爱华网有人打过一个比喻：如果把一个国家的经济比作一列火车，那么，货币政策就是这列火车的刹车系统，控制着车速的快与慢。实施货币政策的目的就在于保持一个国家经济的平稳运行——经济运行慢了就适当地放一点“刹车”，经济运行过快就“踩一下刹车”。在经济运行已经偏快的情况下，如果还不踩货币政策这个“刹车”，最终结果就是“翻车”。经济越发达，市场经济体制越完善，货币政策的作用越大、越见效、越重要。当十年来我国的货币政策首次从“稳健”转向“从紧”时，着实让人惊诧。本预计2008年的货币政策将“适度从紧”，当“适度”二字从中央经济工作会议的有关文件中消失时，多少令人有些始料未及。那么，“货币从紧”究竟意味着什么呢？货币政策十年首变作为国家实施宏观调控的主要工具和手段，货币政策的走向与宏观经济形势紧密相连。近二十年来，我国的货币政策进行过多次调整：上个世纪八十年代末至九十年代初，当国民经济运行出现了较为严重的通货膨胀的时候，从1993年至1996年间，政府实行了“适度从紧”的货币政策，目的是为了控制通货膨胀，消除经济过热的负面影响；1997年，亚洲金融危机爆发，全球经济处于低迷状态，为了防范中国经济出现衰退，我国政府把“适度从紧”的货币政策调整为“宽松”，目的在于增加货币供应量，维持中国经济持续健康发展。2007年12月5日，中央经济工作会议闭幕。随后一个震撼人心的消息传出，之前一个被炒的沸沸扬扬的话题有了定论，那就是已实施十年之久的“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”。同时，明年还将实施稳健的财政政策。自此，从紧的货币政策一锤定音，并将持续在2008年的宏观调控中发挥重要作用。aihuau.com所谓货币政策，是指国家通过银行金融系统，组织和调节全国货币的供应，确立和实施货币供应量与货币需要量的相互关系的准则，是实现宏观经济目标所采取的控制、调节和稳定货币措施的总和。具体地说，就是在短期内，当一国经济出现衰退时，金融部门采取扩张或从松的货币政策，增加货币供应量、降低利率，以便刺激总需求，达到提高就业、增加产出的目标；当经济出现通货膨胀之时，金融部门则采取紧缩或从紧的货币政策，减少货币供应量、提高利率，以便抑制总需求，达到稳定物价、避免通货膨胀的发生。由此也就不难理解，2008年我国实施“从紧”的货币政策转，意味着央行不仅将对国内货币供应从量上收紧，也会从价格上进行收紧；不仅会对货币投放量在年度上进行总量控制，还会在季度、甚至于月度上进行总量控制。货币从紧关乎民生“宽松”的货币政策在维持我国经济平稳运行的同时，也逐渐显现出它的一些负面效应来。从2003年开始，我国贷款、投资、外汇储备均出现快速增长，稳健的货币政策内涵开始发生变化。首先，由于大量贷款增加后，大部分过剩的流动性资金从银行体系流向资本市场，从而推动股市、房市价格不断上涨。据银监会统计，去年10月底，各项贷款同比增长17.69%，其中多数股份制银行贷款增速均超过20%。这不仅脱离了央行年初确定的调控目标，更超过了银监会规定的15%的限速目标。银行信贷的快速增长，不仅给国内商业银行本身带来巨大的风险，也对整个国内经济造成巨大的影响。统计数据表明，去年国内上海股票综合指数由2006年底的2675点上涨到2007年10月底的5954点，上涨幅度达到一倍以上。而另一组数据显示，从2003-2006年全国各项贷款分别增加了27703亿元、19201亿元、16493亿元及30657亿元，同比增长分别为21.1%、12.07%、9.26%、15.75%。到了2007年一季度，各家商业银行的人民币新增贷款就达到1.42万亿元，掀起国内商业银行信贷快速增长的高潮。为此，央行在去年几乎以每月一次的频率上调人民币存款准备金率，先后共上调十次，目前准备金率已达14.5%，创下20年之最。但是，尽管去年央行采取一系列的货币紧缩政策（还包括央行定向票据发行等），但商业银行信贷狂潮依然不止，许多商业银行在三季度就已经完成了全年预定的信贷指标。银行资金大量流入房地产市场，更使得国内房价一路飚升。去年第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，新建商品房销售价格同比上涨9%，成为历史以来房价上涨最快的年份。同时，在这样一种“宽松”的政策环境下，一些房地产开发商及住房投资者也趁机采取“假按揭”、“假二房”等手段套取银行的信贷资金，以此来推高房价，制造银行风险。如果不对国内银行信贷进行全面的紧缩，不将房地产越吹越大的泡沫挤出，那么国内商业银行面临的风险会越来越大。其二，去年我国居民消费价格总水平持续攀升，价格上涨压力十分明显，如果不加以调整和控制，势必有引发通货膨胀的危险。据官方统计资料显示，2005-2006年，我国居民消费价格指数（CPI）分别上涨仅为1.8%、1.5%，而到2007年，一下上升到了6%以上，其通货膨胀的压力自然增加。因此，稳定物价自然就成了今年经济工作最为重要的任务，而货币政策“从紧”则是稳定物价最平常的手段。其三，随着CPI上升，去年以来居民储蓄存款利率一直处于负利率水平上。据计算，2007年8月14日之前，负利率曾高达3.836%，即使到去年10月份，通过央行多次加息及降低利率税，负利率仍然处在2.8235%水平上。据专家分析，居民存款的负利率不仅容易扭曲整个金融市场的价格机制（因为一年存款利率是央行基准利率），而且也会造成整个社会财富分配不公、改变市场的行为预期，从而可能增加整个经济的震荡与混乱。尽管央行在去年多次推出上调存款准备金率、提高存贷款利率等以“紧缩”为特色的货币政策，但由于投资偏快的势头一直未能有效扭转，这些政策所能发挥的作用很快被消化掉，按央行的说法，紧缩性政策的效果“被完全中和掉了”。 因此，正如中国社会科学院金融研究所货币理论货币政策研究室主任彭兴韵所说，此次中央经济工作会议决定进一步加大了货币政策的从紧力度，发挥其在宏观调控中的重要作用，是基于对货币信贷增长过快等宏观经济形势的精确分析所作出的准确决策。货币新政影响一片政策即是风向标。就在中央经济工作会议决定今年实施“从紧”的货币政策后，中国人民银行随即宣布，从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1%。按目前我国商业银行的存款总量，此举将收缩4000亿元左右的可贷资金。用专家的话说，央行的这一举措，将使普通存款类金融机构的存款准备金率达到史无前例的14.5%的高度，创下了1984年中国人民银行行使中央银行职能以来的历史最高水平。从央行的这一举措不难看出，“从紧”不是一句口号，而是一个实实在在的措施。而这一新政严格推行，无疑会对不少行业带来影响，甚至是震荡。首先，商业银行遭受重创此次从紧“第一把火”，央行首选的是继续调高存款准备金率，而没有像人们所猜测的那样采用加息的手段。调整存款准备金率，将实实在在地对商业银行造成“硬伤”。尤其是一些规模较小，在市场竞争中资金本来就捉襟见肘的中小银行，在大量存款资金被冻结以后，其可持续性发展将面临严重考验。据著名经济学家樊纲介绍，改革开放以来，我国在1994-1996年间曾实行最紧的货币政策，背景也是因为经济过热，当时首先紧是信贷额度控制，现在很多人回忆起来那时候叫“一刀切”，要把贷款收回，而且要在贷款额度上严格控制，当然在其他一些变量上也都进行了一些调整。当时因为名义利率负得太多，所以利率提得比较高，而存款准备金率也到了14%左右，也是很紧的一种政策。很多人回忆起当年的政策时都说，那时候存钱利息真高。当时有些银行提出来保值储蓄，利率已经达到百分之十几，很多人都选用了保值储蓄的办法来抵消通货膨胀负面影响。“记得最清楚的就是我当年存了5000元的5年定期，到期居然连本带利翻到16000，以后再也没有那么高的利息了。”成都市民何女士告诉记者。“印象最深是97年年底出现的通货紧缩，当时因为一开始经济过热，然后投资过度，投资过度后大家都不投资了。这是典型的经济危机现象。”樊纲说，“投资过度的结果便是导致大量的过剩生产能力，然后大家都不投资的结果，就造成信贷进一步萎缩，如此就变成恶性循环，最后就产生了通货紧缩。”其次，个人企业贷款更难央行将存款准备金率一次性上调1个百分点，这也意味着各家银行的流动性资金将大幅度减少。央行上调存款准备金率，年内已涨了5.5个百分点，相当于一次性收回了数万亿元流动资金，使得各家银行用于发放信贷的资金再次跌入冰点，很多种类的贷款将面临无钱可贷。“央行把很多流动资金都收了回去，我们只有不折不扣地放慢信贷步伐。”招商银行一位工作人员说。中行、农行等人士称，尽管总行还没有出台相应文件，但是许多分支机构已开始“内部掌握”。初步的思路是：企业贷款方面，国家明确限制的行业、项目，一律不贷款；非银行认定的大客户将减少贷款；个人贷款方面，房贷确保大型楼盘的按揭贷款，个人消费贷款严格控制。据调查，目前部分银行已经开始停办部分个人贷款。企业贷款要排队等候，个人消费贷款已停办，小商品房楼盘可能办不到按揭贷款。虽然利差收入一向是国内银行的主要利润来源，特别是随着银行的先后上市和市场竞争的加剧，各家银行都舍不得放弃贷款这一块“肥肉”，纷纷采取措施排解“从紧”带来的压力，将部分当前信贷需求“预约”至今年初。不少银行特别是股份制银行，在上年贷款额度已经用完的情况下，银行房贷、房产抵押、无抵押以及中小企业信贷业务已全面收缩，并采用了类似“预约”的方式保留业务，向客户表示，年初客户将获得贷款，这种现象尤其在个人房贷户中比较普遍。但业内人士预计，目前的“预约”量至少有一半在今年初是无法满足的，银行“早放贷早收益”的惯例也面临变革。其三，对股市、基金造成冲击炒股，无疑成了近两年来最热门的话题。统计显示，2007年，国内上海股票综合指数由2006年底的2675点上涨到2007年10月底的5954点，上涨幅度达到一倍以上。由于股市快速上涨，不可避免地可能使得大量的银行信贷资金流入股市。而银行资金一旦流入股市，不仅会不断推高股价，也会给银行带来巨大风险。此次央行大幅提高存款准备金率，这无疑会对股市、基金产生重要影响。业内证券分析师表示，此次上调更加确立了市场的弱势调整。在未来一段时间内，股市会继续震荡筑底，从而对一些周期性行业比如制造业会有一定的影响。因此，有关专家建议，股民在这段时间内，最好多关注，少操作。其四，对房地产行业带来约束可以说，2008年从紧的货币政策无论是量上的从紧还是价格上的从紧，对房地产市场的影响都是巨大的。因为，房地产行业是资金密集型产业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度。可以说，近几年中国房地产市场发展快速完全是金融支持的结果。对于房地产开发商来说，无论大小，无论强弱，对信贷资金依赖程度都是非常高的。更为重要的是，对购房者而言，也有赖于银行信贷资金支持。可以说，这几年房地产市场繁荣，主要得益于住房按揭贷款。银行的信贷金融杠杆，在这当中起着很大的推动作用。去年的前10个月，个人住房贷款就达到近7000亿。有业内人士分析认为，去年之所以全国的房价快速上升，就源于不少房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地产市场。所以，从紧的货币政策不仅会严格限制转按揭、加按揭，而且还将限制房地产的投资与炒作。可以说，目前国内房地产市场的价格之所以能够短期内快速上涨，就在于房地产投资过多、房地产炒作严重所致。“目前有不少房地产投资者尽管早就购买许多房子，觉得自己房子购买好后不会受银行信贷政策的影响，比如第二套住房政策。但如果没有人来接盘，这些投资者住房的出租收益能够抵上按揭成本吗？如果不能，其风险也只能让这些投资者自己来承担了。还有，当准备进入房地产的投资者理解从紧货币政策意义时，当从紧货币政策不被地方政府用行政方式来化解时，那么整个房地产市场的预期就会发生根本的转变了。”房产业内人士王宪这样分析。而房地产投资及炒作一旦挤出市场，房地产面对的调整也就出现了。而房地产市场变化自然会引起与房地产关联的产业得以调整，整个固定资产投资过热也就会得以缓解、稳定物价目标就会现实。总之，“从紧”的货币政策将对房地产市场产生巨大的影响，无论是信贷规模的紧缩还是利率水平提高，一招一式都会影响房地产供给与需求。特别是对于房地产的投资者来说，其面临风险会更大。链 接开发商面临生死劫“这个冬天比较冷。”在刚刚落幕的第九届中国住交会上，北京华远地产股份有限公司董事长任志强不止一次地说。在第一场雪飘过之后的北京，冷风劲吹。临近年关的一系列宏观调控措施给房地产行业带来的丝丝寒意，让这位地产硬汉不禁心生感慨。虽然从中央经济工作会议形成的决议本身来看，紧缩政策并未直接指向房地产业。然而，不管是“严格控制新开工项目，防止投资反弹”，还是“进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏”，字里行间，房地产行业都应该是一个认真的聆听者。信贷“双控”新一轮的调控对于房地产的落子兵分两路：对个人住房信贷和企业开发贷款进行“双调控”。从紧的货币政策首先催生的是房贷“补充新政”。2007年12月11日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称《补充通知》）。这是对《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称359号文）的补充。两个多月前央行和银监会共同发布的359号文件要求“严格房地产开发贷款管理”和“严格规范土地储备贷款管理”，并提高第二套贷款购房的首付比例和贷款利率。不过，此前第二套住房认定标准由银行自行把握，各银行多以个人为单位认定，已还清贷款的仍可算作第一套房，并且住房公积金贷款通常并不列入考察范围，这让359号文打了一些折扣。新近出炉的《补充通知》在明确了以家庭为单位认定贷款人房贷次数，并且否决了公积金贷款成为逃避政策“挡箭牌”的做法，也同时强调了政策的严肃性。“之前还一直以为央行和银监会会对第二套房贷款问题态度暧昧，没想到这么快就出台了补充通知，而且是用最严的标准。”一位房地产开发商颇为感慨。在个人信贷之外，从紧的货币政策对银行的开发贷款也是一副严加看管的姿势。一位建行人士向本报记者表示，2008年，央行对房地产市场的信贷调控不仅表现在控制总量、按季度审批方面，还可能上调开发贷款的利率。在2007年12月12日中国住交会论坛上，银行收缩信贷指标的说法也已广为流传。据一位商业银行人士透露，监管部门早在11月下旬就召开了一个商业银行窗口指导会议，要求商业银行今年的实际贷款总额不得超出此前核定的额度，超出部分将计入2008年的信贷指标。
据悉，多数商业银行的贷款总额已超出今年的限定额度，很多银行明年一季度的贷款额度已用完，如何应对无款可贷的局面，对开发商而言是一个巨大考验。开发商的忧虑 有关专家指出，新一轮的政策在供给和需求两方面对房地产形成合力。一方面，从紧的货币政策导致银行对房地产开发贷款的收紧，另一方面，严格个人信贷会抑制房地产市场的需求。而对于房地产企业而言，除了单纯的开发贷款，更主要的资金来源是以个人按揭为代表的销售贷款。控制个人信贷会影响到企业的销售回款，对资金链稳定性的担忧会让开发商更加紧张。事实上，作为房地产最核心的环节，对信贷的控制有可能会形成一个恶性循环。现在绝大部分开发商都是融资买地，资金链绷得很紧，其生存发展主要靠银行信贷。一旦开发信贷和个人信贷受限形成合力，这种压力传导给房价，房价很可能出现拐点，而下行的房价将加重房地产市场的观望情绪，这样一来，房子更加不好卖，影响销售回款，企业的资金链更趋紧张。“从紧的货币政策，对开发商影响很大，如果2008年一年信贷都收紧，那很多房地产企业都会出现问题。”摩根士丹利经济学家谢国忠表示。事实上谢国忠的担忧并非不无道理。据DTZ戴德梁行统计，去年11月，深圳商品住宅销售面积为15.03万平方米，相比10月下降了近8%；成交套数为1638套，环比下降7%；成交均价为15297元/平方米，环比上涨3%；新房供应量比10月上涨15%，达43.13万平方米。一位北京的开发商告诉记者，前一段时间，北京的房价已经松动，部分项目已在悄悄打折。而去年12月12日，王石在接受记者采访时首次表示，对“深圳楼市已经出现拐点的说法”予以认可。焦虑的心情在房地产行业蔓延。2008年地产走向就像一个魔咒，从紧的货币政策使房地产信贷陷入困局。2008年，房地产业将走向何方？ 北京万通股份有限公司董事长冯仑少有地表示了乐观：“2008年房地产行业还是增长。”乐观来自房地产行业过去几年的经历。他指出，实际很多现象都是并存的。对房地产行业而言，一方面是宏观调控政策对房地产行业信贷收缩、结构调整等络绎不绝，而另一方面，像万科、SOHO中国等企业却也在严峻的环境下越做越大，得到很好的成长。不过，一直认为北京的房价会一涨再涨的任志强在中国住交会论坛上，却在展望2008年地产时将关键词归纳为“从紧”。这样的总结让人在温暖的会场感受到一丝冬天的寒意。任志强对信贷收缩应是心有余悸。在去年9月底，华远集团向民生银行新增贷款额4亿元的申请最终卡在了最后的审批环节。原因正是在359号文之后，央行对商业银行的“窗口指导”，要求收紧对房地产行业的贷款。不仅仅是信贷，彭兴韵指出，从紧的货币政策同样会压缩企业通过债券和股市的融资能力。2007年第四季度，银行限制发放贷款等紧缩措施也制造了诸多融资困境波及发债融资的案例：11月15日，碧桂园无限期推迟了向海外发行10亿美元优先票据的计划；雅居乐拟发行的4亿美元票据计划也面临搁浅。作为房地产企业的代表，任志强并没有直接给出破解信贷新困局之道，而是形象地表述为，“从金融来说，2008年肯定是紧的，是冬天，现在得先捂棉袄。”（据中国房地产报）中央经济工作会议十年定调1997基调：稳中求进1998基调：继续稳中求进1999基调：继续实行积极财政政策2000基调：突出抓好国有企业改革2001基调：加强和改善宏观调控2002基调：扩大内需2003基调：继续实施积极财政和稳健货币政策2004基调：保持宏观政策的连续性2005基调：巩固宏观调控成果2006基调：继续搞好宏观调控
