多余的东西作文 开发商实际上是多余的---垄断中介使社会得不偿失



【许多学者都以为市场经济解决效率问题,而政府则解决公平问题。可是实际情况却恰恰相反。从房地产的情况来看就相当典型。政府在此所起到的作用不是公平,而是分化,因为政府的种种规定,使房地产市场实际上处于高度垄断状态,从而使开发商获得了巨大的好处,而广大公众则不得不背负越来越沉重的价格负担。与政府的作用相反,如果市场能够更自由地起作用,则按利润导向作用,将会有更多的资本流入房地产,从而增强供给,平抑价格。

进一步研究我们会发现,在房地产领域,开发商实际上是多余的中介。因为房屋是由业主出资建造与使用的,而设计、建造房屋的并不是开发商,而是相应的设计、建筑机构。如果房屋的业主能够直接与设计、建筑机构打交道,二、三家直接协商建房,那么,显然开发商是多余的。在城市建房情况比如复杂,一幢大楼有很多业主,如果有适当的办法将这些需要房屋的业主联合起来,共同协商出资购买土地,共同协商设计方式,共同协商雇请建筑公司,那么,在符合相关政府的城市规划的前提下,就可以不必通过开发商而建筑大楼,拥有自己的住房。这样做的好处是按需建造,并且更重要的是由于不需要中间开发商,所以住房的造价可以相当低廉。假如通过开发商建造大楼与住房,那么价格可能为1万元/平米,如果按以上办法建造同样的大楼,则造价可能只有5千元/平米,业主少负担得多。而我们知道,今天的住房负担已经成为压在人们身上的"新三座大山"之一,也是拖累经济发展的重大因素之一,因为通过开发商所建造的房屋价格不断上涨,已经成为无限汲吮大众资财的"毒瘤"。如果政府尊重大众的自由选择权,没有禁止人们的"自助建房"方式,没有强迫人们一定要通过开发商购买所谓"商品房",那么,房屋问题就不会象今天那样,带来沉重的经济问题甚至潜藏经济危机。

按经济学理论,任何中介的作用是为了提高效率,从而比人们"自给自足"的方式更节省费用,获得更廉价的结果。可是,在种种强制性规定之下,房地产领域的情况却正好相反,通过开发商这个中介,人们所付出的费用比"自给自足"要高得多,但明知如此,人们却不能退回来,退回到"自给自足"的状态中,而是不得不被迫接受开发商这个很不经济的中介。这与掠夺大众资财没有什么差别了。

我们知道政府想平抑房地产领域的物价,因为那不是为了广大民众少负担的"小事",而是预见到,一旦民众不能再承受无限上涨的房价,致使房价从高位滑落,就会引发金融危机,从而对整个社会经济起到巨大的破坏作用。这正是"大事"情。但是,当政府这样要求"稳定价格"时,它的各种规定,又是房价无法平抑的最大根源。不消除存在于政府内部的这个根源,想要"稳定价格",很难。――黄焕金】

房地产业坐享垄断利润 市场进入须破政府管制

 

  2005-05-15 10:07:13  来源: 南方农村报   作者: 社论

http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/spqy/200505150219.asp

近两年来,房地产价格一路上扬,而房地产行业的高利润也成为人们议论的焦点。4月初,各家媒体广泛报道了北京市一家银行分行行长的说法,称北京房地产开发项目的利润至少达到30%。昨天《京华时报》报道,国土资源部土地利用司一位负责人新近提供了一个比较权威的说法:全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上,中高档房地产平均利润率更高,一般达到30%--40%。

这种数字是如何得出的,人们不得而知。但房地产开发商利润较高,却是一个不争的事实。在近年海内外媒体公布的各种内地富豪排行榜上,来自房地产行业的富豪显然是比例最高的。比如,最新一期的《新财富》公布的2005年500富人榜,入榜的房地产业富豪比去年增加了11位,多达94人。可以说,房地产开发商的暴富,乃是整个社会形成贫富差距扩大印象的一个重要因素。

房地产行业这么高的富豪产出率,在世界其他较大的经济体中,几乎很难看到,大概只有香港特区是例外。香港城市发展空间狭小,导致人们对房地产估价偏高,因而,房地产价格较高,该行业产出较高。但这未必意味着,该行业的利润率也远远高于其他行业。需要明确的是,一个城市的房价高,其产值在经济中所占比重较大,跟房地产开发企业的利润率较高,完全是两回事。

供需的短期剧烈波动可以导致房地产行业利润率提高。中国的房地产市场似乎正在经历这种情形:去年的土地新政规定,所有经营性土地一律要公开竞价出让,土地出让规范化导致地价大幅度上涨,尽管开发商手中的土地是在8·31大限之前获得,但开放商必然根据上涨后的地价制定房屋销售价格。消费者也会接受这一价格,因为近年来城市的拆迁运动以及人口的增加,导致房屋的需求短期内大幅度增加,人们一直预期房价会持续上涨。这样一来,开发商的利润率自然会较高。政府调控房地产市场的政策,却导致了一个意想不到的结果:增加了房地产开发商的利润。这可以解释何以近一年来,房地产开发商的利润率似乎格外地高。不过,它并不能解释,为什么这几年来,房地产业的利润率一直比较高。

当然,房地产市场的一个特殊之处是,处于某一特殊区位的土地是不可复制的。假如某一开发商获得该块特别珍稀的土地,对此处的房屋需求也格外强烈,自然会使该开发商因为垄断资源而获得较高利润。但这不能解释,何以几乎所有开发商的利润率都较高。

因此,房地产业利润率较高的根本原因是,房地产市场以致整个社会的资源配置机制存在梗阻。

假如市场是自由的,则通过市场的资源配置机制,各个行业的利润率会趋向于平均。因此,某一行业可以暂时出现较高的利润率,但只要市场是自由的,则这种高利润率必然维持不了多久。其他行业的企业家受到高利润率的吸引,其掌握的资源会向这个部门转移,供应增加,其利润率将被拉平。

重要的是市场的资源配置机制不受阻遏,而当下,这个机制却不能正常发挥作用。土地是地方政府独家垄断的,而地方政府对受让土地方,设置了非常高的资质门槛,进入这个市场是相当困难的。最典型的例子是,于凌罡等人集资建房的努力,似乎看不到成功的前景。事实上,目前的土地制度使得城市人口不能自行建造房屋,这等于把无数潜在的房地产企业家拒于门外。

凡此种种市场进入门槛,事实上赋予了有幸进入这个市场的房地产开发商垄断权。一个行业的利润率长期大幅度高于社会平均利润率,必然意味着该行业是一个受政府保护的垄断性市场。房地产开发商所获得的高利润,除了正常的商业利润之外,大半是土地制度和管制权力所保障的垄断利润。

  因此,让房地产开发商的利润率恢复社会平均水平,治本之策是改革土地制度,放松市场进入门槛,使其他行业的资源可以自由地转入房地产开发业。治标之策则是,宣示敞开土地供应--不管哪种类型用地--的政策信号,以改变消费者与开发商的预期。在需求尚未恢复理性之时,收紧土地供应,将会使房地产开发商本来就不正常的高利润率更上一层楼。因此,对于相关政策,政府需要运用经济学的逻辑深思熟虑。

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