万达商业地产 新城控股高级副总裁欧阳捷:坚守泛长三角战略 商业地产占比超2



     江苏最大地产企业新城控股集团有限公司(01030.HK,下称“新城控股”)苦等11年,终于在2012年11月29日登陆港股,成为自恒大地产、龙湖地产之后登陆港股规模最大的内资地产企业。今年前7月,新城控股完成了88亿元的销售额,占全年销售目标200亿元的44%。2013博鳌房地产论坛上,新城控股高级副总裁欧阳捷就未来的发展规划和企业的战略布局、商业地产的发展思路等问题接受了时代周报记者的专访。

  逐步加大商业地产的持有

  时代周报:去年,新城控股赶上了港股上市的末班车,今年也是贵司上市后的第一年,有没有对未来具体的规划?

  欧阳捷:大致从2003年开始,我们的复合增长率大概在30%-35%之间,这个在地产百强企业中还是属于快的,不过与地产前20强企业相比,我们的发展速度还算偏慢的,其实从去年到今年,我们已经慢了下来,在慢的过程中,其实就是在调整和进行内部优化。

  目前来讲,还是希望以规模发展为主,因为我们认为地产行业未来十年还是以规模发展的阶段,十年后偏向以质取胜。我们也希望趁着这白银十年的光景,把企业的实力和规模做大,至于目标的达成上,我们也是希望能按照内部的目标和要求去做,至于对外公布的指标是多少,还没有确定。在规模做大后,我们也在考虑做均衡性,并不是一味追求规模。

  时代周报:新城控股近年来也是往商业地产这块发展,目前在这块的发展现状怎样,对商业地产的未来发展如何考虑?

  欧阳捷:关于商业地产,我们做的时间并不是很长,新城控股原来还是以住宅地产为主,近几年也看到了商业地产的前景,我们也做了一些尝试。

  商业上,我们目前是有三个层面,第一个就是做生活广场,主要是围绕社区来做,这个体量不是很大,大概两三万平方米,主要是为社区进行配套服务。第二层面是城市广场,一般指的是我们城市的副中心,即城市综合体,这方面我们可以来讲有一个基本的成功模型,我们在上海的青浦和苏州的吴江,都有我们的城市广场系列项目。第三种模式是国际广场系列,做得比较高端,有国际品牌的支撑,这一定是在城市的最核心的区域,但相对来说是可遇不可求的,地块也不是随便能拿得到的。所以未来,我们还是以生活广场和城市广场为主要的发展模式。

  目前商业的比例大概是20%左右,我们也在精挑细选商业项目,但我们希望逐步加大商业地产的持有。

  “融资不成障碍”

  时代周报:江浙今年出现了房企弃壳的首例,你如何看待这种现象?

  欧阳捷:这种现象一定会出现得越来越多,在1997、1998年的时候,房地产企业有8万多家,现在是5万多家,可能用不了几年,就会变成3万多家。且目前的金融体系改革,还会加速这种分化的速度,利率市场化下,小企业难以为继,不但融资成本越来越高,就算能承受利息成本,可能也难筹钱,因为觉得风险太大,所以小企业会被淘汰出局,而唯一的办法就是将壳卖掉,不做了。而强者恒强,大企业越来越有钱,房地产融资开闸对大企业更有利。

  时代周报:那贵司目前的融资现状怎样?

  欧阳捷:H股上市后,我们的融资渠道已经打开了,融资本身已经不成为障碍。直接融资方面,海外的资金成本肯定要比国内的低很多,我们还是会考虑这方面的事情。对我们来讲,现在主要是看融资的窗口期是否合适,融资成本是不是强大,这还是要和我们的企业发展战略去匹配,如果企业需要,就必须要加大融资的力度。可能在不太恰当的窗口期,融资成本会略微高一点,反之就会低一点,所以我们会选择合适的窗口期。我们现在在海外还有20多亿元的融资,还没有进来,我们现在拿地完全可以靠这些钱去做。目前有些地也是通过海外融资来做的,当然也有些是通过国内的资金去匹配,所以未来的关键是怎样把钱用好,用在刀刃上。

 万达商业地产 新城控股高级副总裁欧阳捷:坚守泛长三角战略 商业地产占比超2
  时代周报:规模化发展之下,肯定也会拉高负债率,公司在这方面是怎么考虑的?

  欧阳捷:因为新城前些年都没有融资,都是靠自有资金在滚动,所以我们的负债率相对来讲偏高。但可以从两个方面去看,一个就是在企业规模化前提下,同时企业模式又是高周转的模式,负债率适当高一些,是有利于去达成这样的目标。如果企业拿不到钱,又没有一定的负债率,又没有高杠杆去撬动的话,规模就做不上去,我们也在关注这个问题,就是看他的风险有多少,只要是在可控的风险范围内,我们就觉得是合适的。

  时代周报:房地产市场也出现越来越多的竞合现象,贵司以后发展会不会采取合作的方式?

  欧阳捷:我们以前做过,我们上海的一个项目和万科合作,合作过程中,交换了一些信息和经验,我们也学到了很多东西,这种方式对双方来说都是有益的,但这个项目规模比较小,真正的价值和效益体现得还不是很充分。我们也不排除以后再有机会去做一些合作的项目。

  当年拿地当年就销售

  时代周报:贵司目前也是高周转?项目去化程度怎样?

  欧阳捷:一般来讲,当年拿地,就一定要求当年销售。上半年拿地的项目,基本上下半年都要销售。比如我们的吴江项目,今年5月份拿的地,今年11月份就要销售。去化程度要看区域,总的来讲,长三角这块我们的去化速度还是比较快的。

  时代周报:贵司也一直专注于长三角的运营,有没有走出长三角发展的规划?

  欧阳捷:我们现在定的战略是“泛长三角”,就是除了长三角之外,我们还会向山东以及长江中游地区比如武汉、长沙、南昌、合肥发展,这些区域都是会去的。

  时代周报:有没有意向项目?会不会往三、四线城市发展?

  欧阳捷:我们现在在杭州拿了项目,正在洽谈的项目很多,武汉、长沙我们都有开发的项目,也在继续寻找新项目,同时在济南、青岛、宁波都在看项目,主要都是二线为主。我们看中的就是东部城市群下的城市以及中西部的一些省会城市。对于三、四线我们是这样理解的,在东部的城市群里,他们是有机会的。就如我在论坛上讲到的苏州,它是“在上海的大树下,种苏州自己的碧螺春”。但是其他地方就不一定,比如中西部地区,只有省会城市才有机会,这些省会城市也在发挥抽水机效应,就是把省内下面的三、四线城市的人口资源等都吸引过来,导致下面的三、四线城市很难有发展机会,所以我们也很难考虑进入这些区域的三、四线城市。

  

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