爱华网尽管房地产调控的方向与目标并未产生实质变化，但随着新一届政府经济工作思路的成型，房地产市场调控的手段和方式正在发生变化，“增加供给”正在逐步成为与“抑制需求”同等重要的调控手段。 目前，在国家发改委与住房和城乡建设部（下称住建部）共同会商的“房地产调控长效机制”中，增加普通商品房供应的配套政策已经在积极酝酿当中，在这些配套政策中，既包括土地出让政策，也包括金融配套政策的支持。 通过调整工作流程，中国证监会受理了新湖中宝（600208.SH）、宋都股份（600077.SH）两家房地产开发企业以棚户区改造和中小套型普通商品房为目标的再融资申请。经过国务院的审慎衡量，以“增加供给”为目的的“定向宽松”政策，或将成为短期之内的政策价值取向。 目前证监会已经调整了工作程序，改为先递交有关再融资的申请材料，再由证监会和国土资源部会签，从而增加了再融资申请的可能性。 房价难飞涨 增加供给与抑制需求同列，口径或转为定向宽松 由于再融资是一事一议，一笔一审，因此不会导致房价的快速上涨。 增加普通商品住房供给提供土地和金融配套政策的支持，已经被提出。调控的手段将从以往的“抑制需求”到更加强调“增加供应”。 “定向”宽松 在房企再融资有限宽松的政策环境下，定向增发和可转债是监管层较为认可的两种方式。而对于再融资所获得资金的投向，证监会则偏向于“中小套型普通商品房和棚户区改造项目实施定向宽松”的再融资政策口径。 目前，国家发改委会同住建部共同推进的“房地产调控长效机制”工作，已经完成有关草案的起草。除外界高度关注的房产税等，增加“普通商品房供给”亦是调控长效机制组成的重要内容，而在这部分内容中，为增加普通商品住房供给提供土地和金融配套政策的支持，已经被提出。 与此同时，国务院常务会议于6月26日研究部署加快棚户区改造，提出今后5年完成各类棚户区改造1000万户，其中2013年改造304万户。会议要求各级政府增加财政投入，引导金融机构信贷支持，符合规定的企业可发行专项用于棚户区改造的中期票据和企业债券。 “一个已经出台的政策，一个还没有正式出台的政策，我个人认为，除了这两个明确了的方向，其他方向的房地产开发企业再融资项目还是不会放得太开。”前述北京上市房企投资者关系部人士称。 华泰证券的一份研究报告称，目前房地产市场分化严重，一方面，一二线城市供需矛盾突出，价格面临上涨压力；另一方面，三四线城市则库存较高，供过于求，面临去库存的压力。华泰证券认为，中央在调控上会有差异化思路，将调控权下放给地方，而且默认了调控目标从“房价合理回归”调整为“控制房价涨幅”。 此外，调控的手段将从以往的“抑制需求”到更加强调“增加供应”。据国土部的数据显示，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%。其中，住房用地供应5.53万公顷，同比增加36.9%，达到近年来新高。房地产再融资的开闸，也将有助于增加投资和市场供应。 程序之“变” “我们也在研究新湖中宝和宋都股份的再融资方案，看看有没有什么可以借鉴的。”8月13日，北京一家房地产上市公司投资者关系部的负责人告诉《中国经营报》记者。如果可能，他们也考虑在近期与中国证监会沟通，探讨进行再融资的可能性。 此前，新湖中宝和宋都股份分别向中国证监会提交了再融资申请，证监会受理并开始履行相关审核程序。这是近3年以来，中国证监会首次受理并审核房地产上市公司的再融资申请，不过是否最终得到批准，截至本报记者发稿时，证监会尚未做出最后结论。 新湖中宝再融资申请显示，其定向增发资金用途主要用于棚户区改造项目的前期投资和开发建设；宋都股份的再融资申请则显示，其定向增发的资金用途主要用于“中小套型普通商品房”的开发建设。 根据国务院2010年和2013年关于房地产市场调控的相关通知，证监会对存在囤积土地、捂盘惜售等违法违规行为的房地产企业将暂停上市和再融资，具体企业是否违规，证监会将在审核时依据国土资源部意见进行受理。 “实际的程序是，上市公司在向证监会提交再融资申请前有一个预先沟通的程序，这个环节要上报部分材料，其中包括没有囤地记录的证明，然后证监会向国土资源部核实看情况是否属实。不过这种工作流程实际上在很大程度上导致材料都交不上去。”前述北京房地产上市公司的人士称。 他告诉记者，目前证监会已经调整了上述工作程序，改为先递交有关再融资的申请材料，再由证监会和国土资源部会签，从而增加了再融资申请的可能性。 “既然新湖中宝已经提出了再融资的申请，我们肯定也会积极研究关于再融资的问题。”金融街控股总经理吕洪向记者表示，“金融街控股上市以来，在资本市场上运用了各种工具，都保持了谨慎和对投资者负责的态度。” 作为北京市西城区国资委的下属国有企业，在西城区与宣武区合并之后，金融街控股开始承担以“金融街西扩南延”为基础的北京市城区旧城改造工作。目前，对于带有改造性质的月坛南街月坛体育场地块的开发已经启动，吕洪预计，其带来的收入有望于明后两年计入公司财务报表。 不过，对于承担旧城改造工程是否会推动金融街控股申请再融资的决策，金融街控股方面并未给出明确的信息，该公司有关负责人称，仍以总经理吕洪“积极研究”的口径为准。 记者了解到，由于国务院已经明确要在2013年推进城市棚户区改造工程，北京市对城八区旧城改造的工作，在经过多年审慎研究和准备研究后，有望于2013年下半年启动，而在该项工作中，除了政府财政资金投入和信贷资金外，吸引社会资本投入将成为资金的另一重要来源，而北京市各级政府国资委下属的企业，将成为引入企业资金的重要平台。 “对于我们来说，这是一个再融资的契机。”前述北京上市房地产开发企业投资者关系部人士向记者承认。 不过这位负责人认为，由于再融资是定向投向旧城改造和普通商品房项目的宽松，而且是一事一议，一笔一审，因此不会对整体房地产市场的资金环境带来根本性的逆转变化，也不会导致房价的快速上涨。
华泰证券的一份研究报告则称，房地产调控长效机制的建立刚起步，目前正处在调控思维转变的过渡期，调控思路将从“抑制需求”转变为更加强调“增加供给”。土地供应的增加和再融资渠道的渐进式放开，都将给“增加供给”带来帮助。
