爱华网拷问六：历史糊涂账是否就可以厘清了？【唐德华】：物权法不能完全解决财产的来源问题，这要靠其他法律和其他制度来解决。物权法只能在某个方面起到一定的作用。所以历史上的一些问题，完全要靠物权法厘清，这不是物权法的任务。物权法保护现在财产所有人的财产所有权，当然是指合法财产，而不合法的、非法取得的财产不受物权法保护。如果要把原来历史上非法取得的财产都靠物权法来解决，那么物权法解决不了。它是现有财产的一种归属，只能是从这个方面来解决。它不可能解决审查过去所有财产来源问题，它不是审查财产来源的一部法律。拷问七：物权法的出台是否有些冒进？【唐德华】：应当承认，我们现在在财产审查登记方面的法律法规还不是十分完善，但是，也已经有了不少的规定，包括制度、规章等等一些政策性的规定。法律当然是经验的总结，但是法律也不是说什么事情都完备了才能出台。法律也有一个导向的问题，也有一个前瞻性的问题。我觉得这是互相作用的。所以我们不能等到所有的问题都完善了，都有了，物权法再出台。我觉得这不能算超前，在一定意义上讲，我们早就需要一部物权法来规范我们的财产权，来推进一些财产的审查登记制度的完善。观察催生新模式：欠条可拿到银行抵押贷款如果你把钱借出去后自己缺钱用，那么可以拿着欠条找银行贷款。由于物权法扩大了可用于担保的财产范围——明确规定在应收账款上可以设立质权，用于担保融资。央行制定的《应收账款质押登记办法》也于10月1日起同步实施，所以无论是单位或居民个人，都可以用应收账款办质押贷款。银行人士称，按照央行的规定，可用作办理质押贷款的应收账款为：销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用等产生的欠款；出租产生的欠款，包括出租动产或不动产；提供服务产生的欠款；公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权；提供贷款或其他信用产生的债权。 单位或个人在办理应收账款质押贷款前，必须先登录央行的应收账款质押登记公示系统进行登记，社会公众可通过该系统查询相关内容，从而起到公示应收账款真实性的作用。登记内容包括各方的基本信息、应收账款的描述、登记期限等。如果办理质押贷款的为单位，还应填写单位的法定注册名称、注册地址、法定代表人或负责人姓名、组织机构代码或金融机构代码、工商注册码等；如果办理质押贷款的为居民个人，还应填写有效身份证件号码等。 在物权法正式实施前，各商业银行在《担保法》框架下，也推出有针对企业或个人的质押贷款模式，但银行为了规避资金风险，要求质押物必须为动产。此次则将不动产纳入了可供融资的范围，特别是对中小企业和个体户融资大有帮助。小区新变化：公共场所物业无权收费10月10日下午，在昆明市创意英国小区，道路两边停了很多车。“车库明明空着，而道路又非常拥挤。”业主沈先生说。 众业主们算了一笔账，小区路边的200多个临时停车位，每天有上千辆车停放，以最低收费4元计算，每月下来有10多万元的收入，一年下来至少有上百万元的收入，按照物权法的有关规定，这笔钱也应该分给所有业主，而不能由物管公司据为己有。昆明市照耀律师事务所赵耀律师表示，小区内公共场所是由道路、绿地或者其他场地组成的。根据物权法第七十条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。据此规定，创意英国里占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对于小区内业主共有部分的公共场所可不可以停车、停车该不该收费、收益的归属、没有购买车位的业主停车应不应该收费等问题，应该由业主通过业主大会来讨论决定，并可制定管理规约。小区物业无权对小区内的公共场所可不可以停车等属于业主享有权利的问题作出决定。 案例新解读：夫妻共有房房主有权卖 现实案例 张军和李丽1997年结婚，2003年两人购买了一套一居室住房，房屋产权证上登记的是张军的名字。2006年底，张军家又购买了一套面积更大的商品房，就想把先购买的小房子卖掉。张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同，约定将房子卖给郭某，后双方办理了房屋产权过户手续。没想到在张军与郭某签订房屋买卖合同不久，一居室所在位置的房价从每平方米9000元，涨到了12000元。张军和李丽向法院起诉郭某，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，张军卖房未经李丽同意为由，要求法院判令郭某将该房屋返还张军和李丽。不同结果 物权法实施之前——法院可能认为，根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定，婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产，属于夫妻双方共同所有，一方擅自处置属于无权处分。据此法院判令张军与郭某签订的房屋买卖合同无效，张军返还郭某价款，郭某腾退房屋并协助张军对房屋进行恢复登记。 物权法实施之后——法院在审理此案中重点审查郭某在购买该房屋时是否与张军有恶意串通行为？法院在查清买房人郭某与张军素不相识只是根据自己需要善意买房后，判决郭某取得房屋产权，不需要将该房屋返还张军和李丽。 法官解案 按照物权法的有关规定，谁是房屋的权利人，谁就有权处置房屋。而善意的第三人判断房屋权利人的重要标准是房屋产权证上登记的姓名。张军和李丽共同购买的房屋，产权证上登记的是张军的名字，则善意第三人就完全有理由信赖张军有权处置该房产。这样一来，郭某购买张军名下登记的房产并经过户取得所有权是完全合乎法律规定的。在这里，物权法更为关注对善意第三人的保护。 那么如何处理物权法和婚姻法之间的冲突？法官说，物权法是新法，婚姻法属于旧法，法律适用的一般原则是新法优于旧法。此外，物权法本身就是规范物的归属和利用的基本法律，因此法院在审理此类案件时，应首先适用物权法。夫妻一方如果想保护自己在家庭财产中的合法权利，在房屋产权证登记时就应要求作为共有权人一并登记，或者到产权登记机关追加登记自己作为共有权人。市场新动向：广州开发商紧急卖车位据媒体报道，面对物权法中有关无约定车位归业主共有的规定，从今年年初开始，广州不少小区就掀起了卖车位热，有的开发商忙于获得车位所有权，有的则急急忙忙地卖起车位来，甚至有的开发商还未获得车位所有权就公开发售车位。据广州市海珠区滨江东路某花园业委会的负责人介绍，今年2月，该小区开发商未经业主同意就公告要发售该小区一期×××湾地下车库174个停车位。不少业主感到十分突然，于是自发查起车位的产权证，发现车位还处于法院查封状态，原来，开发商欠工程款后，这些车位被法院查封了。由于小区诸多租车位的业主的车位问题也没有得到解决，而且小区专项维修资金也未到位，“开发商的有关产权业务是要受限的”，所以业委会对开发商的行为进行了抵制。后来经过谈判，开发商答应春节前不予出售。后来，开发商到国土房管部门缴纳了专项维修资金100多万元，获取了小区车位的所有权。查封多年的车位也由法院解了封，小区的车位也获准可以进行产权交易。“174个车位大约可以卖到3000多万元。”业委会负责人说。广州市白云区某花园业委会也反映，该花园共有3个停车场共7000多平方米，开发商虽然获得了车库的所有权，但所有权证上反映车库处于抵押状态，尽管如此，开发商如今仍在出售车位。对此，该业委会代表业主到白云区国土房管部门信访得到的答复是：“您小区的机动车停车场车位产权为该公司所有，因此其有权对车位进行处置。”对此，该小区业委会负责人表示了无奈，“如果是这样，当初楼盘销售时就应当把车位拿出来销售，否则，开发商个个都拥有车库所有权，业主又怎么能有共有权呢”。市民王先生反映，令人奇怪的是，他入住滨江东下渡路某小区已经多年，小区开发商从未提及要出售车位，反倒是在物权法获得通过的这几天，开发商通过物管发出调查表，表示要出售已售完住宅的二期70多个车位。对于目前开发商这种急于获得车库所有权、急于卖车位的情形，无论是法律界人士，还是业主代表，普遍认为与物权法的出台有关，“如果开发商现在没有车库所有权、现在不卖，将来可能无法通过出售车位获利”。同时，有业委会负责人认为，这也与开发商急于“甩包袱”有关，“既能较快获利，又能撒手不管”。针对目前这种情形，一些业委会负责人认为，包括车库在内的共有物权的明确对业主来说“是好事”，但是，共有物权涉及的部分较多，而物权法中只列明了几项，因此，希望有关部门修订物管办法时，具体明确哪些是共有物权，谁代表业主去对共有物权行使权利，如何保证共有物权的实施等。具体到共有物权的收益问题上，业委会负责人建议，将来租赁车位物管可以收费，但必须合理，而且费用归业主共有，除去物管公司应得的管理费用外，其余要用于业主。同时，电梯广告费、露天停车费也要按物权法的有关规定归业主共有。观察新视角：“钉子户”获偿千万不足为怪 “公民的合法的私有财产不受侵犯”的宪法意志通过具体的物权法加以体现和保障，注定是共和国法制建设标志性的进展事件之一。9月下旬，与今年4月初轰动一时的重庆“最牛钉子户”事件一样棘手的深圳“钉子户”蔡珠祥的私房拆迁补偿纷争，最终通过一对一的协商谈判得到化解。蔡家获得超过千万元的拆迁补偿。补偿协议生效当晚，蔡珠祥以深圳市民的身份，写就一封《感谢信》，感谢深圳市人大、深圳市政府就此事所凸显的“重视”。蔡家与开发商之间的拆迁补偿矛盾历时一年有余，从矛盾出现到最终化解，中间经历了蔡家的行政复议申请被驳回、深圳市国土房产局提请当地法院对蔡家私房实施强制拆迁的司法申请等事件，然而，当地法院一方面依据相关法律受理强制拆迁司法申请，另一方面则继续为化解当事双方的矛盾不遗余力，直至最终促成双方“化干戈为玉帛”。没有信息可以证明，深圳市人大及市政府对矛盾的化解施以了直接的影响或干预，但人们却仍可以借助于逻辑分析，感知并分享蔡珠祥所感谢的“重视”。也许，这种“无形”的“重视”无从直接触摸，却客观展现出国家法制的进步。此前，曾有部分舆论指斥蔡家要价过高。当拆迁补偿协议生效后，又有部分舆论担心，如此“天价”的先例一开，其所产生的社会负面效应注定会致使各地的拆迁成本越来越高，难度越来越大。我们认为，拆迁补偿在物权法所划定的法理框架内当体现于三项操作原则：“一户一议”原则，市场定价原则，适当的“溢价”原则。倘若上述原则可以成立，那么蔡家所得到的拆迁补偿，就是合法理也合情理的。早在物权法“难产”阶段，有法学界人士特意强调，物权法并不能直接调解拆迁矛盾。这个表述在我们眼里，显然是为了降低“地方”对该法草案的抵触情绪。令人不曾想到的是，这个表述被部分舆论误读为物权法管不了拆迁，一度在社会上形成一股针对物权保护的法律虚无主义情绪。事实是，单拿重庆与深圳的两起“拔钉”事件作对比分析，物权法对地方政府主导的拆迁事项，亦已产生出令人欣喜的思路乃至手段之变。如果说，重庆“拔钉”程序启动后又紧急中止，更多是虑及国内外舆论压力而做出的被迫妥协，那么，深圳“拔钉”则已放弃一上来就动用司法手段的方式，而改为当地法院反复组织双方调解并最终化解矛盾，这无疑体现了对居民物权的法律尊重。中国处于转型阶段，法治的进步只能是渐进式的，通过不间断的实践，才可获得。今天，鉴于物权法已正式施行，人们该做的，不是担心该法能在多大程度上得到落实或执行过头，而是学好和用好该法，用该法维护自身的合法财产权利，同时亦为该法日后的不断完善积累“案例”和“依据”。政府新举措：及时梳理相关配套法规物权法的颁布，标志着我国社会主义法律体系进一步完善，政治文明建设迈出了新步伐。可以想见，随着物权法的施行，社会主义基本经济制度、社会主义市场经济体制将进一步得到完善，人民群众的根本利益和全社会的创造活力将进一步得到维护和实现。而牢固树立物权观念，及时梳理相关配套法规，则成了全社会的一个迫切任务。首先，一个现实的课题就是全面推进依法行政。早在物权法获得通过时，国家行政学院法学部主任应松年教授就指出，“物权法的通过，不仅是我国民法领域的一件盛事，也是我国行政法领域的一件大事。”物权法充实了行政法治的内容：厘定了国家的保护职责、对征收征用的法律条件限制及补偿安置、对物权的保护方式及法律责任规定、农民的土地承包经营权保障等方面。应松年对物权法247个条文进行了梳理，发现在物权法中至少有40多个条文直接涉及行政机关或行政权。行政权或行政机关通过多种途径和形式渗透进了物权的设立、变更、转让和消灭的全过程。“在当今政府转变职能的大背景下，行政机关应当转变观念，树立起保护物权的意识和责任感。”应松年说。“可以说，物权法以其独特的路径丰富了我国法治政府建设的具体内容。”中国法学会行政法学研究会副会长杨海坤表示，“物权法事实上正从维护物权角度为依法行政确立了价值标准，即努力在保障公民、法人或其他组织的权利与规范国家权力正确有效这两者之间形成良性的相互促进的态势。”哪里有行政权的动作，哪里就有对行政权的规范。北京大学法学院法学专家湛中乐表示：“物权法的施行对依法行政提出了新的课题。”那么，面对新的课题，行政机关应如何应对？“行政机关及行政人员在行使公权力的过程中，要牢固树立物权观念和尊重财富的意识。”中国人民大学法学院教授王利明说。他举例说明，警察执行公务时，在没有获得合法授权和履行合法程序的情况下，不能随意进入私人住宅。谚语说，对于私人的茅草屋，“风能进，雨能进，国王不能进”，讲的就是这个道理。行政机关及行政人员也不能随意实施征收、征用等行为。“对于公民财产权的限制，除了要有法律依据，还必须遵守法定程序。”王利明表示，如果当事人对行政权的行使发生争议，应当配以司法的最终救济。“物权观念的传播与普及，会为政府依法行政奠定扎实的基础。”王利明乐观地表示。同时，要让相关配套法律法规对接物权法。“物权法的颁行对于城市房屋拆迁问题起到了很好的立法整理作用。”中山大学法学院法学博士韩光明说。物权法颁布后，由于城市房屋拆迁管理条例与物权法的有关规定不一致，会出现停止执行的问题，城市房屋征收与拆迁工作将会陷入无法可依的状况。为此，于今年8月底举行的十届全国人大常委会第二十九次会议表决通过的城市房地产管理法修正案解决了这一问题。而不久前国务院对物业管理条例的修改，也是法规调整衔接物权法的重要举 措。新的物业管理条例根据物权法，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，明确了物业服务的主从关系。从今年2月底起，国务院部署对现行行政法规规章进行全面清理，现在这项工作已进入“收官”阶段。
许多人注意到，国务院法制办在清理工作开始2个月后补发了一个通知：“行政法规、规章的主要内容与物权法不一致或者被物权法有关规定所替代的，要明令废止；个别条款与物权法不一致的，要予以修改。”此外，物权法的有些规定也需要通过司法解释进一步具体化。在今年7月初召开的全国高级法院院长座谈会上，最高人民法院副院长万鄂湘通报：为了确保物权法的正确适用，最高人民法院已经启动物权法司法解释的起草工作。人类的法治实践表明，一部法律的出台远比让这部法律为人们接受和自觉遵从要容易得多。从不知所以到耳熟能详，伴随物权法正式施行的，无疑还有一个更为宏大的工程，那就是学习它、熟悉它、掌握它，这将是更艰巨和更有意义的一步。
