爱华网企业倒闭、外迁，厂房中介“饿死”是因为产业升级的调整，同样，村镇工业园在产业升级、产业转移的大背景下，也同样面临着升级换代。至于如何升级换代，从上级政府、地方政府到村委会、村民私人各有一套做法。上级政府主要是出台政策实行旧厂房、工业区改造。去年佛山开始实行旧厂房改造，范围锁定在90年代之前建的厂房。但问题是，这些厂房多是建立在集体用地上面，村委会是业主，本来村民每年都能拿到分红，现在改造了，村民们普遍担忧了：改造后的物业所有权归谁？年底还能不能拿到分红？为保障旧厂房改造顺利进行，佛山市以及各个区均成立了专责小组，领导、部署旧厂房改造工作，协调旧厂房改造工作中遇到的重大疑难问题，检查监督旧厂房改造的实施。深圳也从去年开始进行旧工业区改造，鼓励四类工业区实施升级改造：不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区；不符合安全生产和环保要求的工业区；建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区；内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区。改造后特区内工业园区定位以研发、创意设计型都市产业和先进制造业营运总部基地为主；特区外工业区则依托深圳市优势产业和行业龙头企业，鼓励发展按产业链分工协作、行业公共服务平台配套完善的特色工业园区。由上级政府牵头的改造都是按照新一轮的规划在进行，其实也是最新一次的工业园区大整顿。问题是经过这一轮这后，村镇工业园能否走出“圈地—整顿—反弹”怪圈，很难下结论，只能说这是村镇工业园必须经历的阶段。“其实国外对土地的用途管制更为严格。”高级土地估价师章林晓表示，“国内村镇工业园不规划的现状还会持续一段时间，现在只能以土地容积率、土地投资强度等指标来加以约束，但这些措施的效果其实还不是很明显。只有当‘大政府’和‘小政府’、村民、企业这几者之间利益达到一个平衡点时，村镇工业园才能逐步走向规范。”“目前村镇工业园的困境一是供大于求，二是建的工业园、厂房不适合市场需求。”一位工业园开发商也表示，要改变目前村镇工业园的窘境，村、镇级工业园以及私人厂房在建设过程中要充分结合市场动向。
