爱华网村镇工业园开始大规模兴起在上世纪80年代中后期，其雏形是村、镇中零星分布的厂房，最开始出现在珠三角和长三角一些发展较好的村镇，其中珠三角起于“三来一补”贸易形式的出现，以东莞为典型，长三角则起于乡镇企业和民营企业的发展，以江浙一带的村镇为代表。当时国内连工业园的概念还尚未明朗，仍然停留在集中几间厂房，用围墙一围，里面修几条路的“原始状态”。自1984年国务院在14个沿海开放城市批准设立第一批14个经济技术开发区起，在园区优惠政策和全国经济迅速发展的推动之下，于1985年和1992年爆发了两次工业园建设热潮，一发不可收拾，也因此出现了数次全国范围内的工业园清理整顿行动。客观地说，村镇工业园对于当时厂房“村村生火、户户冒烟”的零散状态起到了一定的整合作用，基本上形成了“企业进园”的这一“最初的梦想”。然经过十几年的发展，村镇工业园又面临着新的分散。据了解，仅广州市番禺区的20余镇就有160多个工业区，而这些工业区又都分布在各个自然村中，基本上一村一（工业）区，有些村里甚至有两三个工业区。除了分布上不合理之外，村镇工业园还存在环境破坏、产权问题、闲置、建设标准低等一系列问题。近几年拆除违规建筑中很大一部分就是村里的厂房，当然主要是私人建设的厂房，随着土地供应趋紧以及国家对土地利用率和土地产值的严格规定，村镇一级不少工业园和厂房成了“改革”的对象。有消息透露，今年广州市番禺区拟拆除违规建筑3万亩，以工业厂房为主。一个矛盾的现象摆在眼前：一方面是以厂房为主的违规建筑不断被拆除，一方面厂房又在不断建设，与此同时，厂房的空置率也在不断上升，许多厂房租不出去，这也是现在厂房中介市场不景气的直接原因。针对土地供应紧张问题，东莞市在2007年下发了《东莞市镇级土地利用总体规划修编工作方案》，旨在调整镇级工业园规模用地布局，压缩村级工业园，避免用地分散。这对村镇工业园几近泛滥的现状有一定抑制作用。
在村镇工业园发展过程中实际上存在着村委会、企业、农民、地方政府、上级政府等多方博弈，不管是违规拆除，还是“顶风”建设，都源于以上几方利益链条的变化。这几方利益博弈将长期存在，在博弈中促进村镇工业园的发展。不过国内的村镇工业园尚处在初级阶段，在日本、韩国等走在产业升级前列的国家，也曾经历过我国村镇工业园目前的阶段。欣喜的是，江浙一带以及珠三角不少村镇工业园已经走出分散的窘境，已初步形成了产业集聚效应，如浙江嘉善县的村镇工业园、广州市番禺区旧水坑工业区就是村镇工业园的成功案例。或许这些地方在村镇工业园问题重重的情况下找到了一个很好的出路，也给了其他地方不少启示。但囿于地理环境和经济基础方面的差异，其他地方很难模仿其做法，只能在现有条件下一步步改善。
