珠三角产业结构 珠三角产业升级,工业地产如何配套(3)



珠三角工业地产重在铸魂

原北大校长梅贻琦先生有一句名言:“大学者,非谓有大楼之谓也,有大师之谓也”。一座大学的魂之所在,并不是那些具有现代气息的高楼大厦,而是走在学术领域前沿的大师们。同样道理,工业地产的发展也应该重在塑造自己的魂。

“工业地产有一个投入产出的问题,期中一个重要的衡量标准是‘工业亩产’( 在长三角地区,有人提出“工业亩产”这样一个概念,用它来衡量土地的工业产出率的高低)。工业地产并不是越大、越现代越好,要把握好一个度。日本、北欧的工业厂房很多都不十分起眼,外观也很不现代化。但布局很合理,而且各方面的配套十分完善,进到厂区看到,不仅设备井然有序,而且是一尘不染的,他们注重的是投入和产出的比率,也就是我们说的‘工业亩产’”, 广东省社科院科研处处长丁力认为。日本的高效率是众所周知的,笔者从有关媒体上获悉,日本的工业园一般都不是很大,很多都是300亩左右,但大都具有一个特点,“工业亩产”很高。(图九、图十)

 珠三角产业结构 珠三角产业升级,工业地产如何配套(3)
中山市新盛港实业有限公司CEO朱建业对珠三角地区的工业地产的发展也发表自己的看法,“在目前的工业地产开发过程中,政府仍然处于主导地位,但政府的这一角色应该慢慢地转变,发挥监管和协调的作用,积极引导民营企业(房地产商)参与工业地产的开发。”“新型工业园的发展,要依靠龙头企业来带动”。

随着工业用地的日趋紧张,这一问题在珠三角地区显得尤为突出。今年2月份经温家宝总理亲自签发实施的广东“蓝色国土规划”——《广东省海洋功能区划》(下简称《区划》)正式亮相。今年4月3日,广东省政府专门召开新闻发布会,向社会公布了《区划》的具体内容。《区划》在注重海洋资源的科学开发、利用和保护的基础上,划定了约146平方公里的围海造地区域,相当于5.5个澳门的陆地面积。广东大规模进行围海造地,从一个侧面反映广东的土地的紧张程度是比较严峻的。在土地紧张的大背景下,工业地产集约化发展就成为一种必然的选择。集约化的发展方式与粗放型的发展方式是两种截然相反的模式。珠三角地区的工业地产粗放型经营的现象比较严重,企业很分散,呈现村村点火,处处冒烟的局面。

广东省社科院科研处处长丁力认为,集约化发展有利于解决珠三角地区粗放型经营所带来的负面影响。“其一提高公共资源的利用率和公共服务的有效性,政府和社会提供的公共服务和公共资源是有限的,企业越分散,公共服务的效率就会越低,效果也越不明显,集约化很好地解决了这个问题;其二减缓治理污染的压力,企业都会在一定程度上给环境带来污染,由于企业过度分散,治理污染的难度和成本大大增加,导致企业治污意愿减弱,这也一定程度上加剧地区的污染。集约化一方面对企业的污染性有严格的规定,另一方面把污染相对集中起来处理,难度和成本都要小很多;其三是提高地区的‘工业亩产’,由于企业分散,工业用地不能集约化利用,在产值一定的情况下,‘工业亩产’自然会被降低。”

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工业地产成功的案例不少,美国的硅谷和台湾的新竹都是其中的经典代表。硅谷成为高新信息产业的代名词,在这里诞生了改变整个社会的互联网,在这里诞生了很多企业神话。硅谷的成功,也是得益于它的发展有一个魂,那就是创新,只有不断创新的企业在这里才能生存下去。硅谷既是天堂,也是地狱。珠三角乃至整个中国的工业地产的发展,不能没有属于自己的魂。

政府应该扮演什么角色

说美国的硅谷和台湾的新竹是工业地产成功的代表,还有另外一层意思,硅谷和新竹代表的是两种不同的模式,硅谷属于民间资本主导的,新竹则是地方政府主导的,虽然是两种不同的模式,但都同样取得巨大的成功。那么,政府在工业地产的开发过程中应该扮演一种什么角色呢?

广东省社科院科研处处长丁力认为,“不同的国家,甚至一个国家不同的地区,由于基本情况各异,政府发挥的作用也是各不相同的,但有一点是可以肯定的,政府的规划、引导是不可或缺的。”

在市场经济领域,市场的发展规律和国家宏观调控并不是矛盾的,而是市场经济发展必不可少的左右手。中国的楼市仿佛一夜之间从发展的高峰跌到谷底,从另一个侧面说明政府的引导和规划是十分必要的。但作为市场经济的组成部分,企业作为市场主体,应该扮演主角。工业地产的快速、持续、健康的发展,离不开政府和企业的互动和协调,政府的角色不是应不应该介入的问题,而是在哪些方面介入,如何介入,关键也还是把握一个度的问题。

  

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