漫长的冬季读后感 冬季漫长,地产企业应做战略决断



       中冶地产的陈宝存大哥认为国家该给开发商们资金松松绑了,也就是说,政府光管开发商增加需求还不行,还要帮开发商增加供给。我对此观点不以为然。供给和需求中,需求是根本,政府管好需求就可以,供给应该让市场自己解决。否则多头管理,哪头都管不好。

  从我最近一个客户的案例中可以很明白的看出来,国家为什么不放松信贷政策。

  这是一家企业集团下的房地产业务(A公司),受投资偏差和市场变差的双重影响而出现巨大运营风险,请钧涵咨询协助解决财务问题和过冬期的发展战略问题。在做战略举措研讨时,我发现客户中至少一部分人特别倚重于集团的资金支持。其实现在他们已经有10亿负债,未来正常开发的话还需要10多个亿的负债,而市场低迷使销售的实现遥遥无期。此刻如果站在集团的角度肯定就会这么决策:

  如果我继续借给他钱,已经借的10亿尚无力归还,又怎么再把10亿投下去?

  如果不借给他钱,那他明年就会死掉,我这投资失误的帽子就算是扣上了。

  这个时候集团会怎么决策?客户的朋友想到了,集团会通过支持你销售的方式来解决问题,买酒店、买度假中心,总之立个名目把你销售不畅的问题解决了。这样既化解了房地产业务的风险,也不会从账面上产生新的不良借款。

  无独有偶,近期我们国家的政策也正是这么出炉的。

  如果把我们国家看成这家集团公司,把房地产行业所有公司看成这家集团旗下的A公司,此刻开发商们请求集团放松信贷,正类似于A公司请求集团在他已经有10亿负债的基础上再借给他10多亿:反正你要借给我,我还能活下去。你要是不借给我,我明天就会死翘翘,还会带动金融等一大批企业倒下去。

  那么国家怎么决策呢?也是通过支持你销售的方式来解决问题。前段时间的新政正是这样,激励有刚性收入的消费者购房。有人买房子了,开发商有钱进,就能够归还之前的借款和利息,也不用再继续借钱给他们。

  但是此刻有些开发商发现光人多买房子还是不够,我的资金还是不够,还不如直接给我钱呢。可是如果国家真的放松信贷,会出现什么状况?已经病入膏肓的搞财务杠杆滚动开发模式会回光返照,新帐借旧账还的模式也许可以延续2个季度,也许3个、4个季度,可是然后呢?债务雪球会越滚越大,最终难以为继,地产商拉着银行等一帮人跳海完事。

 漫长的冬季读后感 冬季漫长,地产企业应做战略决断

  信贷政策如果必须放松,也应站在产业结构调整的高度,通过信贷政策鼓励能够生产适销对路的产品的开发商,也鼓励更多的开发商抛弃“讲故事”时代的心理定价法,回归到成本加成的定价格局中来,让老百姓真正住得起房子。

  还是那句话,需求才是决定一个产业存在的根本因素。如果老百姓的需求没有了,开发商的死掉还会远吗?

  

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