货款欠条怎么写是无效 办公楼抵押货款无效



□杨婷

 货款欠条怎么写是无效 办公楼抵押货款无效
案例

一公司向我厂购买了100余万元的电器产品。由于没有现金,经双方协商后,约定由公司提供其办公大楼抵押,并将房产证交给了我厂。抵押合同中写明:所欠货款在三个月内一次性全部付清;如三个月内没有付清,办公大楼归我厂所有。三个月后,因公司没有付款,我厂派人去催收时,才发现公司已将办公大楼卖给了他人并办理了过户手续,且公司已将得款挪作他用。由于办公大楼抵押给我厂在先,公司采取隐瞒真相的做法出售,明显属于“一女二嫁”,严重损害了我厂的合法权益,我厂遂提起了诉讼,要求确认公司就办公大楼与他人的买卖合同无效,并按合同将办公大楼交归我厂所有。不料,法院却判决驳回了我厂的诉讼请求。这究竟是怎么回事?

解读

法院的判决是正确的。由于本案的抵押物为房屋,结合案件情况也就涉及到两方面的问题:

  一是《中华人民共和国担保法》第四十条明确规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满,抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。”但本案双方之间的抵押合同恰恰是如三个月内没有付清,办公大楼归你厂所有。而《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。

  二是《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第(二)项、第四十三条规定, “当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效”、“以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门”、“当事人以其他财产抵押的,可以自愿办理抵押物登记,抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。”正因为你厂与公司就抵押物——办公大楼,未办理抵押物登记手续,也就决定了尽管办公大楼抵押给你厂在先,抵押合同却并没有生效,公司确实有隐瞒已抵押而出售的事实,但你厂仍然不能对抗第三人——购买办公大楼者。

此外,也许你厂会以已经持有公司的房产证抗辩,但房产证仅仅是房屋的所有权证明,在没有办理过户手续之前,其所能证明的只能是办公大楼仍然属于公司,并不能说明已经转移,公司仍然有权占有、使用、处分、收益。只有办理抵押物登记,才能限制公司行使所有权,并对抗第三人。  

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