爱华网国内房地产在各大中城市经过一轮周期性的疯狂之后，由于政策的紧缩以及门槛地提高，逐渐转入了小城市。所谓小城市指人口在10万—50万的城市，这类城市大部分是县城、县级市以及刚刚设立的地级市。这些城市由于地点低、政策宽松、政府迫切需要增加地方财政收入、城市化要求迫切、商品房购买潜力大，所以成为国内大部分中小开发商的新宠。
所谓商品房的购买力，指消费者对商品房购买的能力与潜力，购买力的大小是决定市场好坏的标准，更是开发商投资的依据。大部分研究机构或者专业的咨询机构习惯上从城市的GDP、人均可支配收入、当前人均住房面积等等指标来判断该城市的商品房购买力，然而经验告诉我们，这样判断不仅罗嗦，而且并不准确，这是因为：
首先，城市的GDP与居民的购房需求并不形成明显的关系，GDP的绝大部分只有是工业产值才算正常，这些产值只有卖到外地才能实现当地GDP的货币化，而商品房的开发虽然可以增加了当地的GDP，但商品房的开发是内销产品，其在GDP中的比重大小只能说明当地房地产投资的冷热程度，并不能显示出购房需求的大小；同时，如果当地财政收入可观的话，政府有能力建立完善的住房保障制度的话，使得商品房购买力相反会下降；
其次，人均可支配收入的多少并不能决定消费者购房能力的大小，因为房价的影响，在一些物价水平比较高的城市，尽管人均可支配收入比较高，但是如果与房价水平的比值比较小的话，消费者的购房能力仍旧很薄弱；相反，如果当地的人均可支配收入水平与房价水平的比值比较大的话，消费者的购房能力却很强劲。所以，人均可支配收入并不能对消费者的商品房需求产生影响；
再次，人均住房面积虽然各地都有相应的目标，但是各城市人们的期望值是不一样的，譬如在某些城市人均住房面积还不足20㎡，但由于经济发展水平的限制，人们已经非常满足，变不打算在短期改变居住条件；而在某些城市，尽管人均住房面积早已超过30㎡，人们却仍然期望改变现行的居住条件。因此，当前人均住房面积的大小并不能决定市场潜力的大小。
那么，对于房地产投资商来说，如何简单准确地判断小城市商品房的购买力呢？笔者经过多年在房地产行业里的摸爬滚打总结出，从7个方面入手，简单准确地判断小城市商品房的购买力：
1、 近两年内该城市新建商品房的空置率；
这是判断城市商品房现阶段需求情况的直接根据，这个空置率是个平均值，地段好的楼盘空置率肯定要比地段差的楼盘的空置率要低地多，这个平均值也实用于研究城市商品房的综合购买力。
对于单个项目的投资，当然可以考察本区域或者同地段内商品房的空置率，如果现房的空置率高于40%，而且价格并不虚高的话，说明该区域的商品房购买力是相当弱的，投资需谨慎，或者要做好打持久战（比如3-5年）的准备。试想，该区域的现房都卖不到，期房的销售状况就可想而知了。
2、 拆迁力度
这是消费者对商品房被动消费的主要原因，因为商品房终究属于区域性的产品，老城区生活过的人们，绝对不会去郊区买一套房，“宁要市区一张床，不要郊区一套房”就是这个道理。
一般来说，货币补贴的拆迁户具有较高的经济实力，而老城区的拆迁地皮大多做了商业地产，那么这部分人就会尽快在城区购房，形成一大部分被动消费群体，从而带动起“购房热”；反之，商品房若缺了这部分紧急购房的准消费者，使得房市就缺乏了一股重要的活力。当然，这不是最重要的，但却是不可忽视的。
3、 是否限制私房
“城中村”不仅是小城市的特色，某些大城市也免不了，这些私房的建设，不仅有碍城市化进程，更是严重阻碍商品房经济的发展。当然，在一些大城市，无论私房建多少，对市场的影响都不大。但在一些小城市，个人住房的建设规模可能决定着商品房的市场大小，笔者在走访湖北某县城的时候，发现该城市虽然有令人惊讶的五星级酒店，但政府丝毫没有禁止私房的建设，甚至有规划的审批建设，这样的城市根本无法发展商品房经济。
4、 住房保障的执行力度
对于小城市的商品房需求，都是最基本的满足居住层面，一般来说，豪宅别墅类产品市场是非常小的，因为消费者有购买这些产品的能力，同样也有在更大城市购买商品房的能力，并不会甘心在小城市度过一辈子，当然旅游区、度假区除外。
同时，由于小城市的特殊人口环境，市场本来就很狭小，若是遇到财政收入比较可观或者土地储备比较充足的城市，当地的房地产商们发觉商品房中高端市场萎缩，与政府合作开始转向低端市场，比如大规模的建设经济适用房的时候，开发商品房的压力就已经非常大。
5、 当前的主力消费群体
对于人口在10万—50万的小城市，购房者会很明显的非为三批人群，每一批人群都会引起引起一次购房的高潮。
第一批进行商品房的人群一般是城市的富裕阶层，购买商品房不是为了满足居住需求，而是身份需求，获得与众不同的体验；这部分人一般拥有一定的储蓄，付款方式多为一次性付款，普遍亲睐大中户型；
第二批购房者没有雄厚的资金实力，但拥有稳定的收入来源，年龄仍然在30岁以上，购房目的主要为改善生活条件，付款方式以银行按揭为主；
第三批购房者大都参加工作时间不长，年龄在30岁以下，买房目的为结婚，购房资金大部分需要依靠父母提供支持，付款方式以银行按揭为主，亲赖总价低的小户型。
如果当前该城市的主力消费群体是第一、二批购房者的话，均可以大胆投资；如果已经是第三批购房者的话，购买力相对已经薄弱，不能进行大规模投资，需做好应对持续缓慢市场的准备。
6、 信贷的发展程度
在小城市购房的三批人群中，大部分以银行按揭为主，就像商品房的价格组合一样：单价、总价、首付。每一部分都会影响购房者的决策，因此首付太高或者月供太多，都容易造成消费者的购房门槛。
一个城市的信贷发展比较落后，是政策性地缩小了该城市的商品房市场，而灵活性的付款方式，可以不段激发着市场，让该城市市场不断处于活跃状态，从而促进投资性购房比例的增加。
7、 该城市的增值潜力
对于小城市的商品房开发销售策略，以“短、平、快”为最佳，因为毕竟小城市的消费者对价格的承受力有限，房价提升到一定水平就会相对稳定，而这个提升过程一般是非常快的。
一般来说，第二批购房群体是最庞大的，这部分消费者的需求也是持续最久的，这段时间该城市的房价提升速度是最快的，增值潜力也是最大的，因此是最佳的投资时机。
虽然说，没有卖不出去的房子，但是当一个城市的消费者对商品房的需求有限或者购买力有限的时候，投资同样面临非常大风险，因为回笼资金比一切都重要。
