宅面积的大幅波动主要反映出个人投资房地产的变动状况。在1992年邓小平视察南方发表重要谈话和十四大的推动下，我国房地产业迅速成为国民经济的热点产业，形成1992-1993年以全国性房地产热为特点的产业急速增长与繁荣阶段。在此期间，房地产个人投资迅速升温，表现在个人购买商品住宅的面积增长迅速，甚至在1993年达到了102.15%的增长率，大大超过了人均住宅建筑面积的增长速度。而到了1995年，由于国家宏观调控，房地产业在过热之后出现衰退和萧条，个人购买住宅的面积增长几乎停滞，甚至低于城市人均住宅建筑面积的增长速度，说明房地产个人投资正迅速下降。从1997年开始，随着住房制度改革的不断深化，我国房地产出现复苏并持续蓬勃发展，使个人购买商品住宅面积快速增长，个人资本又开始加速投入房地产业。
表1
数据整理：国研网数据中心数据来源：国家统计局
2.居民收入水平
房地产业是一个资本密集性产业，这意味着投资房地产需要大量的资金，对于资金规模小、融资能力弱的个人投资者来说，收入水平的高低在很大程度上成了其能否有条件投资房地产的决定因素。在我国由于长期实行的低工资制度，居民收入水平普遍不高，投资房地产的能力有限，但随着经济的发展和工资制度的改革，我国居民的人均可支配收入也随之长时期持续上涨。由表2可见，城镇居民家庭人均可支配收入的增长率虽然有一定的起伏，但近十年来一直保持在5%以上，其收入绝对数也于2003年达到了8472.2元，个人经济实力更加雄厚，具备投资房地产的经济条件的人数也越来越多。
3.投资成本及其它投资渠道的收益情况
房地产个人投资与其它投资一样要考虑投资的收益率，因而投资成本的多少也在一定程度上影响着个人投资房地产的热情。在个人进行房地产投资时，主要成本为借贷利息和相关的税费。在其它情况不变时，当银行利率下调，房地产流转税等相关税费下降，则投资成本降低，个人对房地产的投资就会增加，反之则投资收益降低，个人投资规模减少。
个人在进行投资决策时也会对各种主要投资渠道进行综合比选，并倾向于选择风险更小、收益更高的投资品，因而其它各种投资渠道的收益情况也影响着个人对房地产的投资热情。在我国，由于市场经济的发展还不够成熟，相关法律还不完善，个人可选的主要投资渠道还不多，主要有存款、股票、债券等几种，因此存款利率、股市行情及债券利率也影响着房地产个人投资。
三、房地产个人投资对房地产业发展的影响与作用
1.有利于优化房地产产品结构
房地产产品结构是指房地产业内各类物业及其相互间的关系。按功能特点分类，房地产产品可分为住宅、写字楼、商业用房、工业厂房和其他物业。按档次不同又可具体细分，如住宅可分为低档住宅、中档住宅和高档住宅（主要是高档公寓和别墅）。我国近几年房地产业的发展呈现出一定程度的过热和不均衡，表现在产品结构上过多的投资于利润率较高的别墅、高档写字楼等物业，使得高档房地产供过于求，空置率居高不下，而符合大部分居民消费需要的中低档住宅等物业却因为投资过少而在一定程度上呈现出供不应求的态势。个人在投资房地产时，由于资金规模小、抵抗风险能力差等因素制约而很难有实力投资高档物业。而且，个人投资者更加接近广大消费者，能够切实地了解感知市场上的需求态势及变化，从而在一定程度上调整投资结构，也给房地产开发商有效地传递了市场信息，促使其及时调整产品结构以适应市场的实际需求。这就有助于改变当前房地产产品结构不合理的状况，直接和间接的扩大中低档房地产的供给。
2.有利于促进房地产二、三级市场发展
房地产二级市场是指增量房地产的交易市场，三级市场是指存量房地产（已投入使用的房地产）的交易市场，它们是房地产市场体系的重要组成部分。我国目前房地产三级市场的发展滞后，一方面阻碍了部分房地产需求的实现，另一方面也不利于房地产二级市场的发展繁荣。而个人投资房地产以置业投资为主，具体有两种途径，一是在二级市场上购置新房后在三级市场出售或租赁，二是在三级市场上购置存量房并进行出售、租赁。这一方面可以增大三级市场上的供给，给消费者以更大的选择空间，另一方面也有利于居民旧房的出售，从而进一步增强二级市场和三级市场有效需求的增加，既促进了房地产三级市场的繁荣，又推动了二级市场空置房的消化。
3.过度的个人投资会推动房地产热的发展
房地产热指由于房地产供给增长超过需求增长而出现的空置率上升，物业价格较大幅度波动的现象。适度的个人投资有利于促进房地产业的繁荣，但过度的个人投资会对房地产市场的健康运行产生负面影响。特别是当房地产业处于上升和繁荣时期，盲目性的特点使个人投资受到社会预期的影响，大规模投入房地产业以追逐高额利润，使得原本就供需两旺的房地产市场中的投资需求进一步增加。投资需求带动了总需求和总供给的上升，使市场上的价格继续升高，而同时市场上真正的消费需求却不会因此而上升，甚至会因价格高涨而下降，从而使房地产价格出现虚高，空置率上升，并在严重时可能引发房地产泡沫。由表1可见，在1992年至1993年的房地产热中，个人购买商品住宅面积的增长率分别高达57.14%和102.15%，说明个人投资对全国性的房地产热起了不可忽视的推动作用。因此，有必要加强对房地产个人投资的引导和调控，使其以适当的比例和规模带动房地产业的稳定、持续发展。
4.过多的个人投资不利于居民住房条件的改善
合理的房地产个人投资可以活跃房地产二、三级市场，方便居民出售旧房和购置新房，但过多的个人投资会抬高房地产价格，从而阻碍居民住房条件的改善。从价格组成上看，房地产商品的价格由成本和利润两部分组成。个人投资房地产一方面增加了房地产商品从生产到最终消费的交易过程中的转手次数，相应带来的流转税、所得税、资本利息等费用的增加提高了房地产的成本；另一方面，以追逐利润为根本目的的个人投资又会要求一定的投资利润额，这又无形中抬高了房地产价格。从投资主体和对象上来看，房地产个人投资以中高收入群体为主要投资主体，以中低档物业为主要投资对象，使房地产个人投资为中高收入居民带来了更多的收入，而使住房等物业--特别是居住条件较差的中低收入家庭所需要的中低档住宅的价格上升，从而不利于居民住房条件的改善。由此可见，对房地产个人投资的管理和调控不仅有着重要的经济意义，也具有不可忽视的社会意义。
四、管理和引导房地产个人投资的途径
1.税收政策
税收是引导房地产投资的一项重要经济手段。按税收课税对象的性质不同，税制结构可以包括流转税、收益税、资源税、财产税和行为税。对房地产个人投资主要通过流转税和收益税中个人所得税的调整变动来加以调节和引导。流转税是指以商品生产、流通领域中的商品流转额和非商品流转额为课税对象的税类，对个人投资方向有直接的引导作用。当个人投资房地产或某类房地产过度时，可通过上调相应的流转税率以增加这方面的投资成本，降低投资收益，从而减少个人投资，反之则应降低相应税率以鼓励个人投资。个人所得税的课税对象是个人的合法收入，调整个人所得税，一方面可以改变居民可支配收入，进而改变房地产需求，影响投资；另一方面可以改变个人投资的净收入，从而影响其投资积极性。
2.金融政策
投入大、周期长是房地产投资的特征，而即使是规模较小的个人投资也需要金融业的支持。运用金融政策调控房地产个人投资，主要是通过信贷计划和利率等经济杠杆来实现的。房地产信贷计划在总量和结构两方面对房地产信贷资金进行调控：总量调节可以控制个人投资的融资规模，从而起到刺激或限制个人投资的目的；结构调节则是通过信贷资金运用结构来调节房地产个人投资的产品结构，从而使其符合市场上的实际需求。利率的变动可以增加或减少个人投资的资金成本，影响其收益率，进而对其进行调控。合理的利率水平，既可以给予投资人一定的经济压力，促使其有效使用资金，又能够控制个人投资规模，使其与房地产业和个人收入水平协调一致。
3.法律手段
调控房地产个人投资的法律手段，是指政府通过立法和司法，运用法律和法规来管理房地产个人投资的一种方法。在个人投资房地产中涉及到比较广泛的经济关系、财产关系和社会关系，为保障相关利益主体的合法权益，必须以立法和司法为手段，通过法律规范市场主体行为，来协调各方面利益关系。我国房地产法律体系尚不够完备和健全，尤其在关系房地产经济运行和社会稳定的个人投资方面空白较多，因此需要出台相关法律法规，对个人投资房地产以必要的约束和合理的引导，使个人资金健康、理性的流入房地产业。
4.行政手段
一般来说，国家的宏观调控应以经济手段和法律手段为主，少用行政手段，但是在对房地产个人投资的管理和引导上，必须要正视房地产商品的特殊性：它在作为市场上一种普通商品的同时，又是人们日常生活中的必需品，特别是住宅商品更是关系到居民基本的居住生存条件。经济手段和法律手段主要是通过改变市场参数和建立市场规范来实现调控，往往需要一个时间段才可以发挥出作用，而且其作用大小又受到市场中各种其他变量的影响，有可能起不到预期的效果。相比之下，行政手段具有简洁明了、见效快、见效程度不易受干扰的特点，因此当经济手段和法律手段短期内效果不明显，而又急需对房地产个人投资进行有效调控时，就有必要采取适当的行政手段，以维护社会稳定、规范市场运行。
5.大力发展房地产投资基金
房地产投资是一项专业性较强的投资方式，而个人主体由于专业性不强，直接进行房地产置业投资就具有一定程度的盲目性。因此在国外成熟的房地产市场上，房地产投资基金已成为个人投资者重要的房地产投资渠道。与个人置业投资相比，房地产投资基金一方面克服了个人投资规模小、实力弱的不足，可以集中大量社会资金，加强规模效应，在投资品种和投资规模上可以有更多的选择；另一方面，房地产投资基金拥有大量专业人员，可以对房地产市场的走势作出合理的分析、判断，从而更有效的规避风险，赢得投资收益。我国目前房地产投资基金的发展尚处于起步阶段，还没有成为房地产个人投资的重要渠道之一。因此，大力发展房地产投资基金，吸引更多的个人投资者，可以引导个人资本更加合理、有效地投入到房地产市场。
随着我国房地产业的不断发展壮大，个人投资房地产作为一股新兴的力量，正在房地产经济中扮演着越来越重要的角色。只要我们对其把握特点、加深认识、合理调控，就能使房地产个人投资在推动房地产业发展、增加我国居民收入等方面发挥更积极的作用。
参考文献：
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