爱华网刘武的圈地运动也可能会赚到大钱。但物流地产只是一时的投机行为，不应成为一家企业的长线战略。 15个基地撒遍全国，气势恢宏。但3个亿的投资，似乎已让宝供吃不消了。aihuau.com 记者随机走访了红牛、飞利浦、卡夫等几家公司，这些宝供的大客户均未感觉到异恙。但资深人士警告说，客户的维系是第三方物流公司的命脉。一旦某个客户对服务不满意，马上可能产生骨牌效应。而拖欠供应商货款的问题，很有可能是宝供资金链紧张的征兆。 物流是服务性行业，肩挑背扛的钱来得辛苦。宝供在物流业素有大鳄的称号，但如投身地产，手头资本尚不及一个中等开发商的量级。 投资物流地产是对刘武的严峻考验。商业地产可以将大产权分割成多个小产权一一出售（如出卖商铺等），“以小搏大”。工业地产却只有一个产权，套钱自是不可能的，出路只能是自营或外租。而且工业地产资金一占就是十年，很难指望回报率超过10％。 一次性巨资投入，却要十年收回。不论附加值有多高，在多数投资者眼中都不算明智。有人会以普洛斯的成长为范例，殊不知基金已经划定了它的投资领域。普洛斯身家以数百亿计，有良好的融资渠道。而且，普洛斯有能力把建成的物业通过信托等方式，转卖给基金或企业。资金出口也不发愁。同样一块地，普洛斯换成宝供，风险其实大了很多倍。万一环境不测，刘武只能硬扛到底了。 有了资金的掣肘，15个基地之于宝供，便无异于“草地雪山”的长征——前景可观，路途曲折。何况，要支撑宝供这么大的企业正常运转，5000万元的流动资金是必须的。繁荣如上海市场，宝供也只是有心置地，却无力添置物流设备，这让人为宝供的资金周转能力捏把汗。 冒着资金链断裂的风险，刘武苦心经营，希望复制广州和苏州基地的辉煌。中国市场很大，一定会有客户因为宝供的新仓建得恰当好处而选择宝供。但依照宝供的投资规模，一个基地必定要数家客户的货量才能支撑起，如何做到按需定制，贴身服务？未来几年，民企的新仓和经过改造的国有仓逐步繁盛，宝供面临的压力只会增大。 专业性能否达到客户的要求，也是宝供在建设基地时要解决的问题之一。同行资深人士表示，客户对仓库有着繁复而截然不同的需求。有些问题在选择地块时就必须考虑，仓门设置、货架式样、叉车行驶路线等等，都有细致的设计要求。涉及到温度、采光、空气质量等，也会有具体的参数标准。宝供干物流出身不假，但与专业的物流地产商相比，活儿还是糙了点。 普洛斯在投建基地时通常是先有了客户，然后再根据要求买地，进行基地建设。刘武则认为“订单先行”并不是唯一模式。 宝供建造顺德基地，几乎就是在没有客户要求下进行的。顺德有美的、科龙、容声、万家乐、格兰仕五大家电品牌，大大小小家电企业共3000多家，被誉为“家电王国”。在进驻顺德之前，宝供进行了4个多月的市场调查，发现顺德生产厂家普遍有大量库存。另外，许多企业在国内自建的营销网络也越来越大，并背负着过高的成本。宝供遂耗资5亿元试图打造一个成品集散中心。该基地于2006年8月份开始招商，至今前景难见端倪。 风险四处潜伏。据统计，我国物流园区的空置率达到60%。有人认为，需要把宝供的战略放在一个竞争激烈的大环境中看待：“顺德有台塑的保税物流基地在先，科龙、美的也先后组建了物流中心，并形成了布局合理的配送体系。这都分流了宝供基地的货量，甚至构成正面竞争。”这对第三方的宝供挑战不小，毕竟，宝供还有着入货量达到80%的经营底线。 数年前，北京、上海等地周边确有仓库不足的情况。一些库建好就一定能租出去，且租价不低。但这种情况能否在沈阳、天津、武汉等地出现。在记者所采访的几位工业地产人士均不表示乐观。甚至有人认为，银行贷款利率现在是5.85%，加上浮动计算的 3个点，如果宝供在这些基地上投资回报做不到10％，还不如不做。 在物流圈内，刘武一直被认为是“有眼界”且经营风格稳健的企业家。但这不代表刘武的算盘永远不会出错。事实上，在两年前承包行邮专列时，刘武就被闪过一回腰。 刘武认为，竞争就不是一时一地的对决。但宝供的网络如刘武所愿顺利搭建，是否就拥有了一骑绝尘的优势？拥有充足资金、庞大资源的国有物流企业，如中储、中外运都有为了一个物流项目，在全国几个地方同时建仓的能力。中储的地，中外运的现金，都是宝供所无法企及的。即便是同城对手南方物流，也不认为宝供就比自己强多少。 另一方面，以普洛斯、枫叶投资、佳德等公司为代表的工业地产商已开始或正准备布局中国。普洛斯自2003年登陆中国以来，已经进入12个城市，在上海、苏州等地拥有15个在建或已建物流地产项目。而这些跨国地产商往往又和外资企业有着世界范围内的长期合作。宝供虽有先入优势，但眼下与客户签订的3年或5年合同到期后，这些客户难免不被工业地产商所觊觎。业内人士表示，类似的事情在业内并不是没有发生过。 合同物流的蛋糕的确很大，但若说一百个宝供，一百个普罗斯都不见得满足整个中国的需要，恐怕小瞧了中国人的投资热情和能力。来自物流地产专业人士的观点是，高端仓库的饱和并不是很久远的事情，也许就在三五年之间。而跨国公司的物流外包遵循“分散业务、减少分享”的原则，并不愿意把所有鸡蛋放在一个篮子里，市让宝供独享。 宝供一再强调，基于基地平台的运作管理能力才是其最大优势。但也有人质疑，如果宝供在长达10年的投资周期内受资金束缚，服务质量、内部管理上能否继续维持上升趋势？ 物流和物流地产看似两字之差，但运作模式迥然相异，这给宝供带来的最大麻烦，是如何在两条线上同时迎接对手的挑战。若处理失当，很有可能让宝供首尾难顾，自我牵制。从2002年之后宝供的高管流失可以看出，刘武两线操盘并非得心应手。
刘武给两个产业上设置的关联词，是其着力搭建的终端分销网络，而15个基地将会以15个片区的分销中心面目示人。抛开货量和销售点能否支撑如此庞大的体系不论，这张网络的铺设是否可以通过租赁、收购甚至旧仓改造的方式实现？在同行看来，刘武自己拿地建仓多半是看重地价的升值。 业务需要，客户鞭策，符合要求的硬件设施又难以寻觅，宝供为自己卷起袖子开干“土建”找到了完美的理由。但如此漫长的战线，恐怕已经不是刘武最初的设想。在宝供描绘的图景之下，也看不到完备的资金解决方案和支撑整个体系运转的可预测、可操作的盈利模式。 宝供是一家好企业。刘武的圈地运动也可能会赚到大钱。但物流地产只是一时的投机行为，不应成为一家企业的长线战略。我们希望宝供成功，而不希望它在地产路上迷航。
