墨菲定律三大定律 任启方之房地产“天平定律”的三大疑问



  前段时间,有任启方先生在各大网站及报刊上发表文章公布自己的“房地产泡沫警戒‘天平定律‘’,并征集所谓的反驳理论依据,本人同样作为一个房地产夜内人士,觉得其所谓的“天平定律”存在三大疑问,现逐一列出,并欢迎广大业内人士一起探讨。

  疑问一:人们对房地产商品需求的永久性以偏盖全

  按照任启方的观点:由于房地产商品总价较高,房地产商品属于奢侈耐用品,虽然不是大众都可以消费得起的,但确实是社会大众所需求的,并且这种需求的是永久性的。

  首先,此种观点与任志强的观点如出一辙,就是把房子看成富人的专用消费品,与穷人没关系,这是其出发点的错误;其次,任启方只看到了需求的永久性,并没有看到“供大于求”的市场情况,当供大于求的时候,即商品房空置数量教高的时候,根本就无从谈起存量房市场,因为这些空置房根本就没有进行流通,难道这个时候也叫没有泡沫吗?

  答案是肯定的,空置房达到一定程度,即使存量房市场市场份额相当小,或者说没有市场,同样是存在泡沫的。

  疑问二、期房(增量房)的成本公式是个伪命题

  按照任启方的观点:期房(增量房)的价格是由其成本与合理利润构成的:

  房价=地价+建安费用+各种税费+行业的毛利润。

  这个观点显然是个伪命题。众所周知,商品房的定价要考虑多方面的因素,成本只是一个方面,另外营销成本、周边配套、品牌、文化氛围、竞争程度等等都是定价不可忽略的要素。

  首先,依照任启方的观点,增量房绝对不会赔钱,但现实并非如此,一旦营销成本过高,而在市场竞争中处于劣势的时候,很可能会赔本;其次,按照任启方的观点,房地产好象只个传统的行业,而实际上由于房地产的暴利,其价格远远在成本之上,尤其一些采取非正规方式取得的土地。

  因此,期房(增量房)价格的成本定价法是个伪命题。

  疑问三、现房(存量房)的价格与期房(增量房)价格的比较方法是错误的

  按照任启方的观点:相对的现房(存量房)价格永远不会大于期房(增量房)的价格。

  当然,在同地段、同样的产品,旧房肯定没有新房值钱;但是,如果二手房的价格还不如一手房的价格,每人任何人会把自己的房子卖掉的,因为卖房就是为了挣一些差价。

  所以,任启方先生把现房(存量房)的价格与大于期房(增量房)进行如此简单的比较同样是错误的。

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