技术经济评价 技术经济评价在房地产业中的应用

长期以来我国的高等教育中，工程技术教育与经济管理教育相互分离，重技术轻管理的思想无论在政府还是企业都相当严重。时至今日我们的市场经济体制建设正日益健全起来，加入WTO无疑会加快这个进程的发展，在完全开放的市场经济下，投资的主体是国内外的企业或个人，而不是国家，工程的目的是为了获取经济效益，因此技术经济论证越来越受到这些投资主体的重视，投资主体的改变，投资科学化的建立，这些都为技术经济论证这门技术的发展和发挥作用提供了相当好的环境和强有力的支持，国民经济的各个行业和部门都迫切需要大量的这方面人才，国务院成立了技术经济研究中心，中国社会科学院以及各个部委相继成立了技术经济研究所，清华大学等高校也建立了相应的专业，现在全国已经有12个技术经济学博士点分布在祖国的不同地区，这些都对技术经济学的学科建设和人才培养都做了大量的工作。

笔者曾经有长期的土木工程背景，所以一直以来就对中国房地产市场的发展情况怀有浓厚的兴趣，以下就具体论述一下技术经济论证在房地产业中的作用。行业背景：随着中国城镇化进程的加速，对外开放的深入和加入WTO，房地产业，尤其是处在中国经济前沿的北京、上海、深圳等地的房地产业正面临着一个前所未有的机遇，大量的跨国公司和机构将会抢滩中国，而这将刺激办公和居住用房数量的激增。所以这是个现在基本面较好且发展较快的行业，所以在未来的几年中，房地产业将成为投资的热点，社会流动的资金和存量资金会有很大一部分进入房地产业，面对这种情况，国内的房地产公司是否做好各方面的准备，把握这个机会将是关系到谁能在行业脱颖而出，取得行业龙头地位。众所周知，房地产业是一个占用资金大、投资周期长、受地域性、受政策面和基本经济面影响很大特殊产业，因此具有高风险、高收益、对社会影响大等特点。所以在房地产投资中，前期的投资可行性分析就显得异常的重要，可以说是一个地产项目的经营情况成败与否在于它的可行性分析的质量。而并非其他诸如建筑质量、外观设计理念、物业管理水平等方面。而在中国专业建筑房地产咨询公司一直是此行业的空白,但是在这一领域，国外已有了成熟经验。国内的工程建设中不重视工程前期工作，把“可行性研究报告”做成“可批性报告”，缺少市场调查和分析就匆匆制定任务书；施工过程中对质量、进度、投资缺少科学控制，做不到“三量一裁”，而是“边量边裁”。在90年代初的第一轮房地产投资热的时候，几千亿资金汇入海南岛，近乎疯狂，缺乏科学论证，于是多少公司血本无归。放贷的金融机构无法收回贷款，导致大量呆帐、死账。现在驱车沿海南岛沿岛高速公路，还可以看到大量的别墅空空无人，对整个国民经济造成了极大的破坏产生了和很大的社会震荡。

以下集中论述一下对技术经济论证在房地产业的运用的一些看法。其主要运用在工程筹资分析、经济评价、方案选择、风险和不确定性分析、项目管理、项目后评估、资产评价方面。首先我们讨论的背景应该是一个充分开放的市场，可以认为是在WTO下的国内市场，国内外的房地产公司在同样的法律框架下，受到的是相同的待遇，不存在土地审批、配套设施、税费上的不公平。工程投资主体是各个房地产公司，以盈利为目的，房地产公司遇到的是从拿到土地开发权、银行贷款，聘请建筑设计公司和施工公司进行设计和施工，直到销售或租赁这一系列过程。技术经济的方法和思想将渗透到其中的每一步骤。

三. 风险分析：由于自身的特点，房地产项目的风险性和不确定性要远远大于一般的产业，所以运用技术经济的方法规避风险是不可或缺的一步。我们在进行技术经济论证的工作时，一般是在确定性条件下进行的，即假设所有的技术经济指标、数值和状态等情况在将来如期实现。事实上这些项目实施后是有风险的。特别是我国加入WTO,国际金融风险和其他风险更加容易传染给我国，风险分析显的更加重要。使用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等科学的定量分析方法对投资不确定性进行分析，避免经验主义。正确的认识自然风险、经营风险、国家风险等，运用风险回避、风险抑制、风险转移等方法控制风险。运用一些新的分析工具，如CIM模型。将房地产项目中的风险如宏观经济波动，利率、汇率、税率波动，当地房地产市场预期，房改政策、工程工期、质量，销售周期等因素全面考虑，要事先尽可能的对可能发生的一切情况进行相应对策的考虑。

四. 经济评价：因为是非公共工程，在经济评价中，应该主要以财务评为主，但是考虑房地产项目对整个地区的社会、环境等的间接效益影响较大，尤其是大型房地产公司开发的大项目也要进行国民经济评价(也许兼顾国民经济评价短期可能会对公司盈利产生不利影响，但是这有助于公司形象和品牌的树立以及与政府之间的关系的改进，对企业长期发展而言这些都是很有利的)。

五．项目管理：房地产公司的产品主体是其所建的建筑及辅助构造物，因此其生产过程就是房屋的建造过程，所以这个过程对地产项目而言处于核心地位。建筑安装的成本与质量直接影响着企业的发展。中国的建筑历史很悠久，而且其技术水平也有部分达到世界顶尖水平，如大空间钢结构计算、冻土施工技术等，但是管理水平与国外发达国家，比如日本，有着较大的差距，工程项目管理混乱，超概算、拖工期、“豆腐渣”、成本奇高习以为常。项目管理不同于企业管理，又不同于行政管理，我国长期以来缺乏这方面的人才。长期以来都是业主或建设指挥部临时搭起一个班子，项目管理缺乏科学性，规范性和标准性是中国工程项目投资效益不理想的重要原因。项目管理应逐步从业主自身管理向委托专门机构进行管理转变，现在一般国际上采用PMC、EPC等模式，将经营和财务风险较大程度转移给承包商，同时也促使施工单位、设计单位、材料供应商、咨询公司、金融机构联手。这样做首先使房地产公司减少了对工程建设过程直接进行管理的人力成本,同时专业化规范化的机制保证了工程的质量，降低了工程成本。如项目总承包的成本大大低于不同的项目包给不同的承包商。可以进行如联合采购材料，金融机构低息对建筑企业就行贷款等。

六．  项目后评价：由于房地产项目的工期和销售期相对较长，中间不确定性较多，所以项目前评估的预测与项目实际情况会有一定差距，对一家成熟的房地产公司而言，不是只做一个项目吃十年的情况，公司要不断的发展，将会不断的开发新的项目，因此总结项目的经验教训，才能更好的提高项目管理水平、提高项目决策科学化水平，从而总结出自己的一套评价方法和算法（国外在日本和北欧的大型房地产公司和工程公司都有自己开发的管理软件，而且价值动辄百万美金）。同时可以对企业经营管理进行反馈、诊断，促使项目运营正常化。主要是使用有无对比法、LFA等方法。

七.   资产评估：资产评估也是技术经济学研究的主要内容，现代资产评估理论认为资产的价值就是这项资产未来收益现金流的折现。在房地产定价上，我们要大量使用资产评估技术，尤其是房地产商品不同于一般工业商品在于它具有增值性、投资性。因此许多投资机构会选择其作为投资品种。入世后，外资会加快进入房地产投资的步伐，而发达地区一定是外资青睐的主力市场。据悉美国的美林、摩根、高盛等顶级机构在2001年已经在北京安排了相关的部门和人员。同时欧美的一些专业的房地产投资机构也陆续进入，这些机构普遍看好中国的房地产市场，认为可能是会有较高投资回报率的。所以准确的对房地产资产进行评估无论是对投资机构还是房地产公司而言都极其重要。

总之，技术经济评价的方法可以对房地产业而言起着极其重要的作用。现在作为一家大型的房地产公司而言，都有聘请优秀的咨询公司为自己的项目进行论证，有些则干脆有自己相应的研究评价部门，而且这个部门的作用与地位与日俱增，它对房地产业企业的发展的作用是有目共睹的。如果不是投资科学化以及技术经济思想的深入人心，那么也许什么时候我们将会面临又一次如海南房地产热那样的灾难。其实不仅仅是房地产业，任何行业都与技术经济论证密切相关，我们需要正确的项目立项决策，“开发区热”“硅谷热”“IC芯片热”，22个省市搞汽车，会导致资源配置的浪费、经济效益的持续下降。同时要大力发展和规范以知识为基础的现代工程咨询业，长期以来我国的工程咨询机构处于从属地位，缺乏独立的真知灼见和坚持自己的判断的独立性。只是帮助业主编圆一个个的难圆的梦。世行始终怀疑我国工程咨询机构的独立性即咨询建议的客观性。工程咨询不仅综合各技术专业，同时综合技术、经济、社会。必须用系统的观点优化配置资本、劳力、科技诸要素。但从我国工程咨询机构的人员组成和知识结构看，重技术，轻管理，习惯于简单的、外延的资产扩张、注重硬件配置，忽视软环境建设。因此我国工程咨询机构本身需要改变观念、改变工作方式、改变人员构成。在我国的市场经济和决策科学化的环境下，只有让更多的真正具有工程技术知识和受过技术经济训练的人来负责工程的实施建设，才能解决长期以往我们的项目普遍存在的效益低下、管理混乱、缺乏市场竞争力的问题。从而能从本质上解决我国经济长期落后的局面。

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