爱华网七月流火，进入夏季以来，万科、绿城、保利、北辰等众多地产上市公司，纷纷在二三线城市跑马圈地。他们一掷千金的大手笔也让一个个“地王”横空出世。 7月24日上午，一直以四平八稳著称的长沙楼市突然诞生了最新“中国地王”。当日，北辰实业和北京城开联合在长沙以92亿元的天价，拿下了自2004年公开出让以来的“中国地王”的地块。其2421元/平米的楼面价也打破了长沙当地长期保持的水平，接近当地住宅销售价格。数据显示，长沙上半年住宅均价在3278元/平米。 7月26日，万科联手宝静置业以17.85亿元在南京购入牛首山地块。17.85亿元的竞拍价格高出底价约12.03亿元，并创下3278元/平方米的南京楼面地价纪录。据了解，这块在南京业内被称为“江宁地王”的牛首山地块，规划为纯住宅用地，总建筑面积近60万平方米，出让面积为272298.4平米（约400亩）。该地块周边的楼盘价格在5000元/平方米左右。aihuau.com 此前的7月16日，万科在东莞市也制造了一幕动人心魄的夺地大战。经过199轮竞拍，万科以26.8亿元拿下这一占地面积351639平米的东莞“地王”，土地楼面地价达到1.52万元/平方米。不过，正当万科的代表们鼓掌庆祝时，金地集团阵营里却传出“我们已经举牌了！”的抗议声。竞争之激烈可见一斑。 同样对圈地热情高涨的还有保利地产。7月25日，保利董事长亲自挂帅，以22.8亿元的价格将杭州下沙沿江地段的35号“航母级”地块揽入怀中。该地块由4块地组成，宅地和商业金融业用地各占两块。总出让面积达434.5亩，其中宅地面积为348.8亩，商业金融业用地面积为85.7亩。保利的拿地价格，比下沙区今年2月份出让土地时翻了一倍。 如果以单价衡量，处在南京市最为繁华湖南路的商业地块则以34832元/平方米的价格成为全国土地价格最高的地块，尽管这块土地的成交总价才3.85亿元。 这块已出让的土地成了社会质疑南京房价高、政府控制不力的“证据”。在置身于“南京强势调控房价”这一尚未被业界停止关注的热门话题中间，无论是土地获取方还是官方，对于该宗地的评价均选择了沉默。 此前同样在华东重镇杭州，被誉为“钱江新城最后的江景宅地”的杭州17号地也在5月30日被出让，地块总价达34.9亿元，楼面地价高达11759元/平方米。 不到一个月后的6月25日，杭州金松洗衣机厂地块以16亿成交，楼面地价12245元/平方米；两周后，7月9日杭州商学院地块拍出价钱近15亿元，楼面地价15712元/平方米短短个把月时间，地价从一万一千多元提到了一万五千多元。 由此引发的“杭州市场究竟是价格偏高还是城市价值需要被重新估计”的讨论还在继续。这块地的受让方，几乎代表了今年上半年土地获取的全部趋势性特点：资本雄厚的上市房企占得先机，大型地块多由联合体参与拿地以分担风险，选择与大型国企合作则增加竞标的成功率。 不仅仅是国内的房地产企业为了拿地疲于奔命，远在香港的地产商，都在不断地坐飞机从这个城市飞到那个城市参加土地的“招拍挂”。3月12日，李嘉诚旗下的和记黄埔以24.5亿元在拍卖场上将南岸杨家山片区宗地揽入囊中。据悉，新兴直辖市重庆的赚钱效应，正吸引着与这座城市有着深厚历史渊源的李嘉诚，逐步加大他在重庆的投资。南岸杨家山片区宗地已经是他在重庆开发的第五个房地产项目。 上市房企的二线城市之战 在此轮全国圈地的运动中，保利地产无疑是一匹骁勇的快马。继6月份用7.7亿元在沈阳、重庆拿得土地后，7月份保利地产上演了“疯狂的拿地”。 7月19日，保利地产用3.5亿元拿得广州两块体量不是很大的土地后，7月22日，又以22.8亿元拿得杭州68.5万平米土地。7月24日，保利地产又在上海有所斩获，以32.4亿元拿下总规划面积达55万平米的三块地。与此同时，该公司还以合作方式，用6.06亿取得了位于长春的两块地。7月底，保利地产又在北京以10.48亿元拿得13.8万平米的地块。 仅在短短两个月内，保利地产在全国7个城市拿下了11幅地块，同时，保利地产为这些地块支付了82.9亿元。 公开资料显示，目前保利在全国10个城市拥有土地储备达877万平米，在建面积的土地储备1088万平米，至少保证未来3年的开发所需。 同样，作为中国楼市领军企业的万科，也在此轮圈地运动中风生水起。去年以来，万科地产(000002)一改前期“现金为王”的策略，开始大规模拿地。 2006年年报显示，截至2006年年末，已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，其中去年新获取项目47个，总占地面积约910万平方米，规划建筑面积总计约1222万平方米。到今年一季度，公司再增19个项目，规划建筑面积292.9万平方米。即使以每年平均500万平方米的消化量计算，公司土地储备也至少可以维持4年以上。更何况，万科的拿地步伐丝毫没有停止，粗略统计，单单是今年7月份1个月，万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元。 此外，从今年春节过后，以万科、保利、金地、北辰、首创等上市地产公司为主的大公司，开始在全国范围内疯狂圈地。仅6月28日-7月10日，金地在沈阳及武汉两地，斥资21.8亿元买入建筑面积超过190万平米的两幅地块。7月30日，招商地产公告，在苏州购入两块土地，总用地面积达到27.75万平米，总价13.28亿元。至此，招商地产成为苏州土地储备第二大的深圳开发商。 对于这些上市公司频繁拿地的举动，中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，土地储备的增加对上市公司的业绩有着很大的利好作用。 国内上市公司的类似举动其实有源可寻。在过去，大规模储地是香港地产公司的生存法宝之一，过去几年里，包括长和系、恒隆地产、新世界、新鸿基等公司在内地大肆增加土储，其中单单李嘉诚名下长和系就接近2000万平方米。到最近，资金实力逐渐雄厚的开发商也开始依例为之。 国家统计局发布的统计数据显示，今年上半年，全国土地购置面积与土地开发面积增速继续回升。上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平方米，同比增长10%，一季度是下降8.6%；分地区看，东部地区房地产开发企业购置土地面积为8223万平方米，增长14.3%，中、西部地区分别增长7.7%和5.1%。与此同时，数据显示，上半年完成土地开发面积为1.18亿平方米，增长7.6%。可以看到，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。有数据表明，2001年初至今年5月份，开发商累计购置土地21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米。 广东公布的房地产运行情况也显示，上半年，广东房地产企业本年购置土地面积1254.47万平方米，同比增长27.5%；待开发土地面积4748.55万平方米，增长0.1%。但本年完成开发土地面积1149.53万平方米，比上年同期减少228.58万平方米，下降16.6%。开发企业出现“囤地”倾向。 建设银行研究部刚刚出炉的一份《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：今年前5个月，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，远未达70%以上政策要求。此外，开发商囤地、捂盘、假售、抬价等问题比较严重。2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖。 “看一看地产上市公司近段时间的公告就不难发现，或发债或增发，而土地储备无疑是上市地产公司融资最大的筹码。”香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙说，这是因为他们“狂赌这些城市将来房价能够快速上涨”。 “这些上市地产公司每进入一个城市都是非常高调的。”北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少峰分析，从6月份开始，只要二三线城市公开出让高品质地块时，肯定能够看到上市地产公司的身影，频繁在全国各地制造“地王”。“他们在为二三线城市带来高品质住宅的同时，也给这些城市带来了高房价。”杨少峰如是说。 二线城市房价的震撼 二线城市频频出现“地王”，这些大地块的土地成交必然对该地区周边房价起到带动作用。 以北辰实业拿到长沙新河三角洲地块为例，楼面地价已达2421元/平方米，让长沙部分开发商和购房者难以接受。因为紧邻新“地王”的顺天黄金海岸，2005年拿地时楼面价每平米才400多元，也就是说，该区域地块在2年的时间内价格翻了6番。2006年顺天黄金海岸开盘均价不到3000元/平米。 按照业内的计算方式，以北辰实业的拿地价格，未来楼盘的销售价格至少要达到6000元/平米以上。“这个价格应该是长沙最贵的了。”长沙当地一个开发商这样指出。而长沙市今年上半年纯商品房均价为3278元／平方米。如果达到6000元/平米的售价，需要长沙房价在半年时间内实现一次翻番。6000元/平米，这是当地普通购房者难以接受的价格。许多长沙当地居民坦言，在长沙“新地王”产生后，给当地的普通购房者造成了极大的心理压力。
北辰实业的“标本价格”，给当地的开发商形成一定的心理暗示作用。不少开发商明确表示要“用发展性眼光看问题，下期开盘时价格要往上调一调”。 此外，许多当地的网友表示未来长沙房价可能快速上涨，在他们看来，92亿元创下“全国地王”之称的长沙新河三角洲地块，就是下一步长沙房价大涨的暗示，甚至是明示。 对于长沙这个单一城市来说，长沙地王仅仅只是暗示这一个二线城市的房价将要大涨，而对于全国大多数二、三线城市来说，房价大涨的风暴正在袭来。 随着一线城市房地产市场利润空间的逐渐缩小，如今二、三线城市的房地产市场比起一线城市来似乎更为火爆。全国6月份的房价涨幅同比上涨7.1%，而北海市以15.5%的涨幅位居全国之首，石家庄以9.4%的涨幅直逼深圳、北京，挺进全国五强。 随着国家宏观调控的日益加紧，北京、上海、深圳等一线大城市，对土地的限制越来越紧，土地资源稀缺，拿地成本加大。开发商利润空间缩小，不得已把目光投向了二、三线城市。 追逐利润向来是资本的本性。二、三线城市基数较低，消费水平不高，近年来，其经济水平的不断提高，但是房价总体水平与经济增长速度之间还存在一定的差距。因此，二、三线城市存在巨大的市场潜力和获利空间。特别是一些省会城市，随着城市实力的增长，周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的自住需求相对增多，还有一些外地商人看中了这些城市的增值潜力而纷纷投资地产，投资性购房需求不断增加。因此，它的潜在市场庞大，各类需求较一线城市更为突出。 随着二、三线城市的房地产市场收益率逐渐升高，甚至已经高于上海等大城市，各类社会资本加速流向二、三线城市地产市场。从长期来看，二、三线城市能够容纳较多的房地产投资。在调控政策趋紧之时，无论是为了规避风险，还是挖掘潜在的商机，地产投资转向二、三线中心城市，都是合理的选择。 整理存量土地迫在眉睫 7月30日，国家发展改革委价格监测中心发布《2007年上半年房价分析及后期走势预测》报告明确指出：开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾。从2006年上市公司年报看，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米，按目前的囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发六七年，其他非上市开发企业也都有大小不等的土地储备。 在房价较快上涨的情况下，一些开发商建而不售，捂盘惜售现象也很严重。一些开发商采取分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。由于近期开发商储备土地屡屡创出天价，大部分土地价格已经达到了周边楼板价格，基于成本上浮明显，未来房产价格上涨也被认为必然。 中国建设银行发布报告指出，如果政府不出台更有针对性的调控政策，下半年房地产价格将加速上涨。其中，中心城市高房价将波及周边二、三线城市，前期房价上涨较少的城市也将出现快速补涨。 国家发展改革委价格监测中心观点与之相似，统计显示，从今年3月份开始，全国36个大中城市商品房集中成交价已连续4个月环比上涨超过1.5%，这是2004年以来的第一次。从目前情况看，推动近期房价较快上涨的因素很难在短期内消除，预计今年后期全国房价较快上涨的走势仍将持续一段时间，全年涨幅可能略高于去年。 实际上，为防止开发商囤积土地，政府早有明文规定。1999年4月26日国土资源部通过的《闲置土地处置办法》规定，连续2年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。 2006年4月25日，国土资源部发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)，并规定从2006年7月1日起实行。 为保证用地者及时开发利用土地，防止囤积土地，在《出让合同》已约定了建设项目的动工日期外，《出让合同补充协议》第一条约定了建设项目的竣工时间。明确“受让人除按照《出让合同》约定日期动工建设外，还要明确同意在某年某月某日前完成项目施工建设，并申请竣工验收”.并在第十条约定，受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。国土部有关负责人强调，这一规定主要是为解决一些项目长期建设而不竣工问题，防止开发商长期大量囤积土地。 但是，从执行情况来看，真正被收回的土地少之又少，而由于地价上涨幅度明显，违约金几乎不存在任何威慑力。绿城中国董事长宋卫平在拿下新江湾城土地后曾对记者表示，这一地块开始动工，“至少要等1年半”。 中国指数研究院华东分院副院长陈晟则表示，除了政府层面的土地供应之外，整理存量土地迫在眉睫。据陈晟透露，目前上海关于存量土地的整理工作已经在进行之中。 国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云接受媒体采访时表示，对于目前已经被开发商掌握的土地，只能采取市场手段抑制房价上涨，如在交易过程中增加税收成本等。而同时，加大政府对房地产开发建设的掌控力度，积极满足中低收入者的住房需求也是一方面。邹晓云表示，目前国土方面一直在呼吁将大地块的土地供应改变模式，分为中小地块推向市场。“这样可以有效避免少数大型开发商垄断土地资源，延长开发周期以囤地的行为。”
