爱华网映则是将关注的焦点集中在了本次紧缩房贷的主要对象“第二套住房”上，而二次购房怎样界定则更是成为了业界、购房者和银行三者之间争议的焦点。 之“家庭还是个人”？:宁波多数银行第二套住房界定倾向家庭而非个人央行和银监会联手下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》之后。那么各家商业银行对第二套住房的界定标准是什么？由于监管部门并未明确“二套房”界定标准，因此主动权仍在银行手中。但如果仅以个人名义界定房产套数，无疑将给投资者留下相当空间，而监管部门此次抑制利用银行贷款投资房产的决心之重，却让甬城银行有所顾虑，充满矛盾。但是，由于此次房贷新政或将引发银行间客户资源的争夺，把“二套房”界定标准卡得太严，可能会导致银行在市场竞争中处于劣势，而放得太宽，又必然会刺激监管部门。在这种两难境地下，各银行在第二套住房的界定上必将出现明显的分歧。那宁波银行是如何界定的？aihuau.com据本刊调查了解：建行宁波市分行以及兴业银行、宁波银行等多家银行将以夫妻为一个整体，来核实申请人贷款置业的是不是第二套及以上商品房。也就是说，即使目前的房产证上只有夫妻中一人的名字，只要仍在还贷，另一人申请的房贷将按第二套商品房有关政策来执行。然而也有银行是“以个人为单位”来界定“第二套房”的。例如武汉、济南等地的民生银行、招商银行等已公布细则：“第二套房”均明确“以个人为单位”，宁波交行也是如此。“以个人为单位”则意味着银行将以个人为单位考察购房者的房产情况，只要在征信系统中可以查询到有尚未还清的房贷记录，就视作“第二套房”。这就是说，一个家庭中原有按揭人除外的其他成员再申请贷款购房，还是算“第一套房”房贷。之“还清的疑云？”:原来的按揭还清，再按揭算不算“第二套房”市民比较关心的另一个问题是：原来按揭的住房贷款已还清，现在再去按揭一套房子，这算不算“第二套房”？对于这个问题，各银行给出了不同的回答，交行宁波分行对此解读认为，所谓第二套住房即第二次办理按揭住房贷款(且第一次按揭还未还清)的房屋，如之前未使用过按揭房贷(或首笔按揭款已还清)的即被视为第一套住房。对贷款人的收入、支出比例的界定，各银行将根据个人征信系统所提供的资料，对个人的总负债情况加以合计。按交行的规定，借款人的月供金额不得超过月收入的一半，或还款金额和收入之间的差额不少于3000元。而兴业银行宁波分行则认为，除非有原有房产的出售证明，否则在已结清一套房贷的情况下再申请房贷的情况也按“第二套房”处理。其他很多银行还没有出台对“第二套房”的界定等房贷细则，这些银行还在观望。究其原因，第二套房的界定标准关系到贷款买房人的切身利益，关系到银行房贷优质资产的增长，所以各家银行极为谨慎，这也是细则“难产”的重要原因。
各家银行对第二套房界定标准不一样，也反映了银行房贷业务战略间的差异。一些银行此前房贷业务量很小，制定新政时可能相应宽松，以便借此机会拓展业务。一些银行房贷业务量本身占比很大，面临房价持续上涨，自然会制定相应严格的政策，以便控制房贷风险。所以，与市民相比，银行对此显得更为关注。尽管新政提出通过利用人民银行个人征信系统等手段，以及要求银行提示房贷者履行诚实守信原则，但由于潜在的利益冲突，银行依然面临如何界定第二套房的难题。由于一二套住房的购房成本相差较大，于是银行对第二套住房的成功认定必将成为此次房贷新政能否落实的关键。之“一行与一房”？:谁能够认定“第二套房” 从可操作角度上来看，《通知》中依然有一些障碍影响实施的效果。因为银行虽然内部征信系统已经比较健全，但目前尚未与建委、房管局的系统互通，只有当购房者向银行贷款后，银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房子。所以如果一个人一次购买5套住房，同时在5家不同的银行贷款，这5家银行都会认为此人是第一次购房。那么，此人是否只是被认为“不诚信”，抑或已构成骗贷？对此，央行则给出说法：央行副行长、上海总部主任苏宁在上海接受媒体采访时表示：“央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定‘首套自住房’和‘第二套(含)以上住房’”。我们可以看出，央行副行长的上述表达，其中最重要的信息在于，第二套房贷新政并非针对贷款人本身对住房的拥有量，而在于贷款人在银行房屋贷款的“件数”。联系年内央行的连番加息，提高存款准备金率，并在美国次级债危机发生后，限制、叫停房屋抵押贷、循环贷，更于国庆前提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平，“惜贷”的背后，意在未雨绸缪规避次级债旋涡，防范房地产贷款的风险。
