战地1 万科VS保利:地产双塔连城诀 1



一个是政府的长子,一个是民资的宠儿;一个陶醉于为百姓造房,一个执着于精品路线;一个倡导人本主义,一个推崇军队文化……分别起步于深圳和广州的万科与保利,以不同的方式缔造了相同的中国地产界神话。

文/周文明 尧 飞

作者简介:周文明,土木方圆企业管理有限公司副总经理

     尧飞,土木方圆企业管理有限公司知识顾问

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  000002这是万科A股的代码,作为1991年于深圳首批上市的企业,万科已连续26年持续高速增长,主营业务年复利增长超过26%,净利润年复利增长超过34%,这是在A股上市公司中唯一的一家。自2004年起,更连续3年增长速度超过50%,作为中国房地产的NO.1,万科当之无愧。

  1992年成立于广州的保利地产在15年后于2006年7月31日在上海证券交易所上市(600048)。在2007年6月发布的《2007中国房地产上市公司TOP10研究成果》中,当时上市不到一年的保利地产位列综合实力第二名,中国房地产上市公司绩优股第二名。

 以两者目前的股价复权计算,万科以1500多元高居A股第一,而仅仅上市一年多的保利也比上市之初翻了近10倍。两个完全走不同路线的房地产企业为何都取得如此巨大的成功?为何如此深受投资者的追捧?

资本背景:民营VS国资

  万科

  万科的前身是深圳现代科教仪器展销中心,国营性质,主要经营办公设备、视频器材的进口销售业务,开发大陆专业视频器材市场,成为深圳市最大的进口销售商。后几经更名,主营业务也不断变化。

  1988年,当时还叫深圳现代企业有限公司的万科首先进行股份化改革,原公司的1300万元资产国家占60%,职员占40%,公开募集社会股金2800万元,其中1000万元为特别人民币股,由境外投资者购买。同时,公司定名为“深圳万科企业股份有限公司”。至此,万科完成了国有性质到民营性质的蜕变。

  同年11月,万科参加了深圳威登别墅地块的拍卖,以2000万的入场券进入了房地产行业。而后的万科气势如虹,在改革开放的大旗下,不断进入新的行业,连锁零售、电影制片及激光影碟都是其进军的领域。

1991年,万科制定了“综合商社”的发展模式。综合商社是指以商贸为主导,兼顾金融、制造、运输业等多种经营的超大型公司。按照新的蓝图,万科将贸易、工业、房地产、文化传播作为万科的四大支柱,此时的万科意气风发,走着多元化、跨地域的路,做着伟大的梦,此时的王石在电视上慷慨激昂地讲着对零售业前景的看法,此时的万科和王石都有点感觉自己无所不能。

  过度的多元化是一个最容易犯的错误,同时也是一个最难改正的错误。尤其对于年轻的企业来说,往往是致命的,而此时的万科已经走了这一步。

  1993年对于万科来说是非常重要的一年,1月份万科管理层召开了会议,对公司自1988年公开发行A股以来的发展进行了总结和反思。当时这仅是公司一次普通的内部会议,在今天看来却成为万科发展历史上具有里程碑意义的会议。会议的结论是万科放弃以综合商社为目标的发展模式,提出了加速资本积累迅速形成规模的发展方针,并确立了以城市居民住宅为公司的主导业务。此后的万科在经历多年的“加法”之后开始了其“减法”战略,直至2001年转让万佳,万科历经多年的专业化战略调整已全部完成。

  万科A(000002)前十大股东

编号 股东名称 持股数量(股) 持股比例(%)

1 华润股份有限公司

1005684247

14.63

2 南方绩优成长股票型证券投资基金

91418834

1.33

3 刘元生

82529697

1.2

4 上海南都伟峰投资管理有限公司

79125000

1.15

5 国信证券有限责任公司

69000000

1

6 南方成份精选股票型证券投资基金

64553377

0.94

7 UBS AG

60490606

0.88

8 诺安股票证券投资基金

49696857

0.72

9 博时第三产业成长股票证券投资基金

46947500

0.68

10 中国人寿保险(集团)公司—传统—普通保险产品

46570058

0.68

保利

  保利地产前身为广州保利房地产开发公司,成立于1992年8月,原全资隶属于中国保利集团。保利集团是经国务院批准,于1993年2月在保利科技有限公司基础上组建起来的大型企业集团,现为国务院国有资产监督管理委员会监管的155家大型中央企业之一。作为保利集团的一员,保利地产是保利集团房地产业务的运作平台,由于其浓厚的官方背景,使得其在某些方面具有其他企业不可比拟的优势。

  保利的前10年是在广州度过的,这十年对保利地产来说是一个加法的过程,其立足广州,深度发展,完成了公司进行房地产开发的资本和经验积累,培养了第一批专业的房地产开发和经营队伍。保利地产自1998年连续5年被评为“广州市房地产30强”,综合实力前10名;2000年至2002年,连续三年位列广州市1000多家房地产企业前三强,一系列荣誉伴随保利地产走过了最初的十年。这十年的高速成长不仅使保利地产成为广州房地产龙头企业,也为其布局全国的战略转型奠定了坚实的基础。

  十年后的保利地产不像当年的万科一样先“加法”后“减法”,而是在“加法”之后开始了“乘法”之路。2002年起,保利地产开始了走出广州、布局全国的宏伟篇章。9月,实行股份制改革成为由保利集团控股的股份有限公司的保利地产,开始其“立足广州,布局全国”的战略转型。仅三年,保利在广州、北京、上海等十大城市设立了多家子公司。2004年,保利地产跃居中国房地产十大品牌之一;2005年,进一步晋身中国房地产品牌价值五强;2006年度保利地产被评为“国有企业房地产企业品牌第一名”。2006年7月31日,保利地产在上海证券交易所挂牌上市。短短五年,保利地产达成了普通企业需要近十年才能达成的目标。

  目前,保利地产的大股东保利集团已明确以保利地产为平台,发展地产业务。这意味着保利集团的人力、资金等资源将进一步向保利地产集中,为其未来几年的快速发展提供了坚实的保障。根据保利集团的五年发展规划,到2010年集团总资产超过500亿元,当年实现利润40亿元以上,其中房地产业占到利润总额的80%以上。

  在土地资源更加紧缺、地价飞涨的背景下,保利地产的融资优势转化为获取土地资源的优势更加突出,其未来几年的高增长可以预见。

保利地产(600048)前十大股东

编号 股东名称 持股数量(股) 持股比例(%)

1 保利南方集团有限公司

600459044

48.97

2 广东华美国际投资集团有限公司

121540956

9.91

3 张克强

36000000

2.94

4 中国工商银行—广发策略优选混合型证券投资基金

17270000

1.41

5 中国工商银行—南方绩优成长股票型证券投资基金

15766626

1.29

6 中国工商银行—广发稳健增长证券投资基金

13836753

1.13

7 中国工商银行—汇添富成长焦点股票型证券投资基金

13398000

1.09

8 中国工商银行—广发聚丰股票型证券投资基金

8816054

0.72

9 中国农业银行—中邮核心优选股票型证券投资基金

  

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