爱华网从哲学的观点说，内因是事物发展的根本动力。上海工业地产向高附加值转型的内因是上海的经济从生产型经济向服务型经济过渡。（图一）土地诱发变化“我已经不做工业园了，我们的工业园规模比较小，现在已经把土地出让给其他开发商了”，上海某工业园区李总在接受记者采访时显得有点无奈。记者在采访过程中了解到，有李总这样遭遇的小工业园区开发商还有不少。这类工业园区一般规模较小，它们是在粗放开发时期成长起来的，大都具有相关配套能力较差，竞争能力不强的特点。时过境迁，上海的经济环境已经发生了天翻地覆的变化。一方面，上海的产业升级进行得如火如荼，一些规模小、技术含量低、劳动力密集型的企业或者被市场淘汰，或者外迁，这些企业是小工业园的主流客户，这类企业在上海正慢慢减少。取而代之的是规模大、资金密集的大企业和高新技术企业，这类企业要么要求集中大面积的土地，要么要求高质量的配套，而这些都是小工业园所不能满足的；另一方面，上海土地日趋紧张，工业用地量的需求急剧放大，在土地获得的难度不断加大的情况下，土地从分散趋向集中就成为必然。aihuau.com戴德梁行分析认为：未来上海的工业地产市场投资活动将会持续活跃。由于从政府直接取得土地的难度越来越大，投资者不得不转向二手物业。据权威机构调查报告显示，今年一季度共有12个区域有土地供应，其中纯住宅项目用地共出让118.214万平方米，占总出让用地的14%；商业用地出让91.274万平方米，占总出让用地的9.41%；工业用地用出让468.423万平方米，占总出让用地的54.24%。从这组数据分析，上海在土地供应方面“轻住重工”，其中虽然有住宅地产行业不景气因素所致，但更重要的无庸置疑是工业地产“求地若渴”。上海市房地局人士坦言，政府土地供应在不同时期呈现的对住宅、工业、商业等不同性质用地的侧重，当然不是简单的巧合，除了开发商方面资金链紧张、对住宅土地消化能力大减的原因外，促进存量住宅土地开发、工业地产市场进入快速发展期等因素也影响着政府的土地调控节奏。戴德梁行相关工业地产报告指出，上海工业房地产市场目前正处于一个转型期。由于政府对土地使用政策导向的变化，工业地产市场正在朝着一个高价值服务和产品的方向发展。“内外夹击”促转型上海工业地产的转型是“内外夹击”的结果，转型的内因也是最基本的原因是上海工业产业结构的升级，外资大规模进入上海工业地产领域，也是促进上海工业地产转型的重要外因之一。从哲学的观点说，内因是事物发展的根本动力。上海工业地产向高附加值转型的内因是上海的经济从生产型经济向服务型经济过渡。“上海将从以生产性经济为基础的城市经济转向以服务性经济为基础的城市经济，城市功能将由集聚为主转向集聚辐射并举。”上海市工经联副会长孙环葆说，“发展生产性服务业是转变经济增长方式、推动产业结构优化升级、实现又好又快发展的重要举措。”上海市经委主任王坚说：“上海将建立产业发展长期战略，其一还是要坚持二、三产业的融合，其二加快服务业发展的调整力度，第三是形成以服务经济为主的产业结构。上海的服务业预计在2010年将达到55%，生产性服务业应该为服务业的发展作出重大的贡献。”服务性经济将成为上海经济的基础，这也是金融中心城市应该具备的条件。随着中国经济的快速发展，上海作为中国金融中心的地位越来越得到巩固。在首届陆家嘴金融论坛上，中国银监会主席刘明康表示，上海的金融业已经具有了一定的基础和比较的优势，但同国际上金融中心的标准相比还有很大的差距。据有关资料显示，截至2007年底上海市主要中外资金融机构的数量已经达到了858家。上海的经济环境已经发生巨大变化，生产性服务业快速发展，从本质上要求工业地产提供高附加值的工业物业产品。外资大举进军上海工业地产领域，带来的不仅仅是大量的资金，更为重要是带来了先进的开发模式和管理理念。举个例子，在上海的物流领域，已经有普洛斯、AMB、丰树等国际巨头高调进入，有一个有趣的现象就是，它们大多选择一些现有的物流物业，然后进行升级建设。此消彼涨，表面上看这是在资金层面上的“大鱼吃小鱼”。实则不然，这是落后管理理念与先进管理理念的较量，是低效盈利模式与高效盈利模式的较量。
中国市场最缺的并不是资金，而是先进的管理理念和高效的盈利模式，原来落后低效的开发模式犹如河道上厚厚的淤泥，扼杀了流水的活力，严重的更有阻塞河道的危险。市场也需要猛烈的外力进行冲刷，消除发展过程中产生的“排泄物”。于上海工业地产产业而言，国际巨头“登滩抢食”，就是一股强烈的洪流，它将会让本土企业清醒，同时不可避免地带走一些枯枝败叶。国外工业地产巨头与本地开发商并非狼与羊的关系，市场才是最大的狼，而巨头们很大程度是充当鲶鱼的角色。转型，高附加值是方向为了提升上海的土地使用率，政府不再支持低附加值的生产，而是鼓励研发、业务流程外包、IT外包以及其他与科技密切联系的产业。这是一个方向，它要求发展商、园区业主以及投资者将目光集中于政策鼓励的产业，以适应不断变化发展的市场。从政府的政策可以看出，上海工业地产转型的方向是高附加值的工业物业。在市场的催生之下，工业别墅这种开发模式已经在上海初现端倪，虽然这种开发模式也存在一些争议，但不可否认的是，它的出现一定程度上是市场需求的反映，而高附加值就是工业别墅魅力的最大亮点。高附加值物业受追捧在物流仓储方面体现得淋漓尽致。据有关调查报告显示，上海高质量仓库供不应求，需求仍然集中在以外高桥为代表的热点物流地区，以及以闵行和桃浦等为代表的城市配送型物流基地。除了临港的保税仓库供不应求外，热点地区的物流设施如机场、港口依然非常紧俏，高标准仓储设施越来越成为需求和供应的追逐方向，国内外投资商的投资热度不断提升。上海工业地产向高附加值过渡成为不可逆转的发展趋势，但这是一个循序渐进的过程，不会一蹴而就。转型郊区化有望打破不均格局（图二）上海高端工业地产向郊区发展的趋势明显，一是中心地带可供开发的土地已经是“国宝级”了，获地难度可想而知，而且寸土寸金，开发成本空前巨大；二是在成本上涨的压力下，一些以生产制造为基础的公司开始把办公中心外迁，那些从事生产型服务业的公司，即包括商务、物流、科技研发、设计创意等服务的公司也开始寻求在城市外围租赁办公场地。三是郊区的交通变得更为便捷，部分园区已接连轨道交通，而且多设立有服务中心提供商务配套服务。上海高端工业地产的分布十分不平衡，高端物业郊区化有望打破这种不均局面。高端物业比较集中分布在浦东、宝山、金山等中心区域。而闵行、松江、嘉定、南汇等传统概念中较为偏远的区域则比较少，向郊区蔓延有望打破这种格局。目前各大工业园区正在积极向商务化模式迈进，越来越多的郊区园区呈现出产业升级、业态升级的趋势。如11号线连接的桃浦地区，已经开始酝酿和加速高端现代服务业的进程。这一趋势主要体现在越来越多的工业研发和总部型项目的建设方面。
