爱华网系列专题：2008中国营销
空客航空城、东疆港保税区、中新生态城等国家重点项目先后落子天津，天津工业地产广阔的发展空间已经成为国内外工业地产开发商、工业企业和投资集团关注的焦点。天津，地处环渤海经济圈中心位置，用地规模、土地成本、交通运输、劳动力素质等工业投资要素远比上海、广州、北京等地充裕得多，工业投资潜力巨大。滨海新区，中国未来经济发展第三级，国家经济发战略实施的重要区域，未来几年内还将进一步扩容，世界级工业企业已经将自己的产业基地、研发中心转向天津。
工业物业，价格攀升自2007年开始，天津市行政区域内国有工业用地统一实中招标、拍卖、挂牌出让方式。这种集中出让的方式在保证土地公开、公平交易的同时，也使天津工业用地的价格逐步提升。 2007年天津中心城区工业用地的价格变化情况：aihuau.com 季度 中心城区工业地价 季度环比增幅 去年同比增幅2007年第一季度 595元/平米 2.05% 8.17%2007年第二季度 602元/平米 1.16% 2.36%2007年第三季度 617元/平米 2.43% 6.19%2007年第四季度 630元/平米 2.24% 8.17% 资料来源：天津房管局从上面的数据可以看出，2007年天津工业用地价格较2006年度有较大幅度增长。2007年全年统计，天津中心城区工业用地的平均价格为达到每平米人民币600元以上。此外，由于天津工业企业战略东移的速度加快，大量中小企业由城区迁出，相应带动了天津近郊工业用地的价格上涨。其中，天津东丽工业区、津南工业开发区、北辰产业园区等工业土地增长幅度最大。天津东丽区工业用地由于空客航空城的正式启动，土地价格大幅度上升，工业用地的平均价格由2006年的10万元/亩上升到20万元/亩，增幅达到100%。下表为2008年最新工业用地的出让成交价格。资料来源：天津土地交易中心2007年下半年开始，随着天津工业土地的价格上涨，天津工业厂房租金开始快速上升。同2006年同期相比，具备现代化配套设施和完善物流体系的工业园区内的标准厂房租金有明显的上升。根据我们对天津塘沽海洋高新区、空港物流加工区、保税区、武清高新区等国家重点工业园区的统计分析，较2006年同期平均增长8－10%，工业标准厂房平均租金达到每月每平方米25元人民币。主要物流仓库项目租金平均每天每平米0.3-0.5元人民币，具有国际水平的现代高新物流园的仓库租金达到每天每平米0.8元人民币。下表为2008年天津部分工业厂房、仓库的租金价格。滨海新区，快速发展
2008年，随着京津城市圈相互融合的速度加快，天津将逐渐确立环渤海经济圈工业中心的经济地位。北京的产业结构也将进一步调整，部分工业项目将转向天津的滨海新区。大量工业企业、物流企业及高科技企业进入天津，强劲的新增需求将带动天津厂房、研发基地、物流仓储等工业物业项目的开发热潮。
近三年来，天津主要工业园区的租金不断上升，天津工业地价2007年平均较2006年上升6.5%。同时，各园区标准工业厂房的租金也平稳上升，2007年底，天津多个高标准的工业园区的开发或改造，使得标准厂房的租金涨幅加大，租金收益率上升。比较天津主要工业园区的物业租金，可以看出天津工业物业租金变化呈现两方面趋势。一方面，从工业物业供应角度，随着天津整体经济地位的提升，越来越多的优秀项目和资金涌入天津工业地产市场，以普洛斯工业地产为代表的国外大型专业工业地产开发商的进入，带动了天津高端工业物业市场的需求，也拉大了工业物业的租金差距。天津现代化国际物流园区的平均租金价格已经超过同类型物业平均价格的一倍以上。另一方面，从工业物业市场需求角度看，随着国际大型制造企业和高新技术企业的快速涌入，可以预见在未来的几年内天津工业土地和标准厂房需求将不断加大。由于天津工业土地的批租统一采取出让方式，购置土地自建项目将会成为普遍现象。同时类似于“总部基地”性质的混合式办公中心、研发中心等项目将会有更大的发展空间，天津商务物业向产业基地靠拢、集中的趋势也会很明显。 高端物业，需求旺盛目前天津的工业物业分布区域主要集中在市内的都市型产业园区、滨海新区和各区县所属的工业园区内，累计开发工业物业面积超过1500万平方米。除了自建自用的工业地产开发外，投资型工业地产的开发在2007年以来也呈现出迅速发展的势头。天津地区投资型工业物业的出租率平均可以达到80%以上，市场需求旺盛。天津工业物业的价格一般是各个工业园区根据天津市工业用地基准价格，根据各自区内优势，制订出本园区的工业物业指导价格，该价格一般为出让的最低价格。工业企业在投资前，先要将拟投资项目的性质、规模、经济效益等报告上报政府部门审批，政府主管部门会依据区内项目的投资强度（每亩地最低投资额度）、税收规模、品牌效应等因素，给企业提出工业用地的出让价格或标准工业厂房的租金标准。天津，工业物业的选择主要体现为三种形式：标准厂房出租；简易厂房出租；工业区内购置土地自建。每种形式各有其特点：标准厂房是指框架结构的厂房，是以混凝土结构的一层或多层的楼房，层高、荷载、跨度均按标准建设，标准厂房可以节省用地，但成本相对较高；简易厂房多为一层结构，可根据企业不同情况设计建造，很多厂房利用村镇集体闲置土地建设，成本相对较低；企业自建厂房则是根据企业投资项目的实际情况，选择适合的工业区购买工业用地，根据政府审批结果建造自己需要的工业物业。通过这种方式，企业一方面可以获得土地后期增值带来的利益，另一方面要需要投入更多的时间和资金。在天津，由于简易厂房的建设标准不统一，建设质量良莠不齐，多数项目土地权属不清晰等因素，使得租赁企业的后期经营存在很大的风险。天津简易厂房市场存在的不确定性将在很大程度上制约其发展。但由于厂房租金低廉，短期内还是会吸引部分追求短期效益的中小企业的进驻。对于大多数的工业企业来讲，由于工业土地的价格逐年上升和政府审批手续的日益严格，购置土地自建厂房，可以为企业带来很好的投资收益和财务利益。因此，选择在具有良好发展潜力的高新开发区购置土地成为企业进行工业物业开发的主要方向。天津工业地产还有很大的上升空间，随着市场规范程度不断加强，工业地产的开发强度将不断增大。未来几年刺促进天津工业地产发展的最主要原因还是滨海新区的开发开放和产业结构调整。高新技术、生物医药、现代物流、汽车机械等天津积极推动的工业领域，还将吸引更多国际大型企业以及相关配套企业的进驻。
