爱华网摘要：房地产价格持续上涨，成为人们议论的焦点。为探求其中的原因，本文从城市交易成本出发，探讨土地价格形成的原理，即土地价格的变化是城市交易成本的变化引起的，土地的价格 = 交易成本引起的土地价格 + 一般农用土地的价格。由此推论出土地增值不能属于私人，而应回馈社会的思想。并在此基础上，阐述了作者本人对土地、房地产政策的取向和对中国目前房地产市场的看法及中国房地产的现状对中国经济的影响。并希望以此文推动中国房地产市场的立法和改革，防止房地产市场对中国经济带来负面影响。
关键词：交易成本 土地 价格 市场 政策
Abstract: The increasing high of real estate price beget quite a lot criticism from the common people.In order to explore the internal reason, this article discusses the price structure principle on the basis of the transaction cost of city. That is to say the change of land price is caused by the change of city transaction cost: The land price = transaction cost caused the land price + the price of general agriculture the land use Rises in value of land cannot belong to personally, but it should be back coupling societys thought. And at this foundation, the author elaborate the land, the real estate policy orientation and the view to the present the real estate market of China and the influence of present real estate situation to the Chinese economy. And the author hoped impetus the reform China real estate market legislation and prevented brings the negative influence to the Chinese economy in the real estate market by this article
Key words: transaction cost; land; price; market; policy
一、城市土地价格形成原理
土地的价格由地租决定。按大卫·李嘉图的观点：“地租是为使用土地原有的和不可摧毁的土壤生产力而付给地主的部分土地产品。”“并且地租的数额取决于两块地在质量上的差别。”这一观点在中国的农村还是有效的，但对于城市已经过时了。
城市土地的价格也由地租决定，但与土壤原有的生产力无关。
1、 城市的形成。
从城市的最初形成和发展来看，遵循着交易成本递减这样的规律。城市的形成最初是从市场开始的。没有市场的时候，人们要把自己的生产剩余交换自己所需要的商品非常困难，要付出很高的交易成本，表现在寻找的成本上。而有了市场，买卖的双方都集中起来，这样就大大地降低了寻找成本。比如，你有了粮食剩余，想去交换人家的仔猪，你就要去寻找有仔猪卖的人。由于没有市场，你就要到处打听，四处寻找，这就需要很大的成本。而有了市场，大家把自己想出售的剩余带到市场，人们就可以在很小的范围（市场）内寻找自己需要的商品，这就为大家都带来了便利，节约了寻找成本。随着人们的剩余增多，出现社会的专业化分工，手工业逐渐从农业中分离出来。手工业者为了使交易成本最低，便迁入市场内，建立手工作坊。原来在农村加工制造的手工业者需要通过运输才能到市场去卖，同时，对市场行情不了解，信息闭塞，生产多少，价格多少都不知道，诸多不便。而迁入市场内，这些不便（即交易成本）不存在或减少了。手工业者迁入市场，市场逐渐演变成城市。因此，城市最初的形成和发展满足交易成本递减的规律。
2、 什么是城市交易成本？
是指城市提供的，满足人们利益交换的便利程度。越便利，则交易成本越低。反之越高。
城市交易成本是由城市的内容决定的，大致包括：⑴城市的基础设施方面，包括道路、交通及水电的供应及日常生活的便利等；⑵工业、商贸、金融等；⑶政治、文化因素；⑷人口的数量和密度；⑸其他。
生活在城市里的人就会得到这些便利。比如，你要购物，在城里到处有商场，有公交车，有其它交通工具，你会很方便地买到自己想要的东西。而在农村可能就要翻山越岭，付出大量的时间和体力，才能买到自己想要的东西。这就是说城市交易成本低，农村交易成本高。
如果在城市投资办厂，就会极大的减少其交易成本。表现为交通运输成本，信息成本（价格信息、客户信息、政策信息等），寻找成本，融资的成本等都会降低。这些成本都可以归纳为城市交易成本。如果在偏远的农村办企业，就享受不到这些便利，会增加这些成本，为了改变这种情况，有些农村的乡镇企业在城里设立办事处，这至少可以降低寻找成本和信息成本。
现代城市功能的多样化和复杂化，使城市的功能越来越完善，交易成本就越来越低。由于城市的交易成本低，人们大多都希望在城市投资兴业、工作、生活等。但是，随着土地的利用增多，城市土地变得越来越稀缺，土地的价格就会上涨，就会阻碍人们的迁入。
3、土地的价格
城市土地的价格与城市的交易成本成反比，即交易成本越低，土地价格越高。反之反是。
城市土地的价格从一定意义上讲，是由交易成本决定的。用理查德与杜能的农业地租理论是无法解释的，因为城市的土地利用与土地的肥力无关。
城市中的一块土地的价格是由其地理位置也就是周边的环境决定的，周边环境所带来的使这块土地的交易成本的减少，其减少的交易成本量就是土地价格的增量。有如下关系式：
城市交易成本的减少量 = 城市土地价值的增量。
城市的交易成本减少会引起土地价格的上涨，当土地价格上涨到一定程度，人们就会觉得无力承受，便会选择交易成本较大的城市周边，比如一些企业因土地价格高，整体搬迁至土地价格低的城市周边地区。（这里可能有疑问：既然交易成本减少了，土地的价值提高了，相互抵消，对企业的成本和利润没有影响，为何有些企业会搬迁呢？这里所讲交易成本是一个整体或平均的概念，所谓交易成本减少是指所有企业交易成本减少的平均值，至于个别企业的交易成本的变化是不一样的，有的高、有的低。由于有的企业交易成本减少量低于平均值，导致企业成本相应增加，企业无利可图，甚至亏损。这样的企业要么倒闭，要么迁移到企业交易成本减少量高于平均值的地方。而迁至城市周边是满足这一要求的比较好的选择。）
这样，一方面扩大城市的范围，另一方面使城市周边的交易成本减少。
城市土地价格与城市的交易成本是成反比的,越靠近城市中心，交易成本越低，越远离城市中心，交易成本越高，当土地位于城市郊区以外甚至更远的地方，土地的价格就非常低。由于土地的偏远，交易成本出现极大值，土地的价格出现极小值，这时土地的价格与交易成本无关，其价格满足理查德与杜能的农业地租理论。有：
土地的价格 = 交易成本引起的土地价格 + 一般农用土地的价格
城市土地的价格是在一般农用土地的价格基础上加上城市交易成本引起的土地价格，而城市交易成本减少引起的土地价格是土地价格的增值，而这增值部分的价格远远超过基础部分的价格，那这超出部分的价格应归谁所有呢？
4、土地增值的分配
超出部分价格是土地价格增值部分，由城市交易成本决定。城市交易成本的减少量等于土地价格增值。而城市交易成本的减少是各种社会因素作用的结果，包括各种基础设施、服务系统，企事业单位，包括厂矿企业、医院、学校、金融机构、商业贸易机构、物流系统、信息系统，包括流动和固定在城市里的各种各样的人……。可见，城市土地增值并非土地本身的原因，而是引起城市交易成本减少的各种社会因素共同作用的结果。因此，土地价格的增值部分应该按各种社会因素所起作用的大小进行分配，而不是属于土地的所有者。当然，要分清各种社会因素所起作用的大小是不可能的，因而无法分配。唯一有效而公平的方法是由城市的地方政府收回，用于城市公共设施建设。既然土地的增值是社会因素作用的结果，应归社会所有，任何私人或利益体得到土地的增值都是社会不公平的表现。
二、土地属性
城市土地从理论上讲必须是公有属性，应由社会享有土地的增值。但对于西方国家，由于崇尚市场经济，主张自由竞争，反对政府干预，崇拜亚当·斯密那只“看不见的手”而往往对土地实行私有化。但城市土地的私有化会随着社会、经济的发展引起社会分配越来越不公平，日益激化社会和经济矛盾。这些矛盾主要表现在 1、因分配的不公平，引起贫富差别的拉大，导致社会的不稳定； 2、房地产价格的虚高，产生泡沫经济，导致经济危机。
这些矛盾是城市土地私有化带来的必然结果。为了缓和这些矛盾，政府只好进行干预，如对土地征税、对商品房征税、对商品房的交易征税和对民众进行住房货币补贴、对低收入家庭建经济适用房和廉租房等。
对土地的征税、对商品房的征税及对商品房的交易征税是减少土地所有者因土地增值的不公平所得；对民众进行住房货币补贴，建经济适用房和廉租房是对应该享受却无法享受土地增值好处的低收入人群的补偿。可以看出，这些政策和措施，无一例外是对城市土地私有制产生分配不公的补救。
虽然，这些修补政策在一定程度上缓解了城市土地私有化的矛盾，但不能从根本上解决其矛盾。当矛盾逐渐积累到一定程度，自然会爆发因土地私有化引起的经济危机。
比如日本，一个以土地私有制为主的国家，随经济的高速增长，土地价格迅速上涨，使社会矛盾和经济矛盾日益激化，房地产的泡沫终于在上世纪80年代末破灭，日本经济从此陷入长达十多年的萧条。
1989年末，日本通过了《土地基本法》，该法的主要观念是强调“土地的公共性”———即土地的适度利用、按照计划使用土地、抑制土地投机以及随着土地增值，税收负担也应适度增加等内容。既然土地属于全体国民所有，那么，土地的增值也理应属于全体国民，这是日本治理房地产泡沫时出台一系列税收以及其他政策的一个基本立足点。可见，土地私有化带来的矛盾需要公有化治理。
那么，强调土地的公有属性是不是就能避免土地的私有化所带来的矛盾呢？答案是否定的。
城市土地私有化必然会带来矛盾，公有化并非必然不带来矛盾。1997年香港回归中国后，《基本法》规定，香港境内的土地属国家所有，由特区政府负责管理、使用、开发和出租。香港的土地属于公有性质，但也随着房地产的升温形成泡沫，面对东南亚的金融危机，泡沫迅速破裂，房地产市场也曾一度低迷。中国也是土地公有制的国家，但目前房地产市场一片火热，特别是北京、上海、深圳等大中城市，房价大幅度连续上涨，有些人认为这就是房地产泡沫。
无论城市土地是私有属性还是公有属性，都会引起社会矛盾和经济矛盾。为什么土地的公有属性并不能解决因土地增值而产生的矛盾？
因为城市土地的所有权虽然属于国家，但使用权属于民众。国家通过使用权的出让，民众拥有了使用权，同时，也拥有了这一段时期的所有权。在这一段时期内，土地因城市交易成本的递减引起的增值却属于个人。因此，土地的公有属性里包含私有性质，并没有解决分配不公的问题。只是相对土地私有化，这种分配不公的程度有所减少。
土地公有制的国家同样面临如何提取因城市交易成本递减引起的土地增值部分价值的问题。只有解决好这一问题，才能彻底解决因土地问题引起的各种矛盾。
三、关于中国房地产市场问题
随着农村剩余劳动力涌向城市，加上大中专院校的扩招，每年流向城市的毕业学生也在快速增长，城市化发展速度加快。城市的发展主要体现在原有城市的扩大，新城市的增加，同时，城市的功能更加复杂和完善。这一方面，原有城市的城市土地交易成本降低了，另一方面，城市新增的土地和新城市的土地原来是城市交易成本高的市郊和城市交易成本处于极大值的农村，现在成为城市土地，其城市交易成本迅速下降。那么，这一部分土地的增值不应该属于任何的个人，而是应该由政府回收，用于公共事业，由社会共享。然而，这土地的增值，一部分流入了开发商的口袋，一部分流入地方政府。开发商从权利寻租中捞到一小部分利益，而政府部门从土地的买卖中得到了土地增值的大部分利益，但所得利益也并没有投入到公共建设中去，而是用来缓解政府的财政紧张，提高政府公职人员福利，改善办公环境，扩建、改造政府大楼等，总之，用于公共建设方面很少。这种不公平引起了民众对政府的不满，应该属于正常现象。政府应该把从土地中获得的利益回馈社会，如对住房进行货币补贴，建经济适用房、廉租房等，这才是公平合理的利益归宿。
随着城市的发展，城市的交易成本会普遍下降，土地会普遍升值。曾经处于城市周边的土地，随着城市的扩大，变成了城市的中心或次中心；从城市交易成本高的位置成为城市交易成本低的位置。这种土地的升值带动房地产的升值。人们会直观地观察到，曾经并没有花多少钱买来的商品房，没过几年，其价格迅速上窜。这在城市化过程中，房地产价格的上涨是一种必然。
但是，由于土地的增值是城市交易成本减少引起的，应由社会共享，而现在却由房地产使用权的拥有者获得，这种分配上的不公平，导致民众为获得土地的增值而投资和炒作商品房。这是中国目前房地产市场过热的根本原因：争夺土地升值的利益。
商品房既能满足人们的居住要求，即具有使用价值，又因城市的发展，城市交易成本下降引起土地价格的增值，使商品房具有保值增值特性。现在社会上普遍认同，要使财富保值增值首选是房地产。许多人拥有几套商品房，一套自己住，剩下的出租。一旦房价上涨到一定程度，便转卖，以赚取差价。由于对商品房的投机和投资，推高了商品房的价格，使希望改善居住条件的中低收入家庭望“房”兴叹，虽然国家推出经济适用房、廉租房，但由于数量有限，难以平抑房价，没房者依然无房可居。
中国的房地产热是一种虚拟经济。政府已经获得了土地现实增值，而商品房的投机、投资者却企图获得土地将来的增值。由于商品房的拥有者有70年的使用权，占有70年内的土地增值利益，所以，房地产价格偏高，且不断上涨实属正常。同时也说明，一个快速发展的中国，城市的交易成本随城市的发展在不断地下降，土地的价值在不断地上升正在人们预料之中。
那么，中国房地产市场是否存在泡沫呢？有些认为有泡沫，而且，有很大的泡沫；另一些人认为没有泡沫。各执一词，谁也别想说服谁。
其实,到现在为止，中国的房地产市场还很不完善，是畸形市场。要谈中国房地产市场是否过热，是否存在泡沫还很难，因为政策尚不确定，而已确定的政策，也有待修改和完善，因此，难有定论。
如果按现有的政策，商品房的使用期为70年，既没有土地税，也没有房产税，也就是说：这70年内的土地增值由商品房产权所有者所有。那么，我认为，现在的房屋价格还有很大的上升空间，房屋价格将继续快速上涨。
既然是畸形市场，目前的房地产政策必须完善和改进，其出发点还是基于因城市交易成本降低引起的土地升值带来的利益的分配问题。中国政府必然会制定土地税，房产税，房屋交易税等。政府通过税收的形式，将商品房的增值部分尽量收归公有。
另外，商品房的使用期限为70 年，70年后怎么办？
这不是一个需要拿来讨论的问题，不是一个少数服从多数的问题，而是一个经济学意义上的问题。从城市交易成本降低引起土地的增值应属于社会这个意义讲，国家在制定政策时应遵循的原则：使商品房的保值增值变为贬值，减少商品房的投机行为，尽量满足人们的住房使用要求而非投资要求。因此，到期的商品房应由国家无偿收回。这样，才能减少土地的增值由私人占有。这样的方法虽然会触及和损失一部分人的利益，但这是公平的，且对比国家利益而言，不足挂齿。因此，70年后，房屋及土地应由国家无偿收回。
因此，从动态的角度来看，房地产政策的完善和改进是一种必然。而政策的目的也必然使土地增值的价值收归国有，尽量减少私人占有土地升值。从这个意义上讲，现在的商品房价格已经过高了，存在大量的泡沫。
四、中国房地产市场对中国经济的影响
中国房地产市场价格持续快速上涨，表明房地产市场已经过热。而这种过热现象将给中国经济带来极为不利的影响：民间资本大部分去追逐房地产，有钱的买几套房，缺钱的借钱买房，无钱的攒钱买房。有数据表明，中国居民的存款率很高，一个重要的原因就是存款买房。不仅使商品房价格迅速上涨，更可怕的是，形成了畸形的投资和消费市场：人们把大部分资金投向了房地产，而其他方面如工业企业就很难有足够的投入。中国的经济对外依存度很高，面对竞争的压力必须提高产品质量，引进和吸收国外先进技术，加大产品研发和创新的力度，这都需要大量的投资，而这方面的投资显然不足。按西方成熟的市场经验，企业的资金主要来源于股票、债券而非银行，而中国的企业资金主要来源于银行。银行的资金有限，不可能满足企业的需要，许多的私企就因此得不到贷款。而房地产行业基本是内部经济，于国际竞争影响不大，却吸引着大量的投资。中国的崛起需要工业、企业的崛起，需要提高各种产品的国际竞争能力。而民间资本主要流向房地产，许多人贷款买房，成为“房奴”、“负翁”一族，由于贷款的压力，不得不节衣缩食，减少消费。使得消费需求大量减少，内需不足，这也就导致中国经济对外依存度过高。对外依存度越高，风险也越大。世界格局错综复杂，千变万化，它的每个风浪都要通过贸易这个渠道传递到国内。中东战争、石油涨价、美元欧元汇率变动，发达国家经济政策调整，都会影响国内经济的稳定。中国经济要稳定，必须增加内需。可以说，目前的房地产市场将是中国经济的祸根。
由于土地升值的利益被无序而不公平地瓜分，使得土地象宇宙中的黑洞吸去了大量的社会财富，许多的企业因此蒙上损失。中国的GDP每年按9%左右的速度快速增长，而民工的工资不增反降（考虑物价上涨因素），以至于珠三角和长三角出现民工荒。这是很不正常的现象。虽然原因是复杂的，但一个主要的原因是土地的升值使企业成本增大，利润减少。企业只好降低用工成本，因而导致民工荒。
房地产业已成为中国经济的一棵大树，硕大无比，而且继续加速增长，其结果是许许多多的企业生存在这棵大树的阴影下，缺乏阳光和雨露艰难地存活着。中国对外出口主要是服装，家用电器，杂货等，而在高新技术方面甚少。中国是世界的制造工厂，如何改变中国制造为中国创造，是摆在中国人及中国政府面前的难题。中国政府虽然在大力提倡创新，鼓励创新，给于政策支持和资金支持，但毕竟是政府行为，而非市场行为，其作用是有限的。许多企业由于融资的困难被扼杀在摇篮中，或艰难度日、项目搁浅，这将严重影响中国的国际竞争能力。中国经济增长中，其中房地产所占比例过大，比如说北京04年，整个GDP是四千五百亿左右，可是房地产的产值达到了一千四百九十多亿，占了1/3。房地产业的迅猛发展必将抑制其它行业的发展，房地产经济正挟持着中国经济，将给中国的经济发展带来灾难性的后果。
参考文献：大卫·李嘉图 《政治经济学及赋税原理》
亚当·斯密 《国民财富的性质和原因的研究》
宋承先 《现代西方经济学》
本文作者； 龙文杰 湖南工业大学教师
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