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3月30日，北京首批限价房终于露面了。所谓限价房，简单理解就是限房价、限地价的住房。限价房要求是比当地同质普通商品房平均价格下降10%~15%，例如西三旗地块标书明确项目平均销售限价为6350元/建筑平方米。
限价房的露面，让人禁不住要问问，限价房到底想限制什么？是为了抑制过快上涨的房价？还是解决中低收入的住房问题？还是其他？
如果是抑制房价过快上涨，那就仅仅是一个愿望而已。从2004年开始，北京和全国一样房地产市场出现了房价暴涨的现象。特别是2006年房价更是飞速上涨，根据对北京一些楼盘的抽样调查，2006年北京市内房价的涨幅基本在30%到50%左右，涨幅的确惊人。也是这几年，政府连续出台了一系列对房价的调控政策。但事与愿违，就像弹簧一样，政府调控的压力越大，房价弹的越高，房价的上涨幅度基本上和政府调控政策的力度成正比。在今年的两会上，并没有列为政府报告关注要点的房价在代表的强烈要求下，最后也被列入了民众关心的四大热点问题之一。这些事实充分表明了，政府调控政策是失败的，而且是彻底的失败。两会后，北京市政府又推出了首批限价房，这个政策基本上延续了政府一贯的调控思路，寄希望于行政的直接干预来解决市场问题。说到底，就是政府没有把住房当商品。限价房能抑制房价暴涨吗？初看好像是限制了房价，但仔细一分析就完全不是那回事。就拿西三旗的地块为例。政府定的平均销售限价为6350元/建筑平方米，而周边的房价是每建筑平米7000到8000元。如果有足够的限价房，大家都不会买价位高出许多的商品房，这时周边的商品房就不得不降低价格才有可能销售出去。但如果限价房是有限的，我根本很难买到，比如我没有时间排队或者就是有时间排队也可能排不上，或者我户口不是北京的，根本没有资格买，我就只能买周边的商品房了。如果买这些商品房的人很多，商品房的价格不会受到任何影响，反而，买到限价房的人可以很轻松地以周边相似商品房的价格再卖出。周边的房地产市场价该是多少还是多少，不会因为有了限价房就会降低。这里的关键是市场需求和住房的供应之间差距太大。根据这次公布的限价房数量，根本无法满足整个市场最基本的刚性需求。此次首批推出的用地总规划建筑面积约110万平方米，预计可提供两限房约92万平方米，同时可配建约4.8万平方米廉租房。就是全年的计划也是杯水车薪。按计划，第二季度将是两限房的主要推出时段，力争二季度基本完成今年300万平方米的两限房土地供应任务。剩余少量项目将在第三季度全部推出，确保300万平方米两限房年内全部动工建设。实际上，不用说限价房的供应量有多大，就是今年以及以后几年北京住房供应的总盘子都远远满足不了社会基本的刚性需求。如果总的供应量没有大幅度的增长，其中的限价房只能是完成一次政府对个人的转移支付而已。有运气买到限价房的居民，相当于得到了政府的一次性房价补贴。而对于整个房地产市场而言，房价还是那个房价，涨价依然还是照样涨价。我们看一下北京土地市场3年的具体出让情况，就知道供求关系会是怎样。北京市政府连续3年都没有完成土地的计划供应量。土地公开交易的数量在过去3年的数字分布分别为：2004年546万平方米，2005年433万平方米，2006年824万平方米，这些数字的单位都是已经折合成为与销售面积相一致的建筑面积。而在过去的三年时间，房屋的销售面积分别是：2004年2602万平方米，2005年2217万平方米，2006年2288万平方米。公开出让的土地一般在18个月到两年后会形成市场上供应房屋的量。从上述数字大家可以看出，土地供应面积和当年的销售面积都有几倍的萎缩，而这些土地在形成住房时市场需求都会有自然的增长。这一缩一增形成的供求矛盾，将在未来几年里逐步的体现出来。相反，如果我们通过调整住房供应量，根本就不需要任何的限价房什么的就自然会平抑房价。首先看成本，目前住房的成本大部分来源于地价，如果土地供应充足地价自然就会下降；况且就目前的房价来说，房价和实际成本之间有很大的空间，这一点也是广大民众对房地产商不满的主要原因。其次看供求，如果市场有足够多的房子供应，开发商的房子就比较难卖，开发商的资金和业绩压力就迫使其必须降低房价，更何况其利润压缩的空间还很大。现在还有一个奇怪的现象，目前北京市出让土地的规划容积率很低，平均大约才1.5左右。提高住房供应量有两种方式，一是提高土地供应量，二是提高土地的规划容积率。在土地希缺的国家和地区为了提高住房供应量，规划容积率都比较高。根据报道，我国平均容积率和许多发达国家比较都普遍偏低。其实大家在买房的过程中也能突出地感觉到，现在低容积率的“板楼”是北京房地产市场的主力，高容积率的“塔楼”相对很少。一句话，僧多粥少。这才是关键。我是做管理咨询的，每当我们给企业诊断管理问题的时候我们发现，实际上我们说出的问题企业都知道，但是企业为什么还要请我们呢？因为，虽然管理中的问题他们都知道，但他们发现他们解决不了这些问题。常常是，企业想解决其中的一个问题，往往发现，要解决这个问题需要先解决另一个问题，而要解决这另一个问题，又需要解决再一个问题，最后企业发现他们根本什么也解决不了。那你会说，我们是怎么解决这些问题的呢？管理咨询公司的优势体现在哪里呢？我们的优势是从企业自己都知道的问题中通过集中的调研和分析找出关键的问题。关键问题是纲，纲举目张。
那么目前北京乃至全国房地产市场的纲是什么？就是住房的供应量不足。从政府的思维方式来说关键的问题是不把住房当商品。政府不是通过市场规律来解决房价问题，而总想通过调整住房结构、提供限价房等方式来解决房价暴涨问题，这就是本末倒置了。也就是说政府根本没有抓住房价暴涨的关键因素。
