我的朋友冀志罡在《统计数据的修订告诉了我们什么?》文中说:“房价收入比是另一个贻笑大方的例子。房地产在中国似乎是一个每个人都能说几句,但又谁都说不清楚的行业。经济学家们曾拿出统计局的数据,振振有词地说房价收入比过高,老百姓根本买不起房,因而房价当降。但事实是老百姓买房依然非常踊跃,而经济学家们根本不打算面对这个事实。国际上所说的房价收入比,是指房价中位数与家庭年收入中位数之比。这里所说的房价,是包括存量房在内的房价;而不是单指新建商品房;是指整套价格,而不是每平方米价格;家庭年收入也是指全家的收入,而不是一个人的收入。这就是说,以新建商品房平均价格作为标准,显然是高估了房价,因为新房肯定比旧房贵。而以每平方米价格来估计整套价格,也显得武断。至于家庭年收入,GDP的向上调整表明,以前是大大低估了。房价高估而收入低估,结论是过去所说的房价收入比过高完全于理无据。所谓‘一个人不吃不喝要多少年才能买一套房’的说法,虽然形象,但实在谬以千里。”
为了避免误读志罡的观点,我上面的引文较长,请读者原谅。从这些引文中,我们可以看出,志罡的观点很成问题。
第一,为何非要拿“国际”说事?中国的一些学者往往喜欢拿“国际”说事。一个观点、一件事情,只要跟“国际”沾上关系,似乎就身价倍增,就显得权威无比。“房价收入比”也未能幸免。 冀志罡将“房价收入比”跟“国际”紧紧联系起来,他说,“国际上所说的房价收入比,是指房价中位数与家庭年收入中位数之比。” 这个“国际”惯例究竟是怎么来的?中国理论界搞研究的一般认为,“房价收入比”是20世纪90年代初世界银行的Andrew Hamer提出的,即,认为房价应该为居民家庭年收入的4~6倍。 但是,我掌握的资料显示,“4~6倍”房价收入比这个提法不是Andrew Hamer发明的,而是香港大学的Bertnand Renand教授提出的。Bertnand Renand教授说:“在发达国家,房价收入比在1.8~5.5:1之间……在发展中国家,该数一般在4~6:1之间。当然,也有例外。”后来,Andrew Hamer引用了Bertnand Renand的观点。然而,这个专家的一家之言,被中国一些学者引用的时候,删掉了发达国家1.8~5.5:1的论点,删去了“也有例外”,断章取义地抽出“4~6”,并说成“国际惯例”。其实,后来联合国发布的一些国家的房价收入比,最高的有30倍,最低的有0.8倍。 看来,“房价收入比”,很难说是“国际惯例”。 第二,“房价收入比”实际上有三个口径,且三者计算结果差距不大 抛开“国际”不论,且让我们看看“房价收入比”的计算方法。 冀志罡所说的“房价收入比是指房价中位数与家庭年收入中位数之比”,这个定义不知道出自何处。实际上,Bertnand Renand教授乃至Andrew Hamer的著作中,都没有冀志罡所说的这种定义。 至于冀志罡所说的房价“是指整套价格,而不是每平方米价格;家庭年收入也是指全家的收入,而不是一个人的收入。”这一点,国内学界都认可,迄今为止,我还没有看到哪位学者使用每平米价格、人均收入来计算“房价收入比”。如果有“例外”,请冀志罡告知。 至于冀志罡所说的“家庭年收入”,语焉不详。究竟是当年购房的家庭的年收入,还是当年一个国家或者地区所有家庭的年平均收入?或者一定时期的所有家庭年平均收入,还是一定时期的购房的家庭平均年收入?不同的界定,计算结果有可能大相径庭。 那么,究竟如何计算“房价收入比”?我的研究发现,“房价收入比”有三种计算口径(如果细分,还可以演化其他“口径”的算法),而非冀志罡那样振振有词的说只有一种。我手头有一部英国《住宅与建设统计》的资料,披露了11年的各年的全英新房、旧房实际成交价格、新旧混合计算这样三种口径的“房价收入比”。“家庭收入”按照实际购置新房、旧房的家庭实际年收入及混合平均,而不是取英国所有家庭年收入的平均值。 看来,冀志罡所说的“房价收入比”定义和算法,由于语焉不详,很难列入这三种计算口径之中。 不过,上述“国际”上的三个口径的计算结果差距不大。譬如1989年,英国的“房价收入比”,单一口径为3.61倍,新旧住宅总算口径为3.18倍,单一旧房口径为3.12倍。又如,1980年至1990年11年的平均倍数,单一口径为3.12倍,新旧住宅总算口径为2.85倍,单一旧房口径为2.81倍。 这一点,也许更让冀志罡乃至其他一些学者吃惊。其实,这背后的道理很简单,对于一个规范的市场体系而言,人们的实际购买能力一定,“房价收入比”的各种变种算法,衡量的是同一个系统内部的情况,计算结果当然可以互相印证,如果计算结果差距很大,那么,要么是数据的获得中出现偏误,要么是计算错误,没有其他原因。