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很多经济增速较快的国家都有过这样的情况出现：人均收入提高，经济规模增长更快，而房地产增幅则远远超过前两者的增长幅度，呈现泡沫化现象，同时给社会经济带来较大压力。没有人希望增长放慢，但经济的周期永远存在，即使已经不像几十年前那样明显。房地产的增长在经济中所占的比重越大，集聚的风险就越大。因为地产作为耐用消费品的属性决定它不可能永远增长下去，需求毕竟是有限的。而地产价格上涨对经济的贡献尤其可疑，它又怎么可能永远涨价下去呢？一旦地产增长停滞，价格出现下降，接连带动相关产业链萎缩，经济的增长就会受到威胁，甚至出现萧条的可能。一句话，泡沫一定会破碎，但是破碎的结果是什么，答案似乎是复杂的。从2001年以后，全球的地产市场都是涨声一片，大概2/3以上的国家地产价格上扬显著。面对全球性的货币政策调整，普遍认为，将为全球房地产和世界经济带来巨大风险。风险缘于何处，我们先从在固定资产投资产业链中占据重要位置的钢铁市场说起。地球的核心—— 地核是由铁和镍构成的，俗称铁镍核，厚度达3400公里，其中，铁占了90％。地核的中心温度高达6600℃，和太阳表面的温度相当，地核的外核也就是熔融态的铁水。那情景，想必是世界上任何一家钢铁厂的炼钢炉都不能比的。但对生活在地表的我们，这些并没有意义，我们造汽车的钢铁，靠的是地球内部渗透到地表的矿石提炼加工而成。aihuau.com2006年2月底，日本的钢厂与世界三大铁矿的价格谈判有了结果，三家垄断了世界70％供应的铁矿给日本钢厂开出了71.5％的涨价要求，日本钢厂居然答应了。起初，其他国家的钢厂还不以为意，想当然地认为日本钢产量还不够级别，没有谈判权。但随后，人们的幻想彻底破灭了，Arcelor—— 世界第二大炼钢厂与世界第一的铁矿 —— 巴西的淡水河谷公司宣布了同样的价格增幅，全世界才大梦初醒，原来铁矿存在着比石油更集中的垄断。不过，从矿主的角度来看，他们的要求似乎并不过分。2002年至今，全球钢材价格已经从每吨200美元上涨到600美元，其中很大一部分升幅发生在2005年。钢铁的价格随行就市，价格上涨使钢厂赚得盆满钵满，一年中，Mittal钢铁—— 世界第一大钢厂的盈利翻了两番，达到47亿美元。而铁矿却因为年初制定一年的价格，无法分食随后钢铁繁荣的巨额利益。2004年初，铁矿石价格只上涨了不到 20％，还只是按2003年钢材价格预热后铁矿主提出的一个当时看似颇为合理的价格涨幅，但回头看，缺乏预见使矿主少分享了相当一部分的升幅带来的利益。现在，他们要求钢厂给予补偿也合乎情理。钢厂宣称，对成本涨价的痛苦，他们只能和用户一起分担，这也就意味着，汽车厂获得的钢材价格又可能从现在的峰顶再向上迈 15％的台阶。钢铁的价格就这样先是由用户拉动高涨起来，最后由一个不那么市场化的供货机制逆推，一步步地上涨起来，两年的时间，一年涨一倍。一个钢厂的成本折射出两年中世界原材料市场的供需逆转状况。也就是在不久前，钢铁企业与煤矿签署的供货合同也上涨了近一倍。原材料价格的上涨始于2002年，当时美国为摆脱经济衰退而大降利率，致使房价攀升，那时候，我国虽处在通货紧缩中，但GDP已经走出低速增长，开始扩张。从2000年到2003年，我们的钢铁消耗每年增长23％，从而拉动了钢铁价格。有人把钢铁价格上涨归结为中国因素，但显然还有更主要的原因。从2002年开始，低美元利率和弱势美元驱动全球进入了一个房地产的高涨期，而建设最重要的元素钢铁也就紧俏起来。不妨看一下2003年主要西方国家的房价涨幅：美国，8.2％；英国，15.6％；新西兰，24.8％；西班牙，16.5％；澳大利亚，18.9％。一年中，除了日本和我国香港等泡沫破裂国家和地区的房地产价格下跌外，世界各地都在上涨。两大因素的拉动，自然把所谓“工业的粮食”钢铁带到了奇货可居的程度。但凡泡沫，就没有不破的。日本的房地产泡沫破裂后，直到今天都不见转机，2003年它的房价下跌了5.7％，2004年接着下降6％，而这些，还是为它将近15年前的泡沫买单。全球的资产是否处在巨大的泡沫中？来自权威机构的房价指数显示，自1997年亚洲金融危机到现在，南非的房价涨了195％，西班牙涨了131％，英国上涨了147％，爱尔兰上涨了179％，当然，这里面都有美元贬值而助推的因素。但美国本土的价格也涨了65％。很多经济学家的共识是，全球资产的价格已经进入一个泡沫期，纽约的曼哈顿，十余年间地产的价格上涨到原来的四倍，在旧金山、巴黎、哥本哈根、斯德哥尔摩和莫斯科，地产的价格成倍地上升。这个泡沫已经急剧膨胀了。实际上，泡沫破裂的迹象已经在很多地方狰狞初露。2006年澳大利亚房价上涨幅度已经明显放缓，房东们发现靠投资房产再出租已经无利可图。而此时，经过几年的上涨，房价已经上升了一倍，高到了首次安家置业者无力支付的程度。当两种购房力量或无利驱动或无力进入的时候，房产的泡沫就难以再继续吹涨了。而在美国，这个靠“寅吃卯粮”，金融信用的国度，20世纪30年代的大萧条曾使政府将抵押贷款变为固定利率，现在利率回到市场状态，一旦联邦利率上升到人们无法支付房屋贷款的时候，这个巨大的泡沫就可能破裂。曾经的“老虎基金”管理者罗杰斯预言说，世界商品市场正在迎来18年的快速增长周期；也许从当前美元的贬值因素来说具有一定道理，但是通胀带来的价格指数飙升不能解释地产泡沫的增长，因为关于地产的投资是民生所在，依赖通胀带来的增长是靠不住的。况且地产价格即使扣除货币贬值的因素也处于不理性状态。世界银行的结论指出，在低收入国家，房价收入比普遍偏高，在东欧、俄罗斯等国家的房地产市场发展过程中，也曾经有过一个房价收入比逐渐增大再减小的过程。一些东欧国家房价收入比曾高达30比1，但市场并没有崩溃。可事实证明，这些国家基尼系数大得惊人，普通人民为此承担着巨大痛苦，因为经济增长成为民众买单的“资产者盛宴”。如此看来，全球资产价格高涨的始作俑者当数美元，随后是房地产，再次是钢铁和铜等矿产。地产存在着发展局限性，无论专业数据是多么诱人，不可否认，中国地产市场在未来的需求是惊人的，但是资源配置的问题导致民众不会永远为地产泡沫背负责任，一旦瓶颈出现，购房者预期缺乏信心，地产市场将“兵败如山倒”。届时中国将面临信用风险、利率风险、汇率风险、银行贷款结构风险、区域经济发展风险。考验的不只是中国的金融业，还有整个中国经济的抗跌性。即使在美国，华尔街的金融家们也在认真地讨论由于房产泡沫可能会来临的衰退。在过去的三年里，美国经济增长是相当迅速的，这主要得益于房地产业的暴涨。但是高盛在最近的报告中显示，大公司CEO的信心指数在下降。绝大多数的公司领导者认为，全球经济，特别是美国经济的状况，正在变得让人失去良好的预期。《纽约时报》专栏作家克鲁格曼说：“导致经济快速增长的房地产过热的情况终将结束。如果真的出现衰退，政策的制定者们还能在那里找到下一个泡沫来取代房地产，就像当年用房地产取代科技泡沫一样吗？”按照《非理性繁荣》一书的作者，耶鲁大学经济学教授罗伯特·希勒的说法，幻灭很可能始于那些华丽的大城市，伴随着一连串的下跌，衰退就来了。泡沫来了，指望泡沫永远不会破灭的确是幼稚的想法，在互联网高涨期，当投资者开始怀疑高飞的价格是否能带来未来预期中的盈利的时候，一切都将结束。房地产和基础建设当然有它传统的一面，泡沫自然和虚拟世界无法可比。但泡沫既然存在，破灭的道理却是一样的。中国近20年的建设规模之大是人类历史从未有过的。即使在过 去200年的工业化和城市化历史上，没有一个国家像中国这样出现大面积的建设高潮。所以在地产全球性衰退的时候，中国面对的考验也是前所未有的，而由此带来的行业性萧条也正是中央政府必须严峻面 对的。
