爱华网房地产财富效应作用的发挥，受到经济系统中的许多因素所制约，这些因素是与其传导机制紧密相关的。
1．利率水平
高利率对房地产的繁荣起抑制作用，低利率水平，甚至超低利率水平，既能使开发商开发成本下降，也能使住房贷款成本降低，从而居民更倾向于增加住房消费。通常，这是刺激房地产市场的兴奋剂。例如，我国近年来房地产行业已经习惯低利率，并将低利率预期纳入成本收入函数。加之住房消费信贷的普及与方便性，使得房地产市场一片繁荣景象。但是，这也产生了对银行贷款的高度依赖性，一旦进入加息周期，房地产将巨大的压力，最终制约房地产财富效应的发挥。
2．税收与遗赠动机
在许多国家，住房所有者可以从纳税中扣除分期付款的利息，更重要的是，住房所有人可以免缴资本增值税，这也是大部分家庭倾向于购买住房的原因。不过，住房买卖通常要交印花税，还需要中介机构提供服务，故住房买卖的成本就要远远大于股票交易的成本，即使房地产价格上涨带来了财富的增加，考虑到交易成本因素，居民也可能不愿或无法变现。同时，税法可能强化消费者终生持有财产的遗赠动机，人们更希望把房地产传给子孙，而不是用来增加消费。波特巴（Poterba，2000）指出，影响财富效应大小的是遗赠动机、为未来消费积累财产的潜在需求、财富集中度以及不同股票财富的变动。如果遗赠动机在家庭储蓄决策中扮演重要角色，则家庭对财富增长的反应并不敏感。
3．房地产金融市场成熟程度和管制程度
从房地产财富效应的替代效应来看，房价上涨可能使购房者通过选择较小的住宅来减少购房支出。若房地产金融市场发达，虽然房价上涨，但购房者能得到与房产增加值一样的贷款，则房价上涨可能并不会影响购房者的支出。同时，若房产买卖的管制较少，房地产的买卖渠道也比较顺畅，房地产较为容易变现，房地产价值增加所产生的财富效应也容易发挥。
4．住房抵押贷款政策
住房抵押贷款，也称住房消费信贷，其政策与法规是影响房地产财富效应的重要因素。由于住房消费信贷在各国所占的比重较高，房价波动通过消费信贷对居民消费的影响也较大。在一些发达国家，房地产贷款占银行全部贷款余额的30-50%，对个人发放的住宅贷款占房地产贷款的60%左右。在美国，到2003年一季度，住户和非盈利性组织总负债达8.93万亿美元，其中住宅抵押贷款6.22万亿美元，所占比重达69.65%，而在欧元区，住户有2/3的银行贷款用于购买住宅。2005年5月，中国社科院公布一项调查统计，北京、上海两大城市的居民，家庭整体负债率高于欧美家庭。两地居民的整体家庭债务比例已经分别达到155%和122%，青岛、杭州和深圳等中等城市的居民家庭债务比例，也平均达到了90%左右[1]。住房抵押贷款政策涉及贷款对象与条件、首付条件、抵押、质押或担保条件、信贷程序、信贷期限的安排、利率偿还计划、房屋保险等，这些方面通过影响住宅购买支出进而影响房地产财富效应。
5．不确定性
不确定性是一种普遍的存在，是资产价格波动的天然属性。房地产市场的价格，虽然其波动幅度要比股票市场小得多，但仍然具有不确定性，这间接影响到房地产财富效应的作用。再考虑到劳动收入、利率、寿命等的不确定性，那么增加的财富不会用于消费而是为未来消费进行预防性储蓄，因此，房地产价格的短期上涨，使拥有者账面财富价值增长，但家庭可能把某种财富的增长看作是短期或不确定的，从而不增加现期消费。
本文系湖南省社会科学基金“房地产市场价格波动影响消费的机理及实证研究”（05YB83；主持人：刘建江）的阶段性成果，同时也是湖南自科基金“股市财富效应影响消费需求的机理及实证研究”（04JJ3028，主持人：刘建江）的最终成果之一，转载请注明。
[1] 冯雪梅.高房价背后的重重陷阱高烧不退可能导致恶果[N].中国经济时报，2005-05-12.
