爱华网文章简介：最近几年来，我国各地纷纷出现房价高涨的趋势。这不仅带来消费者的恐慌心理，也直接危及到银行的资金安全，甚至有人认为房价泡沫迟早的破裂将会引起金融危机。自去年以来，中央政府和各地方政府也纷纷出台调控措施，但目前的收效甚微。本文认为，加快廉租房建设应为房地产宏观调控的有力武器。
最近几年来，我国各地纷纷出现房价高涨的趋势。有的城市房价上涨速度超过年均30％的水平，已经远远高于人均可支配收入的增长速度。我国迅速攀升至0.47的基尼系数[1]和人均住房支出逐年提高，已经影响了全社会的消费结构和恩格尔系数。特别是中低收入者已经望房兴叹，甚至产生了“永远没钱买房”的恐慌心理。这种现象将不利于我国建设和谐社会目标的实现。
其实，房价持续高涨不仅带来消费者的恐慌心理，也直接危及到银行的资金安全，甚至有人认为房价泡沫迟早的破裂将会引起金融危机。北京师范大学金融学钟伟教授2006年6月27日撰文《警惕房价骤降的代价》，认为如果房价12个月内下跌30％，房地产行业的不良贷款可能激升到1.02万亿，银行的不良资产率将上升3.2个百分点；对政府而言，由此增加的负担相当于建行、中行改制上市的全部花费；对居民而言，大致相当于14％的家庭财产被蒸发。
自去年以来，中央政府和各地方政府也纷纷出台调控措施，但目前的收效甚微。
本文认为，加快廉租房建设应为房地产宏观调控的有力武器。
首先，加快廉租房建设，直接增加了住房的市场供给，有利于形成较低的市场均衡价格。特别是广大中低收入者阶层的消费者，将首选廉租房或限价房，而无须选择价格日益高涨的“精品住宅（面积大、品质高）”，也就无须承担因“东借西凑、按揭贷款”带来的较大的未来生活负担，这对提高人们的当期生活质量和扩大内需都将产生积极影响。
第二、加快廉租房建设，必将带动租房市场的发展和活跃，诱致大量空置房屋释放到租房市场上来，进一步增加市场供给。据悉，截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%[2]。来自成都市统计局的最新数据显示，2006年1-2月，该市商品房空置面积出现自2005年下半年以来的首次大幅上升，全市商品房空置面积为147.25万平方米，同比增长62.6%，其中住宅空置65.36万平方米，增长70.7%。
第三、加快廉租房建设，减少了房地产开发商与政府的博弈空间。政府有计划地向广大消费者提供大量廉租房，有力地引导产业政策的实施，实现政府管理社会、服务经济发展的目标。从制度上保证了房地产行业的超额利润水平向全社会平均利润水平移动。也会减少房地产行业及相关行业产生的腐败现象的发生。
第四、加快廉租房建设，减缓CPI的增长速度。一方面，为了满足人们日益增长的住房需要，住房供给持续增加，人们的住房支出逐步增加。另一方面，房价高涨不仅直接增加了消费者的住房支出，也增加了装修装饰、汽车等相关行业的消费支出，逐渐拉高了人们的边际消费倾向，甚至引起人们对高档奢侈品对消费需求增长。房价持续高涨推动了CPI的快速上涨，必将增加通货膨胀的压力。但人们支出结构中住房支出增加的突然变化，必然会引起其他方面消费支出的减少，也会带来相关产业的消费需求降低，随着我国教育体制改革和社会保障体制改革的逐步深化，又迎来了住房消费增长和房地产价格的持续高涨，人们预防性储蓄倾向逐年提高，这样就会引起严重的结构性“滞胀”。通货膨胀和滞胀的可能性都与我国实行宏观调控的目的背道而驰。
第五、加快廉租房建设，给人们一个“政府管理社会、服务经济发展”的稳定的理性预期。这也有利于我国建设和谐社会目标的顺利实现。
此外，我认为政府应该进一步增强房屋市场供求信息的统计和披露工作，增强市场透明度，特别是对空置房屋的信息及时发布对消费者判断市场供求状况和价格走势大有裨益。也应该积极探讨通过房地产行业的税收制度创新，调节开发商的房屋供给结构和人们对房屋的消费结构。这些措施配套实施，才会有较好的效果。
综合以上几个方面的分析，我认为各地政府应该根据各地市的自身情况制订中长期廉租房建设发展规划，加快廉租房建设，实现房地产宏观调控的目标。
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[1]国际公认的标准,基尼系数若低于0.2表示收入绝对平均;0.2-0.3表示比较平均;0.3-0.4表示相对合理;0.4-0.5表示收入差距较大;0.6以上表示收入差距悬殊。中国社科院收入分配课题组曾根据城乡入户调查数据估算出2002年全国的基尼系数达到0.454,世界银行估算出2001年中国的基尼系数为0.447,都超过了国际公认的0.4的警戒线,中国的收入差距进入了差距过大的区间。从那时开始,关于中国收入分配不平等问题的讨论骤然升温,一种普遍的观点认为,中国的收入分配不平等程度已比较严重,如果不加控制,将引发社会动荡和经济萎缩。中国目前的基尼系数为0.47，在亚洲仅次于菲律宾，超过了所有欧洲国家。而在改革开放初期的1981年，中国的基尼系数仅为0.29。（摘自2006年2月14日《光明日报》）。
[2]易宪容，“空置猛增戳穿了房价操纵严重风险巨大”，载于《东方早报》(上海)2006-04-25。
