pwcy财富传导机制 房地产财富效应的传导机制



本文系湖南省社会科学基金“房地产市场价格波动影响消费的机理及实证研究”(05YB83;主持人:刘建江)的阶段性成果,同时也是湖南自科基金“股市财富效应影响消费需求的机理及实证研究”(04JJ3028,主持人:刘建江)的最终成果之一。

 

 

房地产财富效应发挥作用,离不开传导机制。房地产财富效应的传导过程,实质也是虚拟经济作用于实体经济的过程,其传导机制如下[1]:

 pwcy财富传导机制 房地产财富效应的传导机制

1.实现的财富效应(realized wealth effect)

对于有房者来说,房价的上升导致净财富的增加,从而可以增加现期消费。如果房价增加,消费者可以通过抵押贷款或卖掉房子来实现收益,这种实现的收益必将对个人消费产生积极的影响。

2.未实现的财富效应(unrealized wealth effect)

如果房价上涨,即使持有人并没有再融资(诸如抵押贷款)或出售房产,由于财富贴现值的增加,消费者将预期他们比以往更加富有,这种没有实现的财富仍可增加当期消费。

3.预算约束效应(budget restrict effect)

对于租房者来说,房价上涨将对他们个人消费产生消极影响。由于房价上升,房租随之上升,租房者不得不支付较高的房租,预算约束更加紧张,从而不得不减少个人消费。不过,对于房产的出租者来说,房租上升也意味着其收入上升,从而对其消费产生积极影响。当然, Ludwig 和Slok (2001)认为,预算约束效应可能对房产出租人也同样起作用,不过作用要小一些。因为房价上涨不但可能提高房租,其它一些像水电费和装修费(在我国,还表现为物业管理费)这样的住房配套性设施的费用和服务的价格也将上升,从而增加了他们的预算约束。

4.流动约束效应(liquidity constraints effect)

房地产价格导致投资者的资产组合价值增加。当房屋价格上升时,对于拥有房地产的居民来说,其金融资产价值也上升,消费者陷入财务困难的可能性下降,耐用消费品的支出也会相应增加,于是社会总消费扩大,总需求曲线右移。反之,如果房地产价格下降,消费者陷入财务困难的可能性较高,将减少流动性小的耐用消费品支出。对于尚未拥有房屋或者即将购买新房屋的居民来说,如果房价上涨,消费者会要求取得更多的贷款来应对房价上升。若信贷紧缩或金融系统不能为这种贷款需求提供支持,家庭可能减少住宅消费支出。

5.替代效应(substitution effect)

较高的房价意味着将要计划买房的家庭可能要降低消费标准,因为他们面对较高的首期付款和未来更多的贷款,选择较小的房子或减少当前消费是家庭明智的选择。房地产价格不断攀升,居民将很大一部分收入花费在居住上,将减少对其他耐用消费品的支出,这可能会影响整个国民经济的健康发展。

6.信心效应(confidence effect)

波特巴等(Poterba and Samwick,1995)认为,资产价格具有作为经济系统指示器的作用。对于房地产而言,其价格的趋势性变动反应了未来收入预期与价格预期的变动趋势。前述PIH提供了一个关于房价与信心的转化渠道,如果房价持续上涨,则投资者得自于房地产的收益将由暂时性收入转化为持久收入,从而增强市场信心。而房产所有者的消费增加所产生的示范效应,又带动其他家庭消费,进一步增加市场信心。

在以上传导机制中,机制1和2对家庭消费有正的促进作用,不过机制2中财富效应的MPC可能要更低一些,因为房地产通常被认为是一种长期资产(Poterba,2000)。机制3和机制5更多地是起抑制消费的作用。机制4的作用的双向的,机制6则是一种间接影响效应。不过,这些传导机制并非是独立运行的,且房地产是经济系统中的一个子系统,也不是独立存在的,故整个传导机制构成一个相互作用的复杂系统。

需要说明的是,购房消费者和购房投资者的房地产财富效应有明显不同。与股票的投资特性相比,房地产具有双重特性,既是一种消费品又是一种投资品。对于投资于房产的居民而言,财富效应更为明显。投资于房地产的人只要房价上涨就可以直接带来收益,不论是出租还是再出售,均可获得渠道1中实现的财富效应。而用于消费的房产所有者,即使房价上升,但他们不可能卖掉自己住的房子,也不可能拿出来出租,故这些人可能从中获得的财富效应相对要小一些。

 


[1] 参见Ludwig 和Slok (2001)。

 

  

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