爱华网【下文的周先生认为目前的中国城市房地产中没有垄断问题，因为只要有资金，谁都可以做开发商。不过我们仍然不难发现其中的垄断因素。周先生主张人们要购买开发商的商品房，因为"假如我们要自己盖一套房子的话，要花费多少周折"。这从经济学来说，是因为自己建房的"自给自足"比购买商品房所耗费的成本更大。反起来说，消费者之所以选择商品房，那是因为这样会比自己建房更经济，更节省自己的钱财与劳动。但是我们知道，在当今的中国城市，住房消费者根本没有"自建"的选择权（"城中村"的事例只是城市在乡村中发展所遗留下来的一种特例，并且它一直是城建当局的"眼中丁"）。什么是"自建"呢？即不通过任何开发商，自己购买土地、自己设计、自己找施工人员、自己负责房建品质等等，即一系列的"自给自足"行为。由于消费者没有这个选择权，所以消费者选择商品房也就失去了经济学意义，即消费者并不真正知道选择商品房是不是最优选择。而消费者之所以没有这个选择权，没有"自建"的选择权，那是因为房地产市场仍然存在垄断的问题，这种垄断体现在：消费者必须选择开发商的商品房，不能绕过开发商而自己建房。实际上，由于当今的房地产市场的畸形性，如果某人或某单位获得了"自建"的资格，那是很吸引人的，因为它会使住房的造价大大减低。比如许多有特权的单位具有自建的权利，它可以从市场上购买土地，并且自己找建设方，自己监督建设过程等等。这种自建之所以吸引人，那是因为与开发商相比，尽管耗费了麻烦的交易成本，但它由于能够免除开发商所获得的暴利而大大有余，所以造价下降显著。我们又知道，农村或者城中村的住房建设模式是"自给自足"，但这种低效率的方式却比现在开发商所提供的商品房更廉价，这是不正常的现象。假如政府也能够在城市建房中开放这种建设模式，那么绝大多数开发商将会感到真正的恐慌，因为这是一种真正自由的供给竞争，一种将成本高昂的开发商完全抛开的供给竞争。按市场经济的基本原理，开发商的存在理由在于能够向消费者提供比消费者自己亲自生产所耗费的成本更低的价格，即消费者通过开发商能够节省自己的金钱与劳动。但现在的情况恰恰相反，消费者通过开发商所耗费的代价却要比自己的"自给自足"所耗费的代价更大，这样，开发商的存在就不是一种市场化的存在。它之所以能够存在，显然是因为政府对消费者自建行为的管制与禁止的结果，而政府的这种行为，恰恰为开发商提供了一个垄断的生存环境。――黄焕金http://hhj.yeah.net】
人们错怪了房地产开发商
周克成/FT中文网
http://www.ipencil.org/zkc_20.htm2006年6月16日 星期五英国《金融时报》中文网编辑：
你们好。这是我一篇谈中国房地产问题的文章的最新修订稿。
今天的中国，估计是房地产开发商钱最好赚、但也是声誉最糟糕的年代。他们的钱好赚，是因为中国处于经济快速增长期（这表示需要房子、买得起房子的人越来越多）的同时，政府严控土地供给（这直接导致房产供应不足）。声誉糟糕，则是因为太多的媒体、读者和经济学家不懂经济学，不了解真实世界是怎样运转的，因此错怪了他们。
人们痛骂房地产开发商，基本上基于如下三个理由：一是开发商卖给人们的房子价格太贵了；二是开发商垄断了房地产市场；三是开发商勾结政府搞强制拆迁。然而，就这三点理由来看，人们把矛头指向房地产开发商，是错误的、极端不得要领的。
首先，房价太高并不是房地产开发商造成的，真正推动房价上涨的人是消费者自己。任何物品的价格都不是由卖家一方决定的，在房地产市场上也不例外，假如房子价格已经飙升到一百万一套，那一定是因为有人愿意出此高价，一定是因为有人认为即使出这样的"高价"也是划算的──除非我们假设那些买房子的人都是傻瓜。
在此我们也可以算算看，假如我们要自己盖一套房子的话，要花费多少周折。首先，你得买到一块可以盖房子的地皮，其次，你要聘请一个设计师或者自己设计一下房子的格局、结构，然后，你还要了解盖房子都需要耗费什么原材料，以及这些原材料的比例是多少，哪些品种的比较好，最后，你找到一个施工队之后，还要想办法监督他们的工作，以免他们偷工减料，把你的房子搞成豆腐渣工程……
总之，假如你要自己盖房子的话，你要面对无穷无尽的问题，应付无穷无尽的麻烦（装修过房子的人知道，只是装修房子就够麻烦了），而到头来，你未必能够得到一套自己满意的房子，你的房子旁边有林阴小道吗？有地下停车场吗?有银行吗？有超市吗？有商务、娱乐会所吗？
不过，今天的我们只要拿得出一笔钱，就能既避免种种麻烦，又得到一套基本不错的房子了。而且我们现在所拿出的这笔钱，会比我们掏钱盖自己房子时所要支出的花费更少。这解释了为什么房价那么高，房子还是供不应求；解释了人们为什么认为从开发商那里买房子更加划算（他们口头上不说，但他们的行动证实了这一点）。而这，正是开发商的贡献所在──由于他们是专业的、有规模的，所以可以以更低的成本盖出更好的房子。
不过，离开了开发商专业分工和规模生产给人们带来的好处，人们拿出了另一个指责开发商的理由，那就是──房地产开发在中国是一个垄断行业，而正因为这些开发商垄断了这个行业，才造成了房产供给的不足。
可惜，在这一点上，人们还是错了。因为房地产开发在中国并不是一个垄断的行业，任何一个中国人，任何一个商业机构，只要你有足够的资金、人力和土地，都可以去盖房子，都可以去做房地产开发商。当然，中国房地产的供应确实是远远不足，但这并不是开发商造成的，因为供应不足是政府垄断土地和金融造成的。在此我想提请大家分清楚这点：土地供应的垄断和房地产开发的垄断完全是两回事。
事实上，在广州、深圳这样的大城市的城中村，我们能见到大量的由当地农民盖出来的楼房在市场成交（主要是租赁方式）。毫无疑问，当这些农民盖出这些房子，然后出租给外来人口的时候，他们也是房地产开发商。可在这个过程没有见谁出来阻止他们，说过一定有某某房地产开发商才可以盖房子──这是房地产开发在中国并不是垄断行业最明显的证明。
最后，人们又向房地产开发商提出了一个最最严重的指控──他们勾结政府搞强制拆迁。然而，这样宽泛的指控是有问题的。我们无法否认有一些开发商会搞强制拆迁，但是，我们必须注意到，搞强制拆迁的只是个别开发商，而不是全部。我们不能因为部分开发商搞强制拆迁，而谴责开发商这整个群体，正如我们不能因为某些中国人行为不端，就指责所有中国人一样。
更进一步的，假如人们看到那些开发商搞强制拆迁了，人们就应该死盯着那个开发商，把那个开发商送上法庭。假如无法把这些开发商送上法庭，假如这些开发商是有政府或者黑社会在撑腰的话，我们要指责的就应该是政府和这些黑社会，而不是转向所有的开发商。把矛头转向所有的开发商，除了帮真正的罪恶转移目光之外，对扬善惩恶毫无益处。
在反对人们宽泛地指责开发商之后，我还要指出某些开发商即使是通过行贿政府官员拿到土地，对社会也是有贡献的。因为他这样做的时候，为房地产市场增加了供应，却没有损害他人。
明明是通过行贿拿到土地的，怎么会没有损害他人呢？这是因为，这些土地并不属于哪个具体的农民或者市民的，而仅仅是以"全民所有"的名义控制在政府手中而已。而政府出售土地之后，并不会把这些收入分配给农民、市民，甚至不一定会拿去办学校、图书馆，更多的，他们会用来盖豪华办公楼、购买名车，或者"出国考察"。因此这笔地款落入政府手中，不一定比落在开发商手中好。
这笔地款落入开发商的手中，起码还会有一部分分布到一般的购房者手中。这是因为供应增加，价格就必定下降。而价格降下来的这部分，就是消费者从这低地价中所分享到的利益。
当然，开发商仍然可能是最大的获利者，但这完全无所谓，只要他赚到钱的同时，能对社会作出贡献就够了。
读者：周克成
