爱华网原有过分依靠投资拉动增长的经济结构终于出问题，在外需增长无望、内需乏力的情况下，新农村建设就承担起了扩大内需的任务。为促进农村经济发展，中央政府提供了巨大发展资金、出台了大量的倾斜政策，这将直接影响社会多行业的发展，从而改变了原有经济的走向，成了宏观经济和社会的拐点。新农村建设促进了农村生活和居住条件的改善及资源优化，现有的居住状况因为资源浪费严重、质量低下而必然成为改良的目标，这样农村房地产业就启动发展了，这颇为有利于中国房地产结构调整和地域均衡发展，中国房地产均衡发展也将带动整个国家政治、经济、社会的均衡、和谐、良性发展，这就完成了一个循环。
新农村建设 宏观经济 房地产,从拐点到循环
阎雨
短短几年，中央关于“三农”出台了一系列不同以往的改良措施，免除农业税、农业直补、九年义务免费教育，其力度之大、频度之快、领域之广可谓史无前例。
中央关于社会主义新农村建设的关注度超出许多人的想象，初始很多人认为新农村建设不过又是政治口号，喊一喊就过去了，但越来越多的信息都证实：新农村建设已成为“十一·五计划”的重中之重，而且是未来相当长时期的施政方向。
新农村建设，宏观经济的自觉选择
新农村建设，历史上早已有之，在上世纪20-30年代，晏阳初、梁漱溟等学界精英就开始了新乡村建设的实验，中共也多次提出新农村建设的号召，然而成效了了。
这次提出“新农村建设”与历次都有本质的不同。晏阳初、梁漱溟等知识分子完全是爱国热忱所驱使，在当时的社会环境、政治环境、经济状况下，中国并不具备新农村建设的生存土壤，因此也注定其必然是一乌托之邦。而中共的新农村建设基本都是基于个别人天马行空的设想，破坏力极大，对农民的伤害也最深，如人民公社、大跃进等。
经济的发展是按规律运动的，新农村建设不能只是主观臆断，其成败取决于其发展环境。
下边我们从经济的角度分析新农村建设的必然性。
上世纪九十年代中后期，中国经济出现严重的生产过剩，据国家统计局统计的数据，中国的生产力过剩，已占到GDP的30%。中国经济必须实现从投资型增长向消费型增长的转变，这是一个经济战略。
实现这一战略的办法只有个——扩大需求。首先是外需，2005年1月～10月，贸易顺差达804亿元，比2004年全年翻了两倍多，引发了外贸结构的失衡，国际贸易磨擦剧增，国际诉讼越来越多，甚至许多国家和国际贸易机构联合起来指责中国在多行业存在倾销行为。外需增加的可能性越来越小。
外需增量无望，只留下内需的口子。中国政府为解决内需不足，采取了一系列综合性的政策，包括财政政策、货币政策、外贸政策，利率一降再降，出口退税一提再提，法定准备金减少了，贷款额度取消了，甚至在通缩时期逆势加薪，如此多途径多手段多领域的“综合拳”在其他国家可谓招招致“命”，然而中国通货紧缩趋势并没得到有效缓解，原因何在？
中国经济结构严重的失衡！城乡发展严重失衡！
在扩大城市内需多次努力失败后，此时几乎所有的官员、专家、学者、商人都把眼光聚在了一点——农村市场，这是座深埋的金山——9亿人的消费市场，消费潜能储藏量何其广阔！
然而城乡的二元经济结构使得农村消费力极其微弱，农村发展的滞后和农民收入增长的缓慢明显制约着国内市场的扩大，已成为影响经济持续快速增长的一大瓶颈。按照传统的思路解决三农问题前景并不明朗，除非打破城乡分配格局。为开拓农村市场，必须增加农民的消费能力，改善农村发展环境，中国经济才能摆脱传统粗放式的增长。正是在这样的经济背景下，以“工业反哺农业、城市支持农村”“工与农、城和乡，这两大关系正在实现着从未有过的历史性转变”的方式拉开了本次新农村建设的大幕。
宏观经济转向促进了农村市场的开拓，同样新农村建设对宏观经济也必然带来深远而广泛的影响。2006年消费需求第一次成为中国经济的主角，新农村建设将为这一经济注入新活力，成了1998年以来经济发展的新拐点，将在很大程度上从经济空间与结构、制度与社会等方面影响着中国经济发展的进程。
农村房地产起步，农民资产全面升值
1978年后在中国进行着三大转型。其一是从计划经济向市场经济转型；其二是从农业社会到工业社会转型；其三是从封闭社会到开放社会的转型。这三项大转型中的任何一项都会给一个社会带来空前的发展，更何况这三项大转型同时在中国进行。
遗憾的是这三次大转型并未给中国的农村带来根本性的改变，自联产承包解决农民温饱问题以来，农民的增收一直乏力，与中国整个经济增长幅度极不协调，也因此形成了中国跨世纪的难题——“三农”问题。期间就三农问题的解决，中央也有过多次努力，但都收效甚微，为什么呢？找不到问题本质，无法对症下药。
“十一·五”开局之年提出新农村建设，表明国家已经跳出三农系统之外来解决三农问题；启动农民消费需求，表明中央已经高度关注“三”农问题与宏观经济环境的关系。
按“十一·五”规划，国家资金和资源将向农村倾斜，在加强农村基础设施建设、改善农村生活条件方面加大投资力度，城市与农村的分配关系开始逆转，这是一种全新的格局。“十一·五”规划对中国城镇化进程也有了明确的描述。未来城镇化主体将是中小城市，这给中小城镇的房地产发展带来特殊机遇，尤其是一直被忽略的庞大城镇―――农村房地产市场将会启动，小城镇建设将重新复苏和崛起，真正走上城乡一体化和工作生活一体化的社会主义新乡村建设之路。以房地产推进城镇化及农村经济发展的时代已经来临。
以房地产推进农村城镇化将分散的自然村改造为人口和房屋相对集中的中心村和小城镇，可以节省大量的农田；结合城郊基础设施建设，使以促进内需为目的基础设施的投资更具有经济实效；有利于推进农村产业结构的改变，促进农村第三产业的发展，增加农村人口的本地就业机会。
条件是否具备、时机是否成熟，这将是开发农村房地产成败的关键。
其一，农村人口城市化受到政策鼓励；政府投资的大规模基础设施将见成效，如公路、自来水、电气化，这为乡村房地产的发展提供了必要条件。
其二，全国范围内的工农业结构调整与产业改造正在进行，转变经济增长方式，将使农村经济在未来15年获得长足而迅猛的发展，为农民夯实购房消费的经济基础。
其三，随着新农村文化建设的推动和大量农民工进城务工，原来的小农意识将得到逐步改变，城镇化的生活方式成了大部分农民的期望。
其四，部分地方，特别是城郊已经具备了城镇化的硬件和软件，相当一部分地区已经有了中心城镇的雏型，对于这些地区可以率先推进农村房地产的发展，从而达到以点带线，由线成面的趋势。
这些都为农村房地产的发展提供极其难得的契机。但在现有法律法规框架下，农村土地的集体所有性质却成了一种阻碍。如果允许农村集体土地直接入市，集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式，那么农民的资产将获得成倍的升值机会。据悉国土资源部已经研究了一套突破性试点方案，被禁锢的农村集体土地使用权转让将有可能解禁。
新农村建设必然推动城镇化的大发展，城镇化将直接推动农村房地产的发展，农村房地产的发展对中国房地产行业发展将带来不可预测的新影响。
房地产地域发展失衡将得到缓解
中国房地产现在面临的最大弊端之一就是地域发展严重不均衡。以北京为例，据《中国房地产年鉴》统计，1998年-2003年北京房地产业增加值平均增速22.7%，比同期全国房地产业增速高出近14个百分点；1998年-2003年北京市房地产投资平均增速为26.1%，比同期全国房地产投资平均增速高出4.8个百分点；2003年末北京市个人住房贷款余额达到334.5亿元,是1998年的149.1倍,远远高于全国平均27.7倍的水平。
同样是北方城市，廊坊距北京不过四五十公里，保定距北京不过百十公里，其同等质量相当位置的房子价格价格竟相差五六倍，有的甚至到了十余倍。
这类现象在国内很是普遍，原因何在？资源严重不均衡！
教育资源不均衡，北京籍学生考北大要比其他省市的学生低近百分，高考差1分就是就是相差数百人，何况近百分；行政环境不均衡，北京行政部门执法相对较为规范、文明，吃拿卡要的情况较少，而其他地方情况就相当复杂。当然还有文化资源、信息资源、金融环境、政策环境、经济水准、机会成本等一系列的不均衡。
根据马太效应，大家自然都聚到了北京、上海这样的大城市，从而使得大都市房价一路狂飙，而中小城市难以发展，更不要妄谈农村了。有资源的更有资源，资源少的又被抽取而更加贫血，从而导致恶性循环。
当然，过分集中的大都市也存在消化不良，如就业、治安、教育等问题，而成为大都市综合症。
中国房地产严重不均衡其实就是发展的严重失衡！新农村建设使得国家在政策、资金对农村倾斜，使农村和小城镇获得了相应的扶持和资源，有利于减轻大都市的压力，创造整体和谐的城乡发展格局。
从拐点到循环，这是一个经典的模型，新农村建设在这模型中有幸成为载体和接口，正是其载体和接口的作用产生了价值而必然成为历史符号，留下光辉的一页。
当然，作为理想模型载体的新农村建设，可能未必如我们所期待和想象的那样，甚至在部分地方还成为了某些官员的政治表演秀，但是经济发展有着自身的规律性，是不以人的意志为转移，正如中山先生所言“世界潮流，浩浩荡荡，顺之则昌，逆之则亡”。
因此我们有理由相信，社会主义新农村的建设，将是中国经济发展的一个重大的拐点，使得处于休眠的农村市场得以复苏和激活，毕竟谁也再无法忽视九亿生命自身存在的价值，因为承认其存在的经济价值和创造价值，使得九亿生灵得到尊严和福祉，使得“二元结构”下那沉重的喘息和酸楚的泪水得以凝固和封存，成为历史而永不反复。
在这样一个时代背景下，中国的房地产将获得地域均衡发展的机会，当然我们也很清楚所谓的地域均衡决不意味着各地获得了相同的文化资源、政治资源、经济资源，因为这永远无法实现。
新农村建设，必将推进小城镇发展的速度，推进农村房地产的建设，从而使农民获得改善居住环境的机会，也能够享受到现代化给人类带来的便利，感受到市场经济的力量。农村房地产的建设必将提升农民资产的价值，扩大其资产总量，有利于社会财富结构由“金字塔型”向“橄榄型”转变，增强了社会健康的肌理。因为农村市场的开发，也使得中国的房地产获得更为广阔的迂回空间，从而降低风险。
这些都是历史上从未有过的。
（作者系北大资源学院企业管理学院院长）
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