爱华网史上最为严厉的调控仍在持续，市场风云变幻、跌宕起伏，房企界三大集团显著分化，拉开了混战。 在地产奥斯卡的舞台上，它们在本色表演，用实力说话。这场较量里，有愈演愈烈的洗牌战、争夺战，也有抱团取暖的合作……当然，除极少数被淘汰出局外，房企的整体生存能力得以锻炼。 千亿军团竞争白热化 第一集团军依旧是万科集团股份有限公司(000002.SZ，以下简称“万科”)、绿地、保利房地产集团有限公司(600048.SH，以下简称“保利”)、中海地产、恒大地产(003333.HK)、万达集团。与去年相比，房地产企业的销售金额排名上略有变化，但千亿俱乐部是个全新的关键词。 继万科2012年全年销售额突破1400亿元以后，连续3年超千亿元之后，绿地集团和保利地产正式跻身“千亿俱乐部”，中海、恒大、万达等房企则紧随其后，年度销售总额均超过900亿元，与千亿俱乐部只有一步之遥。 从百亿到千亿，万科用了5年。而从千亿元到两千亿元，万科将时间设定在2014年。虽然，万科依旧是老大，但随着千亿俱乐部的扩容，老大万科的优势已经不太明显，千亿军团的竞争白热化。 强者恒强，千亿俱乐部扩容就证明了这一点。但是，事实也证明着千亿定律的存在：即破千亿后成长速度会慢下来。万科也逃不出这个圈。2010年的销售增速为70.55%，2011年减至12.37%，2012年(前11月)仅9.88%。 “万科的体量很大，按现在的发展速度看，有些困难。我的看法是最终能实现，但不会那么快。”一名深圳券商地产分析师说。 不过，万科也正在努力捍卫自己行业老大的地位。从收购香港上市公司南联地产，到B转H股的方案出炉，万科在搭建海外融资平台、剑指国际市场，不遗余力地巩固江湖地位。 不过，尽管霸主之争愈演愈烈，但龙头之间的关系已由过去的竞争演变为错综复杂的竞合，顺应时势的抱团取暖也成了其聪明之选。去年底，绿地与万科联手以54亿元夺得上海地王就是典型个案。 奋起直追的保利将两千亿元的目标定在了2020年，“保利擅长弯道超车。” 一位资深地产分析人士称，在行业最为艰难的2008年、2011-2012年上半年，保利地产均实现了高速增长。 而其既拥有得天独厚的央企资源背景，又遵循高周转高杠杆的市场化运作方式，使其兼具了万科规模化和中海“会赚钱”的特征。 恒大的土地储备是全行业最多的，而且拿地成本远远低于万科。 截至2012年12月31日，恒大的土地储备达到1.4亿平方米，成为首家土储过亿平方米的上市房企。同比去年的1.37亿平方米，增长了2.4%。在购地成本上，恒大2012年的购地成本为724元/平方米，2011年则为616元/平方米，每平方米增加了108元，但与万科2790元/平方米的土地成本相比，还是便宜了不少。这也与恒大扎根二、三线城市的战略有关。 从恒大拿地区域来看，2012年新增的47个项目中，位于二线城市的有13个，位于三线城市的达34个。 中海地产超过万科登上了最赚钱房企榜首，去年营收为517.3亿元，但在净利润方面，中海地产去年达到151.6亿元，比万科125.5亿元的净利润高20%，平均2天半就要赚1亿元。 万达带着“国际风”突飞猛进，到处攻城略地夺江山，在商业地产独占鳌头。但是伴随着其高投入、高扩张的却是其高负债率和低利润率，且其净利润的增长远远赶不上资产的膨胀规模。去年，万达资产规模膨胀至3000亿元，净利润逾百亿左右，万达净利润与资产规模的差距竟达到了30倍。 第二军团一片混战 虽然，第二军团与第一军团的最小差距超过了400亿元，而在2011年，这一数据为250亿元，尽管如此，绿城中国(003900.HK)、碧桂园集团有限公司(002007.HK，以下简称“碧桂园”)、华润置地(001109.HK)、融创中国有限公司(001918.HK，以下简称“融创”)、富力地产股份有限公司（002777.HK，以下简称“富力”）等领衔的庞大第二军团仍是房企界的主力军，过去的一年里，他们在较量中演绎了很多故事：龙湖的排名下滑，招商卖上了年度最贵的房子，融创中国业绩大增，小字辈房企宏立城凭借着“天下第一神盘”花果园成为年度最大黑马。 龙湖地产股份有限公司受“增持商业”战略影响，2012年合同销售额是401.3亿元，同比增长4.9%，排名由2011年的第8滑落到第14。 而年度“最贵”的房子则出现在招商地产，招商地产2012年累计实现合约销售363.86亿元，销售均价达到18352元/平方米，同比2011年的17500元/平方米微升4.9%。 值得一提的是，招商地产全年合约销售均价也是标杆房企中唯一突破15000元/平方米的企业。 名不见经传的贵州宏立城成了2012年度最大的黑马，其目前仅开发过两个项目，目前在售项目仅花果园，但这个总投资达900亿的棚户区改造项目却被誉为“天下第一神盘”，宏立城凭借花果园实现了245亿元的销售额，跃居第18位。 不过，调控升级下，出售股权，吸纳策略性股东、合作开发等亦成了这类中坚房企的生存之道，最为典型的就是绿城中国。 2012年6月，绿城中国将24.6%的股份出售给香港房企大鳄九龙仓集团(00004.HK)，合计融资50亿港元，吸纳九龙仓成为公司第二大股东。 紧随其后，又放弃长三角，将上海、天津、苏州、无锡、常州5城9个项目地产出售给融创中国套现：绿城中国旗下绿城房地产，与融创中国旗下融创置地，成立各持50%股权的合资公司，融创向绿城购买其旗下8项物业，合营公司成立后，融创置地向绿城房地产购9项物业50%的权益，总额约为33.72亿。 “这也是调控的结果，绿城终于也要卖股权了。”绿城中国董事长宋卫平笑道，话中也颇为无奈。 而融创中国坐收渔利，业绩高歌。去年全年，融创中国共实现合约销售金额356.4亿元，同比2011年增长了86%。“融创在去年下半年的大部分盈利是来自之前打包的合资平台项目。”香港地区某券商分析师说。 随着城镇化的推进，释放的刚需成为房企争夺的目标。“尽管房地产市场的营商环境面对不少挑战，但富力地产适时调整策略，把握自刚性需求释放后得到逐步改善的房地产市场，并扩展至较高端物业以及投资型物业的商机，推动了整体业务的稳定增长。”富力地产董事长李思廉今年剑指420亿元，“公司将把握城镇化持续推进对物业刚性需求带来的机遇。” 地产新势力异军突起 而与此同时，一批中型地产企业各显神通，自成风格，成为地产界的一股新势力。 在众房企为“走出去”而殚精竭虑时，建业地产(000832.HK)安居中原一隅，践行“省域化发展”战略，亦是独霸河南江山，去年销售业绩突破百亿元，增速达27.4%，不亦乐乎。
“我们的目标主要是给自己定每年递增20%-30%，这样基本就能达到300亿元的目标了。但就世界范围内而言，一个企业能够持续10年、20年保证20%以上的增长也是很稀有的。”建业地产董事长胡葆森表示。 方圆地产却独重文化味。方圆集团在穿唐装、舞文弄墨的副总裁黄新发的操盘下，给项目穿上了文化色彩的外衣，云山诗意系列等产品以东方古典建筑的特色独树一帜，方圆集团“地产研发商”的名号得以打响。 起步梅州壮大于广州番禺的敏捷地产，依靠“快速开发、大盘开发、低价入市”脱颖而出，尤其刷新了从“拿地到预售在一百天左右”的最快销售纪录。 多元经营的广州珠江新城地主嘉裕集团，神秘低调，却一鸣惊人，去年派出旗下金逸影视，与万达麾下的万达院线，打起了“影视战”，争夺院线第一股。 值得一提的是，在上市堰塞湖的压力下，去年仍有房企突破重围顺利上岸。 去年11月23日旭辉集团(000884.HK)终圆上市梦，成为去年首家成功赴港上市的内地房企，“上市对旭辉来说是水到渠成的事。”旭辉集团董事长林中说。 长江三角洲的物业开发商新城控股(001030.HK)苦等11年，终于在去年11月29日登陆港股，首次公开发售更成为自2011年以来香港市场最大型的国内房地产上市项目，去年合约销售额较2011年增长15.3%至约人民币161.35亿元。 地产新贵中不乏特立独行的开发商，如华夏幸福基业，模式独特，以开发区投资运营见长。2012年，华夏幸福基业全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。“中等规模的房企将进一步加速全国布局，在城镇化的背景下，开发模式也会有所创新。” 华夏幸福基业一高管表示。
